Восстановительная стоимость основных

Содержание

Методы определения восстановительной стоимости

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

— Метод сравнительной единицы.

— Метод разбивки по компонентам.

— Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно-аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

Сзд =

где Сзд — стоимость строительства здания в целом;

Vj — объем j-ro компонента;

Cj — стоимость единицы объема;

n — количество выделенных компонентов здания;

Кн — коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости:

ИЗНОС

Физический

Функциональный

Внешний (экономический)

а) устранимый б) неустранимый

а) устранимый б) неустранимый

как правило неустранимый

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы расчета износа:

1. Физический износ — представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

— нормативный (для жилых зданий);

— стоимостной;

— метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф — физический износ здания, (%);

Fi — физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):

где: И(%) — износ в процентах;

ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ — типичный срок физической жизни;

ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

Либо по формуле (2) :

где: И (%) — износ в процентах;

ФЖ — типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И — износ в процентах; ВС — восстановительная стоимость.

2. Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

  • Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

— недостатками, требующими добавления элементов,

— недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

— сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

  • Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

3. Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

  1. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции — это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

Так, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий — от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

1. Права собственности

В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2. Условия финансирования сделки

Если условия финансирования сделки купли — продажи объекта недвижимости нетипичны (например в случае полного кредитования сделки купли — продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3. Условия продажи и время продажи

Те же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4. Местоположение

Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

  1. Физические характеристики

Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

— цена за 1 га;

— цена за сотку;

— цена за 1 фронтальный метр:

— цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

— цена за l кв. м. общей площади;

— цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

— цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

В зависимости от способа расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом поправки делятся на :

1. Процентные

2. Стоимостные

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте «а».

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

— методы, основанные на анализе парных продаж;

— экспертные методы расчета и внесения поправок;

— статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки — X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной — 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему: 1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = 1.0 — 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 — 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 — 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Рыночная стоимость активов

Согласно экономической теории она находится в точке пересечения предложения и спроса, т. е. согласовывается между покупателем и продавцом при совершении обмена. Изменение спроса или предложения приводит к переоценке товара (услуги).

Методы оценки

Рыночная стоимость устанавливается с целью оценки залога, собственности должника во время процедуры банкротства, безвозмездно полученного имущества, не монетарных вложений в уставный капитал и пр. Общие методы определения рыночной стоимости:

  • имущественный (затратный). Рассчитывает общие затраты на восстановление или замену объекта с учетом износа;
  • доходный. Прогнозирует прибыль от объекта или будущие денежные потоки, скорректированные с учетом ставки дисконтирования;
  • сравнительный. Использует котировки идентичных или аналогичных активов, полученные в результате фактических сделок, для сравнения с объектом оценки.

Рыночная стоимость в учете

В бухгалтерском учете рыночная цена обычно расходится с балансовой (учетной) стоимостью. Первая основана на постоянно меняющихся спросе и предложении, а вторая — фиксированная величина. Текущее значение предоставляет релевантную информацию, поскольку отражает реальную ценность имущества с учетом инфляции.

Учетная оценка активов корректируется до реальных значений путем проведения переоценки. Рыночная цена применяется в качестве справедливой или ликвидационной стоимости.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Рыночная стоимость активов формируется под воздействием следующих факторов:

  • доступ к активному рынку. Текущие цены образуются под воздействием спроса и предложения на торговых площадках, поэтому требуют доступа к активному рынку, на котором оформляются сделки. Неликвидные активы (здания, оборудования) не торгуются на рынке, и поэтому оцениваются специалистами;
  • текущие условия. Оценка актива определяется на дату совершения сделки. Для ценной бумаги — это сумма последней зарегистрированной операции (для облигации — последняя сумма без учета начисленных процентов, или «чистая цена»);
  • сроки продажи. При неограниченном периоде продажи актив может быть реализован по заявленной величине. Срочная реализация приводит к снижению цены, поскольку из-за короткого времени привлекается меньшее количество потенциальных покупателей;
  • волатильность. Стоимость объектов регулируется силами спроса и предложения, которым свойственна неустойчивость. Это вызывает колебания цен (волатильность). Увеличение спроса на продукцию повышает цены, предложения — снижает. Спрос зависит от рентабельности активов и риска, связанного с их приобретением.

