Продажа недвижимости ИП

Какие налоги платит ИП, когда продает недвижимость?

Какие платит ИП, продавая недвижимость, налоги? Нередко возникает необходимость продать недвижимость, которая досталась до того, как приобретатель стал предпринимателем. Эта собственность могла не приносить прибыли: состояние плачевное, а деятельность предпринимателя относится к иной сфере. Когда нашелся покупатель на такое имущество, как будет идентифицирован в этом случае продавец и под какое налогообложение попадет?

Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП может быть различным. И различие это зависит от выбранной системы налогообложения. Продажа недвижимости ИП на УСН может учитываться двояко: если это налоги с дохода, то вырученные деньги просто увеличивают доход, с которого платится 6%. При применении системы «доход минус расход» выручка увеличивает доходы, а в расходах возможно учесть затраты на приобретение (если осталось подтверждение материальной стороны сделки), и выплата налога будет производиться с разницы в размере 15%.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника – физическое лицо – не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.

При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.

Поэтому самая выгодная продажа имущества может быть совершена физическим лицом, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет этой недвижимостью более 3 лет.

9.2. Понятие и виды имущества, используемого в предпринимательской деятельности

Понятие «имущество» имеет в праве несколько значений:

а) имущество — это вещи, в том числе деньги и ценные бумаги. Именно в этом смысле прежде всего говорится в ст. 128 ГК РФ об имуществе как объекте гражданских прав.

Статья 130 ГК РФ, перечисляя объекты, относящиеся к недвижимым вещам, одновременно оперирует термином «недвижимое имущество». Земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, некоторые иные объекты относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости);

б) имущество — это вещи и имущественные права. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к имуществу помимо вещей относятся также имущественные права;

Классификация вещей. Вещи классифицируются ГК РФ по различным критериям. Например, основным критерием деления вещей на движимое и недвижимое имущество основано на следующем критерии — возможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (например, здания, прочно связанные с земельным участком, относятся к объектам недвижимости). Вещные права на объекты недвижимости, ограничения этих прав подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). К недвижимым вещам ст. 130 ГК РФ также относит ряд объектов, не имеющих прочной «привязки» к земельным участкам, свободно перемещаемых, таких как воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и даже космические объекты (летательные аппараты, предназначенные для запуска с Земли в космическое пространство). На наш взгляд, объединять «скоростные» объекты в одной группе с объектами недвижимости по их природе (земельные участки, водоемы и проч.) нет необходимости. Воздушные, морские и речные суда, летательные космические аппараты по своей природе являются движимым имуществом, хотя и нуждающимся в специальной регистрации, и правильнее было бы их относить к движимому имуществу.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия могут входить здания, сооружения, земельные участки, права на которые как самостоятельные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В состав предприятия как имущественного комплекса входит совокупность неоднородных элементов — вещей, имущественных прав, исключительных прав, имущественных обязанностей. Законодатель признал предприятие объектом недвижимости исходя из практических потребностей введения его в оборот как единый объект вещного права.

Предприятие рассматривается как действующее, здесь работают люди на основе трудовых договоров с работодателем — собственником предприятия. Если предприятие является унитарным (государственным, муниципальным), работодателем является само предприятие как юридическое лицо. В имущественный комплекс входят не только имущественные (гражданские) права и обязанности, но и трудовые.

Наличие работников характеризует, является отличительной особенностью действующего предприятия.

Согласно ст. 75 ТК РФ при смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителем и главным бухгалтером. Однако смена собственника не является основанием для расторжения трудовых отношений с другими работниками.

Само юридическое лицо и его право на предприятие — имущественный комплекс подлежат государственной регистрации, но в разных государственных органах.

Государственную регистрацию юридических лиц осуществляют налоговые органы.

Имущественный комплекс коммерческой организации подвижен, он может существенно изменяться в течение непродолжительного периода времени. Именно поэтому после регистрации юридического лица специальная регистрация его имущественного комплекса не производится и не требуется.

Но если собственник решит, например, продать свое предприятие, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи предприятия и право собственности покупателя на него (ст. 563, 564 ГК РФ).

Государственная регистрация права собственности на предприятие и сделок с ним осуществляется Федеральной регистрационной службой, находящейся в ведении Министерства юстиции РФ, на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(555), постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(556) и приказа Министерства юстиции РФ от 4 марта 2005 г. N 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами»*(557).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В зависимости от оборотоспособности различаются вещи, изъятые из оборота, вещи, ограниченные в оборотоспособности, и вещи, которые могут свободно отчуждаться, переходить от одних лиц к другим (ст. 129 ГК РФ).

ГК РФ указывает ряд других критериев разграничения вещей (например, возможность раздела вещей в натуре — ст. 133 ГК РФ «Неделимые вещи», сочетание вещей, составляющих единое целое, — ст. 134 ГК РФ «Сложные вещи»).

В бухгалтерском учете вещи принимаются к учету в качестве внеоборотных и оборотных активов — в зависимости от длительности использования в производственном процессе, особенностей перенесения их стоимости на стоимость выпускаемой продукции (по частям путем включения амортизационных отчислений в состав себестоимости выпускаемой продукции в течение срока использования объекта или включения их стоимости сразу по завершении производственного цикла в состав расходов организации).

В составе внеоборотных активов выделяются вещи, относящиеся к основным средствам, которые используются хозяйствующим субъектом в своей предпринимательской деятельности для производства товаров, оказания услуг (учитываются на счете 01 «Основные средства»). Аналогичное имущество, но приобретаемое лицом для предоставления его во временное пользование за плату другим хозяйствующим субъектам, учитывается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности»*(558).

Объекты незавершенного строительства учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Эти объекты могут быть зарегистрированы как объекты недвижимости и отчуждены другим лицам.

К оборотным активам относятся производственные запасы (в том числе сырье, материалы, готовая продукция, товары для перепродажи, денежные средства).

Виды имущественных прав:

1. Права требования кредитора к должнику по обязательству. Право кредитора об исполнении обязательства, основанного на договоре (например, договора поставки), само по себе не является объектом бухгалтерского учета. Объектом учета является дебиторская задолженность: право требования оплаты и обязанность заплатить за товар, поставленный (переданный) поставщиком покупателю (счет 62 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»).

2. Обязательственные права, основанные на участии в уставном, складочном капитале хозяйственных обществ и товариществ (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Объем этих прав четко не определен. Например, наличие пакета обыкновенных акций само по себе не дает акционеру права на получение дивидендов, если прибыль по итогам года вообще не получена, либо получена, но не распределена в установленном порядке для выплаты дивидендов (хотя в силу ст. 48 ГК РФ он является кредитором по отношению к акционерному обществу). Права требования акционера на дивиденды осуществляются при наличии дополнительных, кроме его участия в обществе, юридических фактов.

Вложения (инвестиции) в уставные (складочные) капиталы других организаций учитываются на счете 58 «Финансовые вложения».

3. Право пользования имуществом, переданным по договору аренды. Как правило, право пользования учитывается арендатором основными средствами на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». По договору финансовой аренды (лизинга) стороны могут определить, что переданное в лизинг имущество учитывается на балансе арендатора. В таком случае имущество отражается в учете арендатора по дебету счета 01 «Основные средства».

4. Исключительные права. ГК РФ не относит исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и другие объекты интеллектуальной собственности к имущественным правам. В ст. 128 ГК РФ исключительные права указываются как самостоятельные объекты гражданских прав, а не разновидность имущественных прав.

В то же время Закон РФ от 9 июля 1993 г. «Об авторском праве и смежных правах»*(559) различает личные неимущественные права автора (ст. 15) и имущественные права (ст. 16). Имущественное права — это исключительные права автора на использование произведения. В силу исключительных прав автор имеет право осуществлять сам или разрешать использование произведения, включая коммерческое, третьим лицам: воспроизводить произведение, распространять экземпляры произведения, импортировать их, публично показывать произведение и совершать другие действия, указанные в ст. 16 Закона об авторском праве и смежных правах.

Закон РФ от 23 сентября 1992 г. «О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных»*(560) в первоначальной редакции содержал статью об имущественных правах автора программы для ЭВМ или базы данных или иного правообладателя (ст. 10). Под имущественным правом понималось их исключительное право:

— на выпуск в свет программы для ЭВМ и базы данных;

— их воспроизведение;

— распространение программных продуктов, их модификацию;

— иное использование.

При этом исключительными правами признавались также личные права автора на программы для ЭВМ или базы данных.

Указанный Закон в редакции Федерального закона от 24 декабря 2002 г. N 177-ФЗ не называет личные права автора исключительными правами. В силу исключительного права автор или иной правообладатель вправе осуществлять и (или) разрешать осуществление следующих действий:

— воспроизведение программы для ЭВМ и (или) базы данных;

— их распространение, модификацию;

— иное использование программы для ЭВМ или базы данных. Закон о правовой охране программ для ЭВМ и баз данных в редакции от 24 декабря 2002 г. учел, что поскольку объектом исключительных прав являются результаты интеллектуальной деятельности, отнесение их к правам имущественным некорректно.

Указанный Закон, таким образом, был приведен в соответствие со ст. 128, 138 ГК РФ, не относящих исключительные права к имущественным.

Среди исключительных прав надо различать права, имеющие денежную оценку и не имеющие таковой. Например, при внесении исключительного права в качестве вклада в уставный капитал создаваемого акционерного общества в оплату за акции денежная оценка такого вклада производится учредителями в пределах суммы оценки, произведенной независимым оценщиком. Если же изобретение используется его создателем для личных нужд и не вовлечено в гражданский оборот, исключительное право не имеет денежной оценки. Но в дальнейшем оно может быть и оценено (например, при уступке патента правообладателем, а следовательно, исключительного права на изобретение, другому лицу).

Исключительные права, принадлежащие организации, учитываются у нее на счете 04 «Нематериальные активы».

Результаты интеллектуальной деятельности, на которые не оформлены исключительные права (например, по разным причинам не получен патент, хотя результат в принципе способен к правовой охране), могут защищаться в режиме коммерческой тайны как секреты производства (ноу-хау), т.е. как информация, которая имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам, к которой нет свободного доступа на законном основании и в отношении которой обладателем такой информации введен режим коммерческой тайны (ст. 139 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. «О коммерческой тайне»)*(561).

Информация является самостоятельным объектом гражданских прав, отличным от имущества и исключительных прав.

Обладатель информации вправе вводить в гражданский оборот информацию, составляющую коммерческую тайну, на основании договоров, предусматривающих включение в них условий об охране конфиденциальности этой информации (п. 4 ст. 7 Закона о коммерческой тайне).

Информация, составляющая секреты производства, не упоминается в качестве объекта бухгалтерского учета. В то же время согласно п. 3 ст. 257 НК РФ владение ноу-хау, секретной формулой или процессом, информацией в отношении промышленного, коммерческого или научного опыта отнесены к нематериальным активам.

Расходы на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (далее НИОКТР) сначала учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Далее указанные расходы по НИОКТР, результаты которых подлежат применению в производстве продукции (при выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд организации, списываются с кредита счета 08 в дебет счета 04 «Нематериальные активы»*(562).

Термин «нематериальные активы» к результатам НИОКТР Положение по бухгалтерскому учету «Учет расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы» от 19 ноября 2002 г. (ПБУ 17/02)*(563) не применяет.

В то же время, как нами отмечалось, согласно Плану счетов бухгалтерского учета давшие положительный результаты НИОКТР, учитываются с использованием счета 04 «Нематериальные активы».

Как представляется, на счете 04 необходимо отражать не расходы как таковые, а денежное выражение (стоимость) неисключительных (абсолютных) прав на информацию о сущности НИОКТР, составляющую коммерческую тайну (ноу-хау).

Для этого необходимо ввести режим коммерческой тайны. Если этого не будет сделано и результат НИОКТР не обладает охраноспособностью в силу закона, такой результат оказывается незащищенным, субъективного права на него не возникает.

Было бы логично в качестве нематериальных активов учитывать не расходы вообще, а ресурсы, способные приносить организации доход, которые имеют стоимость, могут быть продемонстрированы третьим лицам, могут быть идентифицированы, а при необходимости — проданы*(564). Научно-техническая, технологическая информация, составляющая коммерческую тайну, и права не нее как раз и составляют такие ресурсы. Указанные ресурсы, учитываемые в качестве нематериальных активов, необходимо предусмотреть в ПБУ 17/02, а также в Плане счетов и Инструкции по его применению.

Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» (ПБУ 14/2000) от 16 октября 2000 г.*(565), по сути, предписывает учитывать в качестве нематериальных активов организационные расходы. К ним относятся расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада учредителей в уставный (складочный) капитал организации. Между тем такие расходы не обладают признаками нематериального актива (актив как ресурс отсутствует). К тому же в силу п. 6 ст. 66 ГК РФ в качестве вкладов в уставные (складочные) капиталы хозяйственных обществ и товариществ могут быть внесены деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Ни к одному из этих активов организационные расходы не относятся. Обратим внимание, что НК РФ не относит организационные расходы к нематериальным активам.

В литературе также отмечается, что признание организационных расходов нематериальными активами противоречит МСФО*(566).

Риэлтор -предприниматель, занимающийся операциями с недви­жимостью

Рынок -1) совокупность отдельных сегментов потребителей, ко­торые дифференцируют покупательский спрос и формируются в ре­зультате комплексного взаимодействия экономических, демографичес­ких, социальных и психологических факторов; 2) сфера экономики, в которой совершается процесс обращения товара в деньги и обратного превращения денег в товар; 3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики; 4) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), опреде­лении цен, формировании и использовании ресурсных источников; 5) сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов производства.

Сегмент рынка -1) совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов; 2) часть рынка, характеризующаяся однородной по своему экономическому поведению группой покупателей.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав.

Собственник недвижимости — физическое или юридическое лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объектив­ные права собственности на объект недвижимости.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере не­движимости) — собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполни тельной государственной власти РФ, субъектов РФ, уполномоченные органы местного самоуправления.

Строительство-создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Тамбур- проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Территориальная зона — часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков.

Технический план объекта недвижимости — документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Управление недвижимостью -процесс планирования и принятия решений, реализации (регулирования) и контроля, необходимый для формирования и достижения поставленных целей.

Фасад -внешняя вертикальная поверхность сооружения, образуемая наружной конструкцией, горизонтальными и вертикальными членениями, ритмом проемов (балконов, лоджий), архитектурными деталями и др. В зависимости от типа сооружения, формы его плана, местоположения различают главный, боковой, дворовый, садовый фасады.

Формирование земельного участка -индивидуализация земельного участка посредством определения: 1) его границ (документально и на местности), 2) разрешённого использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом той зоны, в которой этот участок расположен, 3) технических условий подключения объектов земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения.

Физический износ здания -ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.

Формирование объекта кадастрового учета — комплекс работ, обеспечивающих индивидуализацию объекта кадастрового учета, а также подготовку документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета.

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Роман Милехин

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

Налоги ИП при продаже имущества: как физического лица или предпринимателя?

Общие моменты

Предпринимательскую деятельность можно вести через организации, а можно без образования юридического лица – путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Существуют споры о «двойственной» природе индивидуального предпринимателя.

С одной стороны, он действует как юридическое лицо, то есть, заключает хозяйственные договоры (купли-продажи, аренды, оказания услуг и т.д.), может осуществлять экспортные и импортные операции, должен оформлять необходимые первичные документы, уплачивать налоги. Да и налоговые органы проверяют их так же, как организации. Есть, конечно, и различия помимо порядка оформления деятельности. Например, индивидуальный предприниматель не вправе торговать алкогольной продукцией, за исключением пива (и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в розницу. При этом осуществлять деятельность на основе патента (платить налог по патентной системе налогообложения), наоборот, могут только индивидуальные предприниматели.

С другой стороны, индивидуальный предприниматель все-таки физическое лицо, поскольку его структура как хозяйственника не предполагает каких-либо иных лиц, кроме него, получающих доходы от его деятельности, таких, как участники общества с ограниченной ответственностью или акционеры акционерного общества. Главное – его имущество формально не разделяется на используемое или не используемое в предпринимательской деятельности, в отличие от имущества, принадлежащего акционеру и – отдельно – акционерному обществу. Большой минус этого, конечно, то, что в случае образования задолженности перед контрагентами или налоговым органом он отвечает всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание. То есть, в счет уплаты долга гражданина как предпринимателя судебный пристав-исполнитель может забрать имущество, принадлежащее ему как физическому лицу. Физическое лицо тоже платит налоги, но специально установленные для него, а не для организаций.

Тем не менее, индивидуальный предприниматель все-таки является гражданином, на что прямо указано в ст. 23 Гражданского кодекса РФ, то есть физическим лицом.

(См. также: Что лучше: ООО или ИП?)

Проблема налогообложения

По общему правилу, доходы физического лица от продажи имущества облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. То есть, 13% от суммы, полученной от продажи автомобиля, квартиры, земельного участка, склада, офисного помещения или другого имущества, надо отдать государству.

Но сумму налога можно свести на ноль или значительно уменьшить, используя имущественный налоговый вычет или уменьшая доход на сумму затрат (ст. 220 Налогового кодекса РФ) либо применяя другие льготы. Об условиях и порядке применения вычетов и необходимых документах в этой статьей говорить не будем, поскольку это отдельная тема, и в каждом конкретном случае могут быть особенности налогообложения (очень часто это касается общего имущества, либо имущества, приобретенного в браке, либо оформленного не совсем так, как привык считать обладающий им гражданин; в любом случае для верного определения права гражданина на имущественный вычет необходимо изучить документы).

Таким образом, если предприниматель декларирует продажу имущества как физическое лицо, то он в итоге может легально избежать уплаты налога или существенно снизить его сумму.

Однако есть препятствие:

имущественный вычет нельзя применить в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Это значит, что если свое имущество гражданин использовал как предприниматель, например, сдавал недвижимость в аренду, на машине возил продаваемые товары и т.п., то при его продаже доход придется считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности. При этом обычно неважно, как оформлено это имущество – как на физическое лицо или как на предпринимателя, риск все равно есть. Такая проблема возникает, как правило, в отношении коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, складов, земельных участков, не предназначенных для дачного или индивидуального строительства, грузовых автомобилей, спецтехники и т.п.

Сразу обратим внимание на то, что подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ в процитированном виде действует с 1 января 2014 г. В нем применены слова «использовались в предпринимательской деятельности». Неясные моменты: использовалось вообще или только последним продавцом; использовалось на момент продажи, налоговой проверки или когда-то раньше. Поэтому можно говорить о том, что если имущество не использовалось предпринимателем в предпринимательской деятельности, то оно не подпадает под это исключение. Даже если это имущество могло быть использовано им в хозяйственной деятельности и только для нее предназначено. Но пока налоговые проверки за 2014 г. не прошли, и будет ли такое толкование этой нормы воспринято налоговыми органами, говорить пока рано.

До 2014 г. схожее правило было в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ:

имущественный вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Как говорится, разница небольшая, но существенная. Что значит «в связи с осуществлением предпринимательской деятельности», если это не связано с обычной торговлей, никто точно не знал, поэтому начались судебные споры, о которых речь ниже.

Вот и получается, что индивидуальный предприниматель, продав имущество, которое было оформлено на него как на физическое лицо (это не касается личного имущества и (обычно) легковых машин и квартир) и не использовалось в хозяйственной деятельности, должен заплатить налог не как физическое лицо, а именно как предприниматель.

Если предприниматель находится на общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы», то это еще ничего, поскольку можно поставить в расходы сумму, по которой имущество было приобретено.

Но если предприниматель применяет упрощенную систему с объектом «доходы», то со всей полученной суммы придется заплатить в бюджет 6%.

Кроме того, если используется упрощенка, то есть вероятность того, что с учетом полученного дохода будет превышен предельный порог, при котором возможно применение специального режима налогообложения. В таком случае возникнет ситуация, при которой надо будет заплатить все общие налоги не только с полученной суммы, но и с других за последний квартал.

Можно долго рассуждать, какое имущество связано с хозяйственной деятельностью индивидуального предпринимателя, а какое нет, но лучше посмотреть, как это отражается в разъяснениях государственных органов и судов. Можно будет заранее сориентироваться, как отражать доход от продажи имущества, а если проблема уже возникла, то хотя бы запастись аргументами и контраргументами для спора (а если еще есть возможность – то и какими-нибудь подходящими документами).

Разъяснения государственных органов

Письмо Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341:

«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Это касается любого имущества.

А вот письма в отношении земельных участков.

Письмо ФНС России от 06.09.2011 № ЕД-3-3/3030@:

«Квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в данном случае:

— использовались ли земельные участки, которые указаны в обращении, в предпринимательской деятельности;

— реализация этих земельных участков была разовая или операции купли-продажи осуществлялись систематически в отношении других земельных участков;

— деньги за реализованные земельные участки поступили на расчетный счет налогоплательщика А как предпринимателя или как физического лица;

— цель приобретения этих земельных участков».

Письмо Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-784:

«В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Письмо Минфина России от 07.07.2010 № 03-04-05/10-372:

«В случае если земельные участки будут продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Вот такое же разъяснение по жилым помещениям.

Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:

«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

При этом что такое «систематичность», опять же не разъясняется. Две сделки – это система или нет? А три? А какие сделки? Конечно, это не касается случаев, когда жилье приобретается гражданином с целью улучшения жилищных условий, проблем проживания или меняются машины, которые используются им лично или членами семьи, и тому подобных ситуаций.

Однако систематичность купли-продажи, безусловно, свидетельствует о том, что гражданин желает постоянно получать доход от такой деятельности, следовательно, эта деятельность является предпринимательской.

А в следующих письмах невозможность применения имущественного вычета связана не с систематичностью продажи имущества, а с тем, что оно было или могло быть использовано в предпринимательской деятельности.

Письмо Минфина России от 21.02.2012 № 03-04-05/3-198:

«Если имущество , использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Письмо Минфина России от 07.02.2012 № 03-04-05/3-124:

«Определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет».

Письмо Минфина России от 30.09.2011 № 03-04-05/4-699:

«Из письма следует, что в 2008 г. налогоплательщиком был продан торговый павильон.

Если данный торговый павильон использовался налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Однако если использование имущества прекратилось (насколько давно прекратилось?), то при его продаже можно применить имущественный вычет.

Письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 2):

«Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, то он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса».

Таким образом, по мнению государственных органов, о том, что продажа имущества связана с предпринимательской деятельностью, может свидетельствовать:

— систематичность купли-продажи имущества,

— использование в предпринимательской деятельности,

— цель приобретения имущества,

— поступление выручки на счет физического лица, а не предпринимателя.

Судебная практика

Разъяснения финансового и налогового ведомств – хорошо, но судебная практика лучше, поскольку если дело дойдет до суда, то она будет иметь больший вес, чем письма. Постараемся дать обзор выводов судов разных округов и краткие комментарии. Однако не следует забывать, что каждый случай индивидуален по своим обстоятельствам и по доказательствам, которые смогут раздобыть и представить в суд предприниматель и налоговый орган.

1. В пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.08.2014 по делу № А52-3251/2013:

«Имущество приобретено изначально в целях переоборудования в жилое помещение — квартиру и для дальнейшего использования для проживания.

Поэтому суды посчитали, что в рассматриваемой ситуации имеет место факт осуществления заявителем расходов на приобретение квартиры».

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2011 № Ф09-4072/11 по делу № А07-19364/2010:

«Суды установили, что Д. использовалось всего 5% площадей спорного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), что не подтверждает факта реализации данного объекта недвижимости в рамках основной деятельности налогоплательщика.

Поскольку данная сделка (купли-продажи объекта недвижимости) носила разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли, посредством ее физическое лицо Д. распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника — физического лица, суды обоснованно признали данную операцию не связанной с предпринимательской деятельностью.

При таких обстоятельствах предприниматель обоснованно применил имущественный налоговый вычет».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 № Ф09-5369/09-С2 по делу № А07-14957/2008:

«Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдача незначительной части помещений в аренду не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке».

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 № КА-А41/576-10 по делу № А41-13248/09:

«Спорный земельный участок предоставлен в собственность гр-на 12.02.1993 для организации крестьянского хозяйства растениеводческого направления.

Суды пришли к выводу о том, что заявитель с момента его регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя не занимался предпринимательской деятельностью, соответствующих доходов не имел и никаких налогов, связанных с ее осуществлением не уплачивал, кроме того, в спорных договорах купли-продажи заявитель выступал как физическое лицо, реализация земельного участка не относилась к предпринимательской деятельности, осуществляемой заявителем в рассматриваемом налоговом периоде, от которой он получал доход.

Суды признали, что заявитель реализовал свое право возмездного отчуждения недвижимого имущества в качестве физического лица, спорная продажа не может быть признана предпринимательской деятельностью, следовательно, доход, полученный от продажи такого имущества, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу № А05-5609/2011:

«Сдача здания в аренду осуществлялась заявителем только с августа 2006 года по май 2007 года.

В феврале 2008 года оно продано, на полученные денежные средства Ш. приобрела в личных целях два автомобиля, супругом приобретен земельный участок, на котором построен жилой дом.

Спорный объект недвижимости был реализован Ш. как физическим лицом, и его продажа не связана с получением налогоплательщиком дохода от предпринимательской деятельности.

Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя».

Из приведенных судебных актов видно, что имущество можно признать проданным индивидуальным предпринимателем как физическим лицом, если есть что-либо из следующего:

— изначальная цель приобретения имущества – личное использование,

— в предпринимательской деятельности использовалось не все имущество, а его незначительная часть,

— имущество вообще не использовалось в предпринимательской деятельности,

— в договорах купли-продажи предприниматель указан как физическое лицо.

2. Не в пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12:

«Взаимосвязь установленных по делу обстоятельств, с учетом того, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд П.), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, позволяет сделать вывод о том, что полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация нежилого помещения осуществлялась П. в целях, направленных на систематическое получение прибыли».

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09:

«Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю красками, лаками и эмалями, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении налога на доходы физических лиц.

Судами установлено, что предприниматель по договору купли-продажи приобрел у открытого акционерного общества недвижимое имущество, в том числе здания, для осуществления предпринимательской деятельности.

Расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Следовательно, доход от продажи указанных зданий непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу № А03-18894/2012:

«Кассационная инстанция считает неверным вывод судов, признавших, что реализация Предпринимателