Жилье для сотрудников

Аренда квартиры для работников: примерный договор

Как вариант места проживания командированных сотрудников всё бОольшую популярность приобретают частные квартиры. Это и понятно — с учётом острого недостатка доступных гостиниц.

Рассмотрим, на что надо обратить внимание при заключении договора аренды с физическими лицами — собственниками жилья.

Начнём с необходимого минимума.

Жилищный кодекс, пункт 2 статьи 30, устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование гражданину принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

• договора найма;

• договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Юридическому же лицу собственник вправе передавать своё жилище на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора (ст. 671 ГК РФ).

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Итак, собственник жилья вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды исключительно для проживания в нём граждан.

По договору аренды или, по-другому, имущественного найма (ст. 606 ГК РФ) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Независимо от срока действия договор должен быть заключён в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Напомним, что договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (ст. 610 ГК РФ); если же срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Однако при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок для уведомления может быть установлен договором.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в срок, указанный в договоре, или в разумный срок, если в договоре ничего не указано. В случае непредоставления в условленный срок арендатор вправе истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещённый о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя, может:

• произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо

• безвозмездно устранить недостатки имущества. Если недостатки:

• были оговорены при заключении договора аренды, или

• были заранее известны арендатору, или

• должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, —

то арендодатель не отвечает за недостатки имущества (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату (ст. 614 ГК РФ), порядок, условия и сроки уплаты которой определяются договором аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. Если указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

В случае если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор произвёл улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, за счёт собственных средств и с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ). Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Типовой договор аренды квартиры выглядит следующим образом.

ДОГОВОР

аренды жилого помещения (квартиры)

г. Москва 04.02.2013

Гражданка Российской Федерации ИВАНОВА Ольга Николаевна, паспорт 4543 № 123456, выдан 18.11.2001 ОВД МО «Рижское» г. Москвы, именуемая в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ООО «Удачное» в лице генерального директора Филипповой Н. Ю., действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 50 кв. м, жилой — 32 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вересковая, д. 10, кв. 14, состоящее из трёх комнат (далее — Квартира).

1.2. Квартира будет использоваться для проживания сотрудников Арендатора.

1.3. Квартира находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.4. Срок аренды Квартиры устанавливается с 04.02.2013 до 04.02.2014.

1.5. Квартира находится в собственности Арендодателя, что подтверждает Свидетельство о праве собственности от 05.05.2011 № 50-ABN 343375.

1.6. Передача Квартиры и ключей оформляется Актом приёма-передачи.

1.7. В Квартире имеется следующее оборудование:

— газовая плита;

— холодильник;

— стиральная машина;

— телевизор.

1.8. Арендодатель гарантирует, что Квартира не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, право собственности на неё не оспаривается.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору Квартиру.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудников Арендатора в Квартиру.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию Квартиры, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в Квартире.

2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия Арендодателя.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать квартиру по назначению в соответствии с пунктом 1.2 настоящего Договора, с требованиями Жилищного кодекса РФ и действующего законодательства РФ.

2.2.2. Содержать Квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в Квартире.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования Квартиры.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях — ив ночное время в арендуемое жилое помещение Арендодателя и (или) представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств Квартиры.

2.2.6. Освободить Квартиру по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта Квартиры без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей в месяц. Арендная плата вносится не позднее 10-го (десятого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления Квартиры в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию Квартиры.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю Квартиру

в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3. Права сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержать Квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством РФ.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения Квартиры по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое Квартиру своего сотрудника.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведённые с согласия Арендодателя неотделимые улучшения Квартиры.

3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды Квартиры на новый срок.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Каждая из Сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причинённые убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

5. Порядок изменения и расторжения Договора

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор — выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора пользуется Квартирой с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего

законодательства РФ или назначения либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора умышленно ухудшает состояние Квартиры.

5.3.3. Если Арендатор не внёс арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в пункте 5.3 настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если Квартира в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлёкших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путём переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путём переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6. Заключительная часть

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7. Адреса, реквизиты Сторон

ВАЖНО:

Независимо от срока действия договор должен быть заключён в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату (ст. 614 ГК РФ), порядок, условия и сроки уплаты которой определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Как оформляется компенсация аренды жилья сотрудникам

В некоторых случаях работодатель обязан возмещать затраты на аренду жилья, которое снимает сотрудник. Сопутствующие расходы предполагают особое налогообложение и учет.

В каких случаях траты на аренду жилья будут компенсированы

Основания для компенсации изложены в статье 169 ТК РФ. В частности, траты возмещаются в том случае, если сотрудник по предварительному согласованию с работодателем переезжает в другую местность. Переезд будет связан именно с рабочей необходимостью. В данном случае руководитель компании должен компенсировать траты, связанные со следующими аспектами:

  • Переезд работника вместе с членами его семьи.
  • Перевозка личного имущества.
  • Обустройство на новом месте.

Порядок компенсации, как и размеры выплат, определяется коллективными соглашениями и внутренними актами. Траты на обустройство на новом месте включают в себя расходы на аренду жилья. Следовательно, на основании статьи 169 ТК РФ работодатель обязан возмещать траты на аренду квартиры.

Особенности оплаты аренды

Только в одном случае у работодателя возникает обязанность по оплате аренды: когда он пригласил на работу иногороднего сотрудника. В других случаях руководитель может не возмещать траты. Однако компенсацию он может выплачивать добровольно. В этом случае соответствующие обязательства, взятые добровольно, нужно прописать во внутренних актах. К примеру, это может быть коллективное соглашение. Рассмотрим варианты оплаты:

  • Аренда квартиры, оформленная самой компанией.
  • Жилье арендует именно сотрудник. Работодатель просто возмещает его затраты. Руководитель может делать отчисления как на счет самого сотрудника, так и на счет арендодателя.

Перечисленные сотруднику средства будут считаться доходом в натуральной форме.

Документы, нужные для возмещения трат

Для того чтобы траты сотрудника были компенсированы, нужно предоставить ряд документов. Это бумаги, которые подтверждают расходы работника, подлежащие возмещению. Рассмотрим примерный перечень этих документов:

  • Договор аренды, в котором указана вся сопутствующая информация: ФИО арендодателя и арендатора, стоимость аренды, адрес жилья.
  • Платежки по оплате аренды (к примеру, расписки о получении средств за съем жилья).

ВАЖНО! Желательно, чтобы необходимость компенсирования затрат на аренду была оговорена в трудовом соглашении.

ВНИМАНИЕ! Если договор аренды заключается на срок более года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Как отразить траты на аренду в целях налогообложения

Существует два подхода по отношению к учету расходов на оплату аренды. Рассмотрим каждый из них.

Наиболее законный, но сложный способ

По мнению надзорных органов, компенсация за аренду жилья – это трудовая оплата в натуральной форме. Она является одним из элементов, который формирует доход сотрудника. По этой причине необходимость в компенсации должна быть оговорена трудовым соглашением. В ТК указано, что элемент оплаты труда, выраженный в натуральной форме, должен составлять не больше 20% от зарплаты. Сопутствующие расходы работодателя отражаются в «прибыльных» расходах. И в этом случае в их перечне может быть учтена только сумма, не превышающая 20% от зарплаты.

Однако существует прецедент, в котором все траты работодателя были признаны в составе «прибыльных» расходов полностью.

Обосновано это было тем, что все эти траты нужны для обеспечения производственного процесса. Если бы работодатель не возместил все расходы, сотрудники из других городов не смогли бы исполнять свои трудовые функции. Согласно этому же обоснованию, на основании положений ТК нельзя формировать правила налогообложения.

По этой причине правило 20% не совсем правомерно. Доход работодателя в натуральной форме облагается НДФЛ.

Бухгалтерский учет

Данный способ предполагает использование следующих бухгалтерских проводок:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Включение платы за аренду в состав расходов предприятия.
  • ДТ70 КТ68. Удержание НДФЛ с дохода в натуральной форме, включенного в зарплату сотрудника.
  • ДТ76 КТ68 (субсчет «НДФЛ»). Удержание НДФЛ из средств, которые поступают арендодателю.
  • ДТ76 КТ51. Перечисление средств за аренду жилья.
  • ДТ20 КТ69. Начисление страховых взносов на доход сотрудника в натуральной форме.

Рассматриваемый метод начисления налога хорош тем, что в случае его применения у надзорных органов не возникнет вопросов.

Метод с большими рисками и большими выгодами

Этот метод можно использовать в том случае, если руководитель компании готов отстаивать правомерность применения перед надзорными органами. Основание этого метода – отрицание того, что траты на аренду квартиры являются оплатой труда сотрудника. Одновременно с этим утверждается, что траты являются обоснованными. Оправданность расходов обусловлена тем, что без них компания не сможет нормально функционировать.

В рамках второго подхода все траты учитываются в прочих расходах. Учет расходов производится в полном объеме. Дохода в натуральной форме в данном случае у сотрудника не образуется. Следовательно, не происходит и удержания НДФЛ. Данный метод вполне можно обосновать. Уже возникали соответствующие прецеденты. Суды часто поддерживают такую позицию компании на основании того, что расходы связаны с интересами производства и не являются составляющей оплаты труда.

К СВЕДЕНИЮ! В данном случае не происходит также начисления страховых взносов.

Особенности начисления страховых взносов

По мнению ФСС, траты на компенсацию расходов по аренде жилья являются объектами обложения взносами. Они обладают всеми соответствующими признаками. Следовательно, они облагаются взносами. Соответствующая позиция рассмотрена в письме ФСС от 17 ноября 2011 года.

Однако эту позицию нельзя назвать полностью однозначной. Противоположную позицию можно обнаружить в судебной практике. В частности, существует судебное решение, по которому расходы облагаться не будут. Обосновано это тем, что необходимость компенсировать траты сотрудника на аренду прописана в коллективном, а не в трудовом договоре. В части 1 статьи 7 ФЗ №212 указано, что объектом обложения может являться только доход, возникший на основании трудового соглашения.

Поэтому, если обязанность работодателя компенсировать траты оговорена коллективным соглашением, соответствующие выплаты будут скорее социальными. Они не направлены на стимулирование сотрудников, не зависят от должности работника, выполнения им трудового плана. По этой причине такой доход в натуральной форме не может быть включен в базу для отчисления взносов. Такое же мнение сформулировано и в постановлении ФАС от 1 июня 2014 года.

Какую позицию занять работодателю?

Все зависит от того, готов ли руководитель отстаивать свое мнение. Если нет, то имеет смысл выбрать общепризнанную позицию. В этом случае доход работника будет облагаться взносами. Если же руководитель готов отстаивать свою позицию, можно не отчислять с доходов взносы. Второй вариант более выгоден. Для надзорных органов характерна именно первая позиция, для судов – вторая.

СПРАВКА! Необходимость возмещения затрат на аренду жилья возникает не только в ситуации переезда сотрудника в другой город на ПМЖ. Траты компенсируются и в том случае, если работник уезжает в командировку, труд отличается разъездным характером.

Аренда жилых помещений юридическими лицами

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан.

Таким образом, к договору аренды жилого помещения, в отличие от договора найма жилого помещения, являющегося самостоятельным видом договора (глава 35 Гражданского кодекса РФ), применяются общие положения о договоре аренды, установленные в § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Юридические лица и аренда жилья

Появление пункта 2 статьи 671 в главе 35 Гражданского кодекса РФ означает невозможность использовать жилое помещение не по назначению (т.е. не для проживания граждан). Как вытекает из указанной нормы, договор аренды жилого помещения представляет собой именно разновидность аренды, а не найма жилого помещения.

С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору — юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья.

Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает»1.

На наш взгляд, следует согласиться с данным утверждением, но только с некоторыми оговорками.

Так, при регистрации юридического лица в налоговой инспекции его местонахождение может быть определено как место жительства его учредителя (участника) или его будущего руководителя, тем более что пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ не препятствуют такому указанию: приведенные нормы регулируют лишь вопросы о назначении жилого помещения и праве юридического лица на использование данных помещений только для проживания граждан и не распространяются на отношения по государственной регистрации юридических лиц (постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2009 № Ф03-4602/2009 по делу № А51-894/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2010 № Ф04-7665/2009 по делу № А70-4607/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2012 № Ф05-2949/2012 по делу № А40-73285/11-92-615).

Большинство юридических лиц используют арендованные жилые помещения для проживания своих сотрудников, направляемых в командировки в тот или иной населенный пункт. Очень часто в трудовом договоре с директором предприятия также содержится пункт о том, что работодатель обязуется предоставить ему жилое помещения для проживания его самого и членов его семьи, а также оплачивать арендную плату и производить оплату жилищно-коммунальных услуг.

Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать2.

Точка зрения высших судов РФ на аренду жилья. Субъектный состав договора аренды жилья

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.

Позднее данная позиция была продолжена ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 № 2780/05 по делу № А04-1929/04-4/92.

Следует иметь в виду, что уставы некоторых ТСЖ (в целях контроля за сдачей в аренду (наем) жилых помещений или по иным причинам) предусматривают последующее уведомление ТСЖ о заключении договоров аренды, что никак не влияет на действительность договора аренды.

Так, в одном из дел ТСЖ обратилось в арбитражный суд к ИП К.В.С. и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды квартир, ссылаясь на статьи 168, 170 Гражданского кодекса РФ.

Решением арбитражного суда Воронежской области в удовлетворении иска было отказано, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная (мнимая), а договор аренды фактически не исполнялся.

Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуата­цию электроустановки, постановления администрации г. Воронежа № 497, № 498 от 28.03.2002, № 660 от 14.04.2002, посчитал, что помещения, переданные ИП К.В.С. в аренду, являются нежилыми, следова­тельно, не могли быть использованы для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец ссылается на нарушение ИП К.В.С. устава ТСЖ, поскольку согласно пункту 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества другим лицам (гражданам) для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги.

Как отметила коллегия судей, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки, поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, а сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, регистрация права собственности на указанные помещения как нежилые произведена 10.04.2007, т.е. после заключения оспариваемого договора аренды.

Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 жилые помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников, что предусмотрено пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца, подлежащего защите.

Сделав ссылку также на пункт 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», коллегия судей оставила без изменения решение суда первой инстанции (постановление девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу № А14-5385-2009).

Что касается субъектного состава договора аренды жилья (прежде всего нас интересует сторона арендатора), то также следует согласиться с М. Брагинским о том, что «п. 2 ст. 671 ГК РФ вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу ч. 2 ГК РФ»3.

Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, что видно из приведенного мной выше судебного спора.

Необходимость регистрации договора аренды жилья, заключенного на один год и более

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом, к которому относятся все без исключения жилые помещения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключая договор аренды жилого помещения с юридическим лицом, необходимо помнить, что регистрировать такой договор в Федеральной регистрационной службе необходимо только в случае, если он заключен на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ), в отличие от договора коммерческого найма жилья.

Если же одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ вправе обратиться в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор аренды (кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33-1972).

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применяется и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением, что вполне можно распространить и на договоры аренды жилых помещений, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием.

Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

Однако следует при этом помнить, что при продлении договора аренды жилья на новый срок (также не превышающий одного года), регистрировать такой договор (дополнительное соглашение к нему) не нужно. На данное обстоятельство было обращено внимание ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В том случае, если заключенный на срок один год и более договор аренды не будет в установленном порядке зарегистрирован, он не будет признан заключенным (статья 433 Гражданского кодекса РФ), вследствие чего могут возникнуть негативные последствия не только для арендатора (поскольку у него будет отсутствовать заключенный договор как основание для пользования жилым помещением), но и для арендодателя. В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ).

Досрочное расторжение договора аренды жилья

Ввиду постоянного изменения экономической ситуации в стране (неплатежи, банкротства организаций, повышение процентных ставок банков, обращения взыскания на предмет залога и т.п.) актуальными являются вопросы досрочного расторжения договора аренды.

Договор может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя (например, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или более двух раз подряд не вносит арендную плату).

Следует помнить, что потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок. Приведу один пример.

Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданину А., ООО (…) о расторжении договора аренды квартиры и истребовании ее из чужого владения. Являясь собственником квартиры № (…) в доме № (…) по улице (…), на основании договора аренды от 07.09.2005 истец передала ее во временное владение и пользование ООО (…) сроком до 31.12.2005. Ввиду того, что ответчик надлежащим образом не оплачивал коммунальные платежи, образовалась задолженность и возникла необходимость в расторжении договора. На законные требования освободить квартиру ни арендатор ООО (…), ни субарендатор гражданин А. не реагируют.

Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков ООО (…) и А. передать по акту приема-передачи квартиру и ключи от нее незамедлительно после вступления решения в законную силу.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе А. просил его отменить ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы гражданина А., судебная коллегия областного суда не нашла оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами, и указала следующее.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы равной размеру платы за жилье и коммунальные услуги (пункт 3 договора аренды), и соответственно нарушение ООО (…) существенных условий договора послужило поводом для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора.

В кассационной жалобе гражданин А. указывал на то, что являясь субарендатором, он своевременно и в полном объеме оплачивал коммунальные платежи, задолженность образовалась по вине третьего лица, которое не проживает и не проживало в квартире, а потому не имеется оснований полагать, что им либо ООО (…) были нарушены существенные условия договора аренды.

Как указала коллегия судей областного суда, указанный довод не влечет отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку обстоятельства, при которых образовалась задолженность по коммунальным и, соответственно, арендным платежам, не являются юридически значимыми. Основополагающим моментом для расторжения договора аренды является невнесение арендатором платы по коммунальным услугам, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 8 договора аренды.

Судебной коллегией также не был принят во внимание довод гражданина А. о том, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора задолженность по коммунальным и арендным платежам была погашена (кассационное определение Волгоградского областного суда от 07.07.2011 по делу № 33-9170).

Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, например, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, если дом будет в срочном порядке признан аварийным, но его жителей некуда будет расселять).

Следует отметить, что в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что дополнительные (прим. автора) основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, следует отметить следующее.

Во-первых, в случае заключения договора аренды жилья между физическим и юридическим лицом всегда присутствует простая письменная форма договора аренды жилого помещения (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет.

В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).

В-четвертых, при сдаче в аренду жилья юридическому лицу последнее выступает по отношению к арендодателю (физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем) налоговым агентом, и, таким образом, в силу налогового законодательства обязано удержать у него и перечислить в бюджет НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного им дохода (пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ).

Говоря простыми словами, если размер арендной платы в договоре указан 15 тыс. рублей в месяц, то собственнику жилья будет полагаться только сумма в размере 13 050 рублей (15 000 минус 13 %).

Если же у собственника жилья нет желания связываться с арендой, а тем более регистрировать такой договор (точнее, аренду как обременение), тогда стоит прибегнуть к сдаче жилья физическим лицам через заключение договора коммерческого найма жилья, к которому не применяются ни общие положения об аренде, ни нормы об аренде отдельных видов имущества, в частности, зданий и сооружений, хотя и там хватает сложностей. Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ»), сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. рублей, также должны совершаться в простой письменной форме (под суммой сделки понимается вся сумма платежей по договору).

Кроме того, московские власти в последнее время озабочены пополнением городского бюджета за счет налогов от доходов от сдачи жилых помещений и различными способами пытаются убедить таких граждан платить налоги.

Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С.658.

Подробнее см.: Матюкова Ю. Аренда квартиры для сотрудника// ЭЖ-Юрист. 2011. № 40.

Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.

Предоставление жилья работникам предприятия: финансовый аспект

Независимо от того, в чем состоит причина сделки, предоставление жилых помещений — серьезная операция, и прежде чем ее осуществить, необходимо определить эффективность решения.

При этом нередко основное значение придается юридическому аспекту (как правильно оформить отношения договором) и порядку учета тех или иных операций (какими должны быть проводки на счетах бухгалтерского учета). Все это позволяет нам четко представить процедуры формализации и понять, как зафиксировать сделки, решение о которых уже принято. Но для того чтобы найти экономический эффект сделки, этого недостаточно. Прежде чем фиксировать ту или иную операцию, необходимо принять решение о ее целесообразности, проанализировать порядок налогообложения различных схем, выявить плюсы, минусы и денежные потоки — другими словами, выполнить налоговое планирование каждого из возможных вариантов.

Со стороны предприятия это может быть сдача собственного жилья в наем или реализация его на обычных условиях, передача в безвозмездное пользование или дарение в пользу работника, организация жилищно-строительного кооператива с участием самого предприятия и его работников, выдача целевого займа. Само жилье, предоставляемое работнику, может принадлежать либо работодателю, либо третьим лицам, оно может быть либо построенным собственными силами, либо приобретенным.

С позиции работника также существуют определенные параметры, которые влияют на его денежные потоки и конечное решение – приобретение жилья за счет собственных или заемных средств, присутствие или отсутствие права на имущественный налоговый вычет, текущая потребность в жилье на период работы или потребность в постоянном месте жительства.

Чтобы выбрать действительно оптимальный вариант, устраивающий каждую из заинтересованных сторон, необходимо расширить границы своего восприятия и увидеть ситуацию целиком, рассмотреть не только платежи и поступления предприятия, но и денежные потоки работника, его налоговое бремя (НДФЛ, налог на имущество физических лиц).

Дисконтирование денежных потоков (приведение их к настоящему моменту времени) в этом случае не проводится по нескольким объективным причинам:

  • смысл данного анализа состоит в том, чтобы выбрать варианты, которые приемлемы или неприемлемы в принципе, конкретные условия сделки будут решаться индивидуально. Каждое частное решение будет зависеть не только от выгодности варианта, но и от того, насколько предприятие готово заинтересовать работника и пойти ему навстречу (например, предоставить рассрочку, выдать целевой заем и др.);
  • если дисконтирование (учет того, что во времени деньги обесцениваются) имеет принципиальное значение, то предприятие может изначально заложить в арендной плате определенный коэффициент удорожания.

Предоставление собственного жилья работнику по договору коммерческого найма жилого помещения

Согласно п. 2.10 ст. 149 НК РФ с 1 января 2005 г. реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождается от налогообложения НДС. При этом стоит отметить, что эта операция не облагается НДС в связи с тем, что жилье, предоставляемое предприятием по договору коммерческого найма, находится в его собственности (предприятие — юридически оформленный собственник жилья).

Согласно п. 4 ст. 149 НК РФ предприятия, осуществляющие операции, подлежащие налогообложению НДС, и операции, не подлежащие налогообложению НДС (освобождаемые от налогообложения), обязаны вести раздельный учет таких операций.

Предположим, предприятие самостоятельно построило жилье и ввело его в эксплуатацию. Балансовая стоимость жилья включает сумму затрат с входящим НДС и равна 1000 тыс. руб., рыночная стоимость жилья — 1500 тыс. руб., период эксплуатации жилья — 30 лет. Для обеспечения сопоставимости всех вариантов расчетов предположим также, что работник нанимает жилье на весь период его эксплуатации – на 30 лет. Стоимость арендной платы за 1 месяц без учета платежей за коммунальные услуги равна 4,17 тыс. руб. (1500 / 360 = 4,17 тыс. руб.). Эти же исходные данные будем использовать во всех последующих примерах (табл. 1, вид в Excel)

Таблица 1. Итоговый денежный поток при различных сделках с жильем

1. Рыночная стоимость жилья 1500 тыс. руб.

2. Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия (балансовая стоимость с НДС) 1000 тыс. руб.

3. Амортизационный период жилья 360 мес.

№ п/п

Вариант
предоставления жилья

Предприятие

Работник

Налоговые платежи

Платежи

Поступления

Платежи

Поступления

Всего

Предприятие

Работник

Операция

Сумма

Операция

Сумма

Операция

Сумма

Операция

Сумма

По договору коммерческого найма

Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия

1000,0

Оплата жилья предприятию по договору коммерче­ского найма

1500,0

Предоставление жилья в наем на 30 лет — у предприятия возникает выручка (НДС не облагается)

1500,0

Налог на имущество юридических лиц уплачивается в бюджет (грубая оценка)

330,00

Налог на прибыль уплачивается в бюджет

40,80

Итого

1370,8

1500,0

1500,0

Сальдо (поступление — оплата)

129,20

-1500,0

370,80

370,80

Предприятие временно предоставляет работнику жилье в счет зарплаты

Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия

1000,0

НДФЛ с рыночной стоимости пользования жильем уплачивается в бюджет

195,00

Предоставление жилья в наем на 30 лет — у предприятия возникает выручка (НДС не облагается)

1500,0

Налог на имущество юридических лиц уплачивается в бюджет (грубая оценка)

330,00

ЕСН на стоимость аренды жилья уплачивается в бюджет

393,00

Уменьшение налога на прибыль за счет сокращения налоговой базы

454,32

Итого

1723,0

1954,32

195,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

231,32

-195,00

463,68

268,68

195,00

По договору купли-продажи предприятие продает работнику жилье, купленное ранее и являющееся собственностью предприятия, работник имеет право на имущественный налоговый вычет

Покупка жилья у сторонних лиц

1500,00

Оплата жилья предприятию по договору купли-продажи

1500,00

Продажа жилья работнику — у предприятия возникает выручка (НДС не облагается)

1500,00

Налог на имущество физических лиц уплачивается в бюджет

810,00

`

Уменьшение НДФЛ за счет снижения налоговой базы

130,00

Итого

1500,00

1500,00

2310,00

130,00

Сальдо (поступление — оплата)

0,00

-2180,0

680,00

680,00

По договору купли-продажи предприятие продает работнику жилье, купленное ранее и являющееся собственностью предприятия, работник не имеет права на имущественный налоговый вычет

Покупка жилья у сторонних лиц

1500,00

Оплата жилья предприятию по договору купли-продажи

1500,00

Продажа жилья работнику — у предприятия возникает выручка (НДС не облагается)

1500,00

Налог на имущество физических лиц уплачивается в бюджет

810,00

Итого

1500,00

1500,00

2310,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

0,00

-2310,0

810,00

810,00

Предприятие выступает в роли заказчика, строительство выполняется подрядчиком (продается имущественное право на жилье) либо предприятие выступает в роли заказчика и подрядчика одновременно (выполняются строительно-монтажные работы), работник не имеет права на имущественный налоговый вычет

Вложение средств в строительство жилья без юридического оформления права собственности

1000,00

Оплата жилья предприятию по договору купли-продажи

1500,00

Продажа жилья работнику

1500,00

Налог на имущество физических лиц уплачивается в бюджет

810,00

НДС уплачивается в бюджет

76,27

Налог на прибыль уплачивается в бюджет

101,69

Итого

1177,97

1500,00

2310,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

322,03

-2310,0

987,97

177,97

810,00

Предприятие выступает в роли заказчика, строительство выполняется подрядчиком, юридиче­ское право на жилье оформлено (продается жилье, являющееся собственностью), работник не имеет права на имущественный налоговый вычет

Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия

1000,00

Оплата жилья предприятию по договору купли-продажи

1500,00

Продажа жилья работнику

1500,00

Налог на имущество физических лиц уплачивается в бюджет

810,00

НДС уплачивается в бюджет

76,27

Налог на прибыль уплачивается в бюджет

101,69

Итого

1177,97

1500,00

2310,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

322,03

-2310,0

987,97

177,97

810,00

Жилье предоставляется работнику в безвозмездное пользование в случаях, предусмотренных законодательством

Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия

1000,00

Налог на имущество юридических лиц уплачивается в бюджет (грубая оценка)

330,00

Уменьшение налога на прибыль за счет сокращения налоговой базы

319,20

Итого

1330,00

319,20

0,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

-1010,8

0,00

10,80

10,80

Жилье предоставляется работнику в безвозмездное пользование в случаях, не предусмотренных законодательством

Вложение средств в строительство жилья независимо от оформления права собственности

1000,00

НДФЛ с рыночной стоимости пользования жильем уплачивается в бюджет

195,00

Налог на имущество юридических лиц уплачивается в бюджет (грубая оценка)

330,00

Итого

1330,00

0,00

195,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

-1330,0

-195,00

525,00

330,00

195,00

Жилье предоставляется работнику по договору дарения

Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия

1000,00

Уплата НДФЛ с рыночной стоимости подаренного имущества

195,00

Уплата налога на имущество физических лиц

810,00

Итого

1000,00

0,00

1005,00

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

-1000,0

-1005,0

1005,0

1005,00

Предоставление работнику целевого займа на покупку жилья при отсутствии у работника права на имущественный налоговый вычет

Вложение средств в строительство жилья, являющегося собственностью предприятия

1000,00

Приобретение жилья за счет целевого займа

1500,00

Предоставление займа работнику

1500,00

Уплата процентов по займу

375,00

Продажа жилья работнику — у предприятия возникает выручка (НДС не облагается)

1500,00

Уплата налога на имущество физических лиц

810,00

Получение процентов по займам

375,00

Уплата НДФЛ с разницы между 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ и процентами по займам

24,38

Уплата налога на прибыль с полученных процентов по займу

90,00

Получение от работника основной суммы долга

1500,00

Итого

2590,00

3375,00

2709,38

0,00

Сальдо (поступление — оплата)

785,00

-2709,38

924,38

90,00

834,38

Жилье предоставляется работнику по договору мены

Вложение средств в строительство жилья независимо от оформления права собственности и выбытие его в связи с обменом

1000,00

Выбытие жилья в связи с обменом

900,00

Поступление жилья в связи с обменом и его продажа

900,00

Поступление жилья в связи с обменом

1500,00

НДС уплачивается в бюджете

76,27

Уплата налога на имущество физических лиц

810,00

Уплата НДФЛ с разницы между стоимостями жилья

78,00

Итого

1076,27

900,00

1788,00

1500,00

Сальдо (поступление — оплата)

-176,27

-288,0

964,27

76,27

888,00

В этой ситуации предприятие получает чистую прибыль в сумме 129,2 тыс. руб., работник вылачивает стоимость найма (1500 тыс. руб.), а налоговое бремя (370,8 тыс. руб.) полностью ложится на предприятие.

Возможна ситуация, когда предприятие желает предоставить жилье работнику в наем по льготной цене, например, по себестоимости. В этом случае для того чтобы избежать потерь, оно должно переложить налоговое бремя на работника и включить в арендную плату не только амортизацию, но и налог на имущество. Тогда деятельность предприятия будет безубыточной, а чистый отток денежных средств работника составит 1830 тыс. руб. В противном случае налог на имущество в сумме 330 тыс. руб. предприятие будет уплачивать самостоятельно.

Временное предоставление работнику жилья в счет зарплаты

Предположим, работник заключил с предприятием договор коммерческого найма жилья и желает упростить расчеты с предприятием. В этом случае он предоставляет письменное заявление, в котором просит предприятие оплатить за него стоимость аренды жилья в счет его заработной платы. В этом случае согласно ст. 131 Трудового кодекса РФ доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, не может превышать 20 % от начисленной месячной заработной платы (в нашем случае — арендная плата в сумме 4,17 тыс. руб. может быть в полной мере вычтена из зарплаты работника, если сумма зарплаты больше или равна 20,85 тыс. руб. (4,17 / 20 % = 20,85 тыс. руб.)).

Согласно ст. 211 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества.

Итак, при учете арендной платы в счет зарплаты за 30 лет работник заплатит НДФЛ в сумме 195 тыс. руб. (1500 × 13 % = 195 тыс. руб.).

Обязанность работодателя уплачивать ЕСН предусмотрена ст. 236 НК РФ, согласно которой объектом налогообложения ЕСН признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам. Не относятся к объекту налогообложения выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав).

Таким образом, суммарные расходы на зарплату (доход работника в натуральной форме в сумме 1500 тыс. руб. и ЕСН в сумме 393 тыс. руб.) уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на 454,32 тыс. руб. ((1500 + 393) × 24 % = 454,32 тыс. руб.). Рассмотренная операция сочетает в себе отношения предприятия с работником по выплате зарплаты и отношения по договору коммерческого найма. В принципе, эти же суммы налогов предприятие и работник заплатят и при выплате (получении) дохода в денежной форме, поэтому дополнительной налоговой нагрузки в этом случае не возникает.

Продажа жилья работнику

В зависимости от налогообложения можно выделить несколько видов продажи жилья:

  • предприятие покупает жилье у сторонних юридических или физических лиц и затем перепродает его работнику;
  • предприятие выступает в роли заказчика, строительство выполняется подрядчиком (продается имущественное право на жилье или жилье, являющееся собственностью предприятия);
  • предприятие является и заказчиком, и подрядчиком (продается имущественное право на жилье или жилье, являющееся собственностью предприятия).

В случае если предприятие перепродает ранее купленное жилье работнику, стоимость жилья НДС не облагается. Это вытекает из НК РФ. В соответствии с п. 3.22 ст. 149 НК РФ с 1 января 2005 г. такие операции, как реализация жилых домов, жилых помещений на территории РФ, а также долей в них, передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат налогообложению НДС.

Согласно ст. 220 НК РФ работник будет иметь право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. Этот имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для работника производится за счет средств работодателя или иных лиц. Повторное предоставление имущественного налогового вычета по приобретению жилья не допускается.

В нашем примере при наличии права на имущественный налоговый вычет НДФЛ работника уменьшается на 130 тыс. руб. (1000 × 13 % = 130 тыс. руб.).

Приобретая жилье, работник предприятия становится его собственником и уплачивает налог на имущество физических лиц.

В соответствии с п. 4 ст. 12 НК РФ налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, является местным налогом, устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах.

Конкретная ставка налога на имущество колеблется в зависимости от стоимости имущества. Например, согласно решению Ставропольской Городской Думы № 150 от 11 ноября 2005 г. на территории г. Ставрополя ставки налога на имущество физических лиц на жилые дома (домовладения), квартиры, дачи (садовые домики), гаражи в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости колеблются от 0,1 % (при стоимости имущества до 300 тыс. руб.) до 2 % (при стоимости имущества свыше 1500 тыс. руб.).

Предположим, инвентаризационная стоимость жилья равна его рыночной стоимости. Тогда налог на имущество физических лиц будет применяться по ставке 1,8 % (стоимость жилья в г. Ставрополе свыше 1400 тыс. руб.), общая сумма налога, уплаченная работником за 30 лет, составит 810 тыс. руб. в текущих ценах (1500 × 1,8 % × 30 = 810 тыс. руб.).

Таким образом, в результате сделки предприятие выходит на безубыточный уровень, а чистый отток денежных средств работника составит 2180 тыс. руб.

Итоговые платежи работника в бюджеты всех уровней будут равны 680 тыс. руб.

При отсутствии у работника права на имущественный налоговый вычет налоговые платежи работника в бюджет увеличатся на 130 тыс. руб. и составят 810 тыс. руб., а итоговый отток денежных средств работника будет равен 2310 тыс. руб.

Если предприятие выступает в роли заказчика и привлекает для строительства подрядчиков, то договор купли-продажи может быть заключен только после юридического оформления права собственности на это жилье. До этого момента заказчик обладает имущественными правами на жилье, передача которых оформляется по-иному — уступкой права на жилье. На передачу имущественных прав льгота по НДС не распространяется, и налог уплачивается в бюджет.

Об этом свидетельствует п. 3 ст. 155 НК РФ: при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

В расходы на приобретение имущественных прав на жилье (в нашем примере – 1000 тыс. руб.) включаются суммы НДС, выставленные поставщиками и подрядчиками по отгруженным товарам и оказанным услугам (НДС не возмещается).

В случаях если предприятие одновременно является и заказчиком, и подрядчиком, оно самостоятельно выполняет строительно-монтажные работы (СМР). Как и в случае с передачей имущественных прав, льгота по НДС на СМР не распространяется, и выполняемые предприятием СМР облагаются НДС в обычном порядке. При передаче затрат на жилье (до оформления права собственности на него) итоговый отток денежных средств предприятия и работника выглядит таким же образом, как и при уступке имущественных прав на жилье.

После юридического оформления права собственности на жилье, реализация жилья осуществляется по договору купли-продажи и НДС не облагается.

Что включает в себя оплата за найм жилого помещения?

О том, как составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры, можете узнать на нашем сайте.

Регламентация

Самый важный документ, которым регламентируется плата за аренду жилья, — это договор. Гражданский кодекс в статье 682 указывает, что вопросы, касающиеся объема денежных средств, порядка их внесения и возможности изменения этих условий, должны быть урегулированы в соглашении.

Сложно себе представить ситуацию, когда не прописаны условия внесения денег за найм квартиры. Поэтому следует не только обсудить, но и расписать в этом документе все детали, касающиеся этого вопроса.

Что оплачивает арендатор?

Всю стоимость можно разделить на 2 части:

  1. Коммунальные платежи. Когда видите объявление о сдаче помещения для проживания в наём, то будьте уверены – указанная сумма в этом объявлении не включает в себя коммунальные услуги. За свет, воду, отопление и прочие блага цивилизации платит тот, кто их потребляет. Единственное исключение – аренда комнаты. В такой ситуации сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец, потому арендодатель занимается коммуналкой сам, компенсируя из денег, полученных за жилье.
  2. Плата за пользование жилым помещением. Собственно, это арендная плата в классическом понимании. Новый жилец приобретает право жить в квартире, использовать комнаты, мебель, бытовую технику по назначению для удовлетворения своих нужд.

Также арендатору придётся потратиться на залог. Он вносится в том случае, если помещение сдаётся с «обстановкой». Собственник хочет быть уверенным, что его бытовая техника останется на месте и будет использоваться по назначению.

Если какие-то предметы интерьера будут повреждены или испорчены, то средства на восстановление компенсируются из суммы залога.

О том, как составить акт приема-передачи к договору аренды, а также опись имущества жилой площади, можете узнать из наших статей.

Способы

Как производить оплату? Существует два наиболее распространённых способа:

  1. Передача наличных денег под расписку хозяину жилья.
  2. Зачисление на банковский счет, указанный собственником.

Таким образом, останется документ, с помощью которого можно подтвердить перечисление денег в случае спора. Ни в коем случае не передавайте денег «просто так», без документального подтверждения. Не соглашайтесь отдавать деньги родственникам владельца, его друзьям или знакомым.

Узнайте из нашей статьи о том, как составить расписку о получении денежных средств.

Если коммуналка возложена на арендатора, то тому проще всего выполнять свою обязанность через банковские переводы.

Во-первых, инструментов для держателей карт придумали много — терминалы, интернет-банкинг и так далее.

Во-вторых, в отделении банка можно без проблем взять распечатку и подтвердить внесение средств за коммунальные услуги.

Какова плата за наем приватизированной квартиры? Если жилье приватизировано, то собственнику дополнительно придётся отдать налог на имущество. Арендатора вопросы налогообложения не касаются.

Сроки

Практически всегда арендатор платит за будущий месяц. Это обусловлено практикой заключения таких соглашений – после подписания документов вносится залог и оплачивается первый месяц. Средства за следующий месяц вносится авансом, до его наступления.

Стороны должны оговорить и зафиксировать даты, до наступления которых должны быть внесены денежные средства. Например, не позднее 20 числа текущего месяца необходимо оплатить следующий.

Если договор краткосрочный, до 11 месяцев, то имеет смысл обсудить внесение платежей дважды в месяц.

Случаи просрочки

Что делать, если арендатор просрочил платёж? Для такой ситуации предусмотрены условия о штрафных санкциях, применяемых в случае задержки перечисления средств: пеня, расторжение договора и так далее. И всё же владельцу помещения стоит подходить к такой проблеме с пониманием.

Следует связаться с жильцом, уточнить, чем вызвано его недобросовестное поведение. Вероятно, у человека просто возникли материальные трудности, что может случиться с каждым человеком.

Если же просрочка начинает становиться неприемлемой, например, вам уже месяц обещают заплатить, а денег так и нет, то придётся задействовать официальные методы.

Владелец жилья направляет письмо временному жильцу с требованием выплатить задолженность.

Можно сразу обращаться в суд с заявлением.

Вызов полиции в этой ситуации не поможет. Речь идёт не о преступлении, а о невыполнении условий гражданского договора. Когда об этом узнают сотрудники органов, они быстро отправят хозяина в суд по всем вопросам.

К сожалению, арендодатель находится в заведомо проигрышной ситуации. Жильца он выселить не может без решения суда, а разбирательство займёт от месяца до полугода, с учётом обжалований.

Некоторые расстроенные владельцы квартир пишут заявления в управляющую компанию, чтобы та отключала электроэнергию. После этого пользоваться помещениями становится очень сложно, и жильцы спешно съезжают.

Участникам сделки следует помнить, что все условия оплаты должны быть зафиксированы документально.

Сторонам не следует пренебрегать нюансами внесения платежей за пользование жильем. Следует наоборот, максимально подробно расписать, как и когда оплачивается наем квартиры, чтобы в будущем не возникло конфликтных ситуаций по этому поводу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.