Рыночная капитализация

Инвесторы используют текущие цены для измерения рыночной капитализации — стоимости акционерного предприятия, рассчитываемой путем умножения котировки акций на их количество.

Если цена реализации акции больше номинальной, то она торгуется на фондовой бирже с премией, если меньше — с дисконтом. Рыночная стоимость компании и ее долевых ценных бумаг увеличивается с ростом прибыли, генерируемой активами, поскольку это свидетельствует о стабильности фирмы, ее способности получать доход и выплачивать дивиденды. Цена акций компании Coca-Cola в 4-5 раз превышает номинальную стоимость, поскольку ее чистая прибыль составляет больше 16% от продаж.

Оценка основных средств

Правильная постановка учета основных средств обеспечивается принципом единообразия их оценки во всех организациях независимо от форм собственности. Основные средства учитываются и оцениваются в натуральных и стоимостных показателях. Особую значимость для учетной работы представляет стоимостная оценка основных средств, поскольку все учетные операции, связанные с имущественными объектами, совершаются именно в стоимостной форме.

Оценка основных средств в бухгалтерском учете

Оценка основных средств представляет собой денежное выражение стоимости, в которой они находят отражение в бухгалтерском учёте. В текущем учете выделяют три вида оценки:

  • первоначальную стоимость;
  • текущую (восстановительную) стоимость;
  • остаточную стоимость.

Первоначальная стоимость. К бухгалтерскому учету основные средства принимаются по первоначальной стоимости, которая зависит от способа поступления актива в организацию и определяется:

— для объектов, приобретенных за плату (новых и бывших в эксплуатации) – по фактическим затратам, связанным с приобретением, сооружением и изготовлением, за исключением НДС и других возмещаемых налогов, кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ (п. 8 ПБУ 6/01 и п.24 Методических указаний по учету основных средств).

Фактические затраты на приобретение, сооружение и изготовление основных средств состоят из:

  • покупной стоимости (сумм, уплачиваемых в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования);
  • сумм, уплачиваемых по договорам строительного подряда и другим договорам за выполнение работ;
  • сумм, уплачиваемых за информационные, консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
  • таможенных пошлин и таможенных сборов;
  • невозмещаемых налогов, государственных пошлин, уплачиваемых при приобретении объекта основных средств;
  • вознаграждений посредникам, через которых приобретено основное средство;
  • иных затрат, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

В фактические затраты на приобретение, сооружение и изготовление основных средств не включаются общехозяйственные и другие аналогичные расходы, за исключением случаев, когда такие расходы непосредственно связаны с приобретением, сооружением и изготовлением данных объектов.

— для объектов, изготовленных самой организацией – по фактическим затратам, связанным с производством этих основных средств. Затраты на производство учитываются и формируются в соответствии с порядком учета затрат для соответствующих видов продукции, изготавливаемых организацией (п.26 Методических указаний по учету основных средств);

— для объектов, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации – в размере, согласованном учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством РФ (п.9 ПБУ 6/01 и п.28 Методических указаний по учету основных средств);

— для объектов, поступивших в организацию по договору дарения (безвозмездно) – исходя из текущей рыночной стоимости на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы (п.10 ПБУ 6/01 и п.29 Методических указаний по учету основных средств). При этом под текущей рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которую можно получить от продажи данного актива на дату его принятия к бухгалтерскому учету (п.29 Методических указаний по учету основных средств).

Источниками информацию для определения текущей рыночной стоимости могут служить:

  • торговые организации (данные прайс-листов);
  • заводы-изготовители (данные о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме);
  • органы государственной статистики, торговые инспекции (ответы на запросы в письменной форме);
  • СМИ и специальная литература;
  • экспертные заключения (например, оценщиков);

— для объектов, полученных по договорам мены (договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами) – по стоимости переданных или подлежащих передаче ценностей, исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах определяется стоимость аналогичных ценностей (п.11. ПБУ 6/01 и п.30 Методических указаний по учету основных средств).

Если стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче, установить невозможно, то первоначальная стоимость основных средств, полученных по договорам мены, определяется исходя из стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах организация могла бы приобрести аналогичные объекты.

— для объектов, поступивших по договорам доверительного управления имуществом – по стоимости, определяемой в соответствии с Приказом Минфина РФ от 28.11.2001 г. № 97н «Об утверждении указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (п.31 Методических указаний по учету основных средств).

— для неучтенных объектов, обнаруженных в ходе инвентаризации активов и обязательств – исходя из текущей рыночной стоимости, определенной на дату проведения инвентаризации (п.36 Методических указаний по учету основных средств).

В соответствии с п.12 ПБУ 6/01 независимо от способа поступления основных средств в организацию их первоначальная стоимость увеличивается на сумму затрат по доставке и доведению объекта до состояния, пригодного для его использования (затраты на хранение, установку).

На основании абз.4 п.5 ПБУ 6/01 активы стоимостью до 40 000 руб. могут на выбор организации учитываться в составе:

  • основных средств;
  • материально-производственных запасов.

Соответствующее решение необходимо закрепить в приказе об учетной политике организации для целей бухгалтерского учета (п.7 ПБУ 1/2008).

Первоначальная стоимость основных средств может измениться в случае (абз.2 п.14 ПБУ 6/01):

Восстановительная стоимость – стоимость аналогичных объектов основных средств в современных условиях воспроизводства, при современных ценах и технике, т.е. стоимость всех затрат на приобретение (строительство) имущественных объектов, включая затраты на транспортировку, установку и т.п. по действующим рыночным ценам и тарифам на определенную дату.

С течением времени первоначальная стоимость может отклониться от восстановительной по причине высоких темпов инфляции, удорожания производства, состояния рынка и пр. Если величина отклонения становится существенной, первоначальная стоимость переоценивается и доводится до уровня восстановительной. Это необходимо для того, чтобы организация смогла сформировать капитальные вложения через амортизационные отчисления для равноценной замены средств труда (реновацию). Кроме того, сильно заниженная стоимость имущества организации по сравнению с реальным уровнем цен приводит к искажению оценки активов в бухгалтерском балансе

В соответствии с п.43 Методических указаний по учету основных средств текущая (восстановительная) стоимость объектов основных средств представляет собой сумму денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Информацию о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств необходимо подтвердить документально. Для ее определения можно воспользоваться данными:

  • торговых организаций (прайс-листы);
  • заводов-изготовителей (сведения о ценах на аналогичную продукцию в письменной форме);
  • органов государственной статистики, торговых инспекций (ответы на запросы в письменной форме);
  • СМИ и специальной литературы;
  • бюро технической инвентаризации (оценка);
  • экспертных заключений.

Остаточная стоимость – стоимость основных средств с учетом начисленной амортизации. Определяется данный показатель путем вычитания из первоначальной (или восстановительной) стоимости суммы амортизационных отчислений. Данный вид оценки показывает величину стоимости основного средства, которая еще не перенесена на готовую продукцию (выполненные работы, оказанные услуги).

Оценка основных средств по остаточной стоимости необходима для составления бухгалтерского баланса, выявления финансового результата от выбытия имущества организации, а также определения его качественного состояния.

Расчет остаточной стоимости производится по следующей формуле:

Бухгалтера в своей учетной работе пользуются и таким понятием, как балансовая стоимость. Это стоимость основных средств, которые числятся на балансе предприятия в смешанной оценке:

— по первоначальной стоимости – объекты, переоценка которых еще не производилась;
— по восстановительной стоимости – объекты, которые уже переоценивались.

Оценка основных средств в налоговом учете

Основные средства для целей налогообложения прибыли, также, как и в бухгалтерском учете, оцениваются по первоначальной, восстановительной и остаточной стоимости.

Первоначальная стоимость. В соответствии с абз.2 п.1 ст.257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств состоит из расходов на:

— приобретение
— сооружение;
— изготовление;
— доставку;
— доведение до состояния, пригодного для использования.

При этом исключаются возмещаемые налоги, такие как НДС и акцизы (кроме случаев, предусмотренных НК РФ).

Однако, стоит заметить, что существует ряд расходов, порядок налогового учета которых отличается от бухгалтерского. Это неизбежно приводит к возникновению расхождений в формировании «налоговой» и «бухгалтерской» первоначальной оценки учитываемых объектов.

Например, проценты банков по заемным средствам, полученным на приобретение основных средств (пп.2 п.1 ст.265 НК РФ), в налоговом учете не увеличивают их первоначальную стоимость , в то время как в бухгалтерском учете они учитываются в составе затрат на приобретение (сооружение и изготовление) инвестиционных активов предприятия (п.7 ПБУ 15/2008) и признаются текущими расходами только через механизм амортизации.

В любом случае при решении вопроса о включении отдельных видов расходов в первоначальную стоимость основного средства необходимо руководствоваться нормами абз.2 п.1 ст.257 НК РФ, п.5 ст.270 НК РФ, п.4 ст.252 НК РФ, а также разъяснениями Минфина России.

Свои особенности в определении первоначальной стоимости для целей налогообложения характерны и при других вариантах поступления имущества в организацию.

Например, основные средства, полученные в счет вклада в уставный (складочный) капитал, бывшие в эксплуатации у передающей стороны (учредителя), принимаются к учету по остаточной стоимости. Данный вывод следует из абз.3 пп.2 п.1 ст.277 НК РФ. Остаточная стоимость определяется в соответствии с п.1 ст.257 НК РФ. При этом для расчета используются данные налогового учета передающей стороны на дату перехода права собственности на передаваемое имущество.

Кроме того, дополнительные расходы, произведенные учредителем при передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал, включаются в его первоначальную стоимость, если это предусмотрено условиями учредительного договора.

В случае когда принимающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (какой-либо его части), она признается равной нулю (абз.3 пп.2 п.1 ст.277 НК РФ).

Обратите внимание.
Налоговая оценка основных средств, получаемых в счет вклада в уставный (складочный) капитал от учредителей – физических лиц или иностранных организаций, производится по отдельным правилам ст.277 НК РФ.

Для основных средств, поступивших безвозмездно, первоначальная стоимость определяется исходя из рыночных цен с учетом положений ст.105.3 НК РФ, но не ниже остаточной стоимости по данным налогового учета передающей стороны (абз.2 п.8 ст.250 НК РФ). Информация о ценах в обязательном порядке должна быть подтверждена или документально получателем имущества или экспертным путем.

Первоначальная стоимость основных средств собственного производства определяется как стоимость готовой продукции и рассчитывается по правилам п.2 ст.319 НК РФ. Для объектов, являющихся подакцизными товарами, стоимость увеличивается на сумму соответствующих акцизов. Стоит уточнить, что данный порядок оценки применяется в отношении основных средств, которые изначально производятся как товары с целью дальнейшей реализации.

С 1 января 2015 г. изменился порядок признания имущества с первоначальной стоимостью менее 40 000 руб. при сроке его использования свыше 12 месяцев. Раньше Налоговый кодекс в соответствии с правилами п.1 ст.256 не позволял относить такие объекты к амортизируемому имуществу. Теперь, начиная с 1 января 2015 г., норма пп.3 п.1 ст.254 НК РФ предоставляет налогоплательщику право самостоятельно установить для них вариант учета:

  • списывать в состав материальных расходов в момент ввода в эксплуатацию;
  • включать в состав амортизируемого имущества.

Таким образом, если в бухгалтерском учете поступившие малоценные объекты организация принимает в состав основных средств (согласно учетной политике), то и для целей налогообложения она может утвердить аналогичный порядок.

Нормой п.2 ст.257 НК РФ установлено, что первоначальная стоимость основных средств изменяется в результате:

— достройки;
— дооборудования;
— реконструкции;
— модернизации;
— технического перевооружения;
— частичной ликвидации и др.

Положения налогового и бухгалтерского законодательства, раскрывающие данный аспект оценки имущества, практически не различаются, за исключением одного важного пункта. Дело в том, что в бухгалтерском учете согласно абз.2 п.14 ПБУ 6/01 основанием для изменения первоначальной стоимости объектов основных средств служит их переоценка, чего в налоговом учете не предусмотрено.

Восстановительная стоимость. В соответствии с абз.6 п.1 ст.257 НК РФ результаты переоценки, проводимой в последующие отчетные (налоговые) периоды после 1 января 2002 г., не влияют на стоимость имущества в налоговом учете и в состав доходов (расходов) для целей налогообложения не включаются.

Остаточная стоимость. Порядок расчета остаточной стоимости основных средств в налоговом учете зависит от особенностей формирования амортизационных отчислений в отношении данного имущества. Согласно п.1 ст.259 НК РФ для целей налогообложения амортизация может начисляться:

  • линейным методом;
  • нелинейным методом.

При линейном методе начисления амортизации остаточная стоимость основных средств, введенных в эксплуатацию после 1 января 2002 г., определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации (абз.8 п.1 ст.257 НК РФ).

Если основное средство амортизировалось нелинейным методом, то по правилам абз.11 п.1 ст.257 НК РФ применяется следующая формула для расчета:

Sn = S x (1 – 0,01 x k)n , где

Sn – остаточная стоимость объекта основных средств по истечении n-месяцев после его включения в амортизационную группу (подгруппу);

S – первоначальная (восстановительная) стоимость объекта основных средств;

n – число полных месяцев, прошедших со дня включения объекта основных средств в амортизационную группу (подгруппу) до дня исключения из нее (за исключением периодов, в течение которых имущество не являлось амортизируемым на основании п.3 ст.256 НК РФ);

k – норма амортизации, соответствующая амортизационной группе (подгруппе) с учетом понижающего (повышающего) коэффициента.

Организация в процессе ведения своей хозяйственной деятельности может сталкиваться с необходимостью оценки основных средств по другим видам стоимости: страховой, залоговой, инвестиционной и др.

Страховая стоимость. Поскольку основные средства подвержены риску повреждения, утраты и уничтожения, предприятие вправе их застраховать. Для этого по соглашению между страхователем (тот, кого страхуют) и страховщиком (тот, кто страхует) определяется страховая стоимость исходя из рыночной стоимости имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Залоговая стоимость – вид оценки, используемый при обеспечении кредитов, ссуд. Складывается из следующих составляющих:

— суммы выданного кредита;
— суммы возмещения убытков или неустойки (штрафа, пени) от просрочки исполнения основного кредитного обязательства;
— процентов за кредит;
— суммы возмещения судебных и иных расходов в случае обращения взыскания на предмет залога;
— суммы возмещения затрат по реализации предмета залога.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта основных средств с учетом его улучшений в результате предполагаемой модернизации (т.е. с учетом инвестиций в объект).

Что такое восстановительная стоимость недвижимости

Под прибылью застройщика понимают то вознаграждение, которое он рассчитывает получить за инвестирование в стройку и связанные с этим риски.

Методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости

Всего существует четыре способа для расчета восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Это следующие методы:

  • ресурсный;
  • индексный;
  • сравнительной единицы;
  • модульный.

Рассмотрим подробно каждый из них.

Ресурсный метод

Основан на оценке определении фактических объемов конструктивных элементов, расхода материалов, оплаты труда рабочих и прочих лимитированных затрат.

При этом цена материалов и работ берется в текущих ценах, что дает в конечном итоге прайс, максимально приближенный к рыночным расценкам.

Однако данный метод очень трудоемкий и требует привлечения профессионалов с большим опытом. Даже с условием применения сметных программ, определения всех затрат на СМР займет много времени и сил.

Кроме того, так как используются нынешние показатели расценок, то материалы и оборудования, находящиеся в эксплуатации уже более 5 лет, скорее всего, будут заменены в расчете на аналогичные, а значит используется стоимость замещения.

Также особого внимания в данном подходе требует определение уровня износа, так как современные нормативы по срокам службы могут быть некорректными по отношению к старым конструкциям.

В вариациях ресурсного метода есть упрощенные модели, когда применяется ресурсно-индексный, когда цены берутся в базовых значениях на какой-то год и умножаются на соответствующий индекс, или упрощенный способ вычисления, при котором зарплату рабочих и эксплуатацию машин находят как определенный процент от стоимости строительных материалов.

Индексный метод

Здесь предполагается использовать имеющуюся сметную документацию в базисном уровне цен.

Для приведения в соответствие с текущими ценами, базисные умножаются на нужный индекс, рекомендованный территориальными центрами по ценообразованию в строительстве.

Используемые коэффициенты могут быть интегральными, т.е. применяться ко всей смете, или дифференцированными, значит быть отдельными по разным пунктам.

Практика показывает, что разница в расчетах при использовании интегральных или дифференцированных индексов составляет от 10 до 15%.

Метод сравнительной единицы

Данный способ опирается на данные в нынешних ценах об определенном физическом параметре, например, площади в м2 или объема помещения в м3. При этом количество единиц умножается на стоимость одной единицы на текущую дату.

Стоимость единицы типового помещения можно узнать из статистических данных, публикуемых в специальных информационных сборниках, например бюллетеней центров ценообразования в регионе. Также можно использовать базисные цены и умножать их на соответствующий индекс.

Надо иметь в виду, что при использовании этой методики одним из важных условий является тщательный подбор аналогичного строения, по которому будет производиться оценка.

Иногда применяются дополнительные параметры для расчета, и тогда можно использовать следующую формулу: Сстр = Сепс х Sо х К1 х К2 х К3 х К4 х К5,

  • Сстр – стоимость строительства;
  • Сепс – стоимость одной единицы типичного объекта на базовое число;
  • К1 – коэффициент, отражающий отличия по физическим параметрам между фактическим объектом и типовым;
  • К2 – индекс, учитывающий место расположения недвижимости;
  • К3 – изменение в расценках за СМР от базовой даты до текущего числа;
  • К4 – прибыль застройщика;
  • К5 – НДС.

Этот метод удобен в случае, когда оценке подлежит только часть здания, и рассчитать ее пропорционально от общей стоимости нет возможностей из-за разницы в планировке, отделке и других качественных характеристик. Это не слишком трудоемкий процесс, однако и точность его не велика – порядка 15-20%.

Модульный метод

По-другому это метод разбивки на компоненты.

Здесь все здание делится на разные крупные блоки, например отдельно учитываются земельные работы, монтаж, фундамент, стены, перекрытие, кровля, отделочные работы и прочие.

В процентном отношении определяется доля каждого модуля в общем объеме восстановительной стоимости объекта недвижимости. Эти данные есть в техническом паспорте помещения или из сборника укрупненных сметных нормативов.

Расценки также берутся из нормативных источников, при необходимости составляются локальные сметы.

Соответственно, стоимость всего здания будет равна сумме цены всех компонентов. Это можно записать формулой:

  • Сстр – стоимость строительства здания целиком;
  • Vj – объем работ по j-му компоненту;
  • Cj – цена каждого модуля;
  • m – количество выделенных блоков помещения;
  • Кзн — коэффициент, отражающий существующие отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием (для идентичного объекта Кзн-1);

Метод применим при приближенной оценки или в случае недостатка информации. Тогда зная стоимость одного блока и ту процентную часть, которую он составляет от всего объема, можно приблизительно узнать стоимость всего объекта.

Особенности оценки методом восстановительной стоимости зданий, бывших в эксплуатации

Для недвижимости, которая уже не один год эксплуатируется, часто требуется определить не восстановительную, а окончательную стоимость, т.е. уменьшенную на величину износа. Износ помещения не зависит напрямую от его возраста.

  • Помимо даты постройки учитываются другие факторы, которые влияют на состояние здания, например, климатические условия, степень вибрации, характер эксплуатации и другие.
  • Кроме того, износ может быть физическим, когда со временем ухудшается состояние материалов и оборудования, и моральным – когда из-за дефектов или особенностей конструкции здание перестает отвечать современным требованиям.

Пара слов в заключении

Мы рассмотрели расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости разными методами. Это только один из показателей при оценки зданий.

Для комплексного анализа состояния помещения нужно обратиться к профессионалам – оценщикам и сметчикам с большим стажем работы.Только она грамотно сделают заключение об окончательной стоимости недвижимости.

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость основных фондов, скорректированную от первоначальной в результате проведенной переоценки объекта. Действующее законодательство разрешает коммерческим организациям регулярно (не чаще одного раза в год) пересматривать стоимость ОС, ориентируясь на изменение рыночных цен и принимая во внимание прогнозируемую инфляцию.

Возможность переоценивания имущества существует как для основных фондов, так и для нематериальных активов (НМА). Регулируют применение этой нормы ПБУ 6/01 и ПБУ 14/2007, хотя применительно к НМА законодатель использует термин «текущая рыночная стоимость» с приближенным значением к понятию «восстановительная». Поговорим о том, как рассчитать восстановительную стоимость основных средств и на что при этом следует обратить внимание.

Первоначальная и восстановительная стоимость основных средств

Производственные фонды служат длительное время, постепенно изнашиваясь и передавая свою стоимость готовому продукту. Поэтому их учет выстроен так, чтобы одномоментно можно было увидеть начальную цену объекта, постепенную ее потерю (износ) и остаточную стоимость. Различают три стоимости ОС: первоначальную, остаточную и восстановительную.

Первоначальная стоимость отражает реальные затраты на приобретение имущества (цена объекта + затраты на установку, транспортировку и др.). Она не меняется, если только речь не идет о реконструкции, достройке или частичной ликвидации объекта. Потеря стоимости активов отражается в их оценке по остаточной стоимости. Это первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму износа.

Со временем и под влиянием постоянно изменяющегося рынка первоначальная стоимость уже не соответствует действительной стоимости имущества. Поэтому встает вопрос о восстановлении цены, отражающей реалии рынка. Такое соответствие и достигается путем переоценки, а стоимость переоцененного актива становится восстановительной.

Первоначальная восстановительная и остаточная стоимость

Поговорим подробнее о категориях восстановительной стоимости. Стоимость современных аналогов активов по отношению к уже использующимся объектам, подлежащим переоценке, является полной восстановительной стоимостью. А поскольку работающие активы уже в какой-то мере изношены, их восстановленная стоимость не может быть полной, а лишь приближенной к рыночной и с учетом начисленного износа.

И здесь уместно понятие первоначальной восстановленной стоимости. Т.е. после проведения переоценки объекта его первоначальная стоимость становится первоначальной восстановительной, т. е. первоначальной ценой актива на текущий момент.

Правилом переоценки является пропорциональное распределение прироста (или уменьшения) стоимости на сам актив и его амортизацию, т. е. пересчитывается не только цена объекта, но сумма износа по нему. Пересчитанная стоимость за минусом амортизации будет называться остаточной восстановительной стоимостью.

Как определяется восстановительная стоимость основных фондов

Для определения восстановительной стоимости ОС используют разные методы. Анализируют:

  • цены на аналогичные объекты по данным производителей, торговых организаций;
  • информацию статистических органов,
  • заключения экспертов о текущей стоимости аналогичных ОС.

Устанавливают «новую» стоимость объектов индексацией или прямым пересчетом на основе данных на аналогичные продукты. Как правило, для проведения переоценки привлекают специалистов-оценщиков, которые переоценивают каждый объект, учитывая все рыночные критерии и износ активов.

Процедуре переоценки предшествует большая организационная работа. Необходимо:

  • выбрать объекты ОС, которые будут подвергнуты переоценке;
  • заключить договор с лицензированным оценщиком;
  • издать приказ о проведении переоценки, куда следует включить перечень оцениваемого имущества. В нем указывают:

— наименование объектов;

— даты их приобретения/изготовления, ввода в эксплуатацию.

Основными критериями определения восстановительной стоимости основных производственных фондов для выполнения переоценки выступают:

• первоначальная или текущая стоимость (если объект ранее переоценивался) на начало отчетного года;

• амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.
Преследуя цели приближения к рыночной стоимости ОС, переоценкой регулируется первоначальная стоимость, поэтому итогом переоценки может стать дооценка либо уценка фондов.

Восстановительная стоимость: формула

Установив величину полной восстановительной стоимости, можно определить восстановительную стоимость основных средств после переоценки. Ее находят умножением полной восстановительной стоимости на отношение остаточной стоимости к первоначальной (до переоценки). По формуле:

Св = Сп х Коц, где

Св – восстановительная стоимость объекта,

Сп – первоначальная стоимость,

Коц – оценочный коэффициент.

Пример

По оценке специалиста, первоначальная стоимость станка (100 000 руб.), работающего в предприятии 3 года (36 мес.), снизилась по сравнению с рыночными аналогами на 30%. При переоценке актива применили коэффициент 1,3 и рассчитали восстановительную первоначальную стоимость объекта:

Св = 100 000 х 1,3 = 130 000 руб.

Справедливости ради, заметим, что корректирующий коэффициент не всегда используется. Определить восстановительную стоимость объекта можно, опираясь на анализ рыночной ситуации и цену аналоговых продуктов, подтвержденную документально.

Вернемся к примеру:

После установления цены станка на текущий момент необходимо рассчитать его текущую остаточную стоимость. Вычислим ее по формуле:

Сов = Спв х Сост/ Спер, где

Сов – остаточная восстановительная стоимость,

Спв – полная (первоначальная) восстановительная, а Сост и Спер остаточная и первоначальные стоимости актива до переоценки.

Допустим, что установленный в организации срок службы станка составляет 8 лет (96 мес.). Тогда

Сост = 100 000 – (100 000 / 96 х 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 руб.

Подставим значения в формулу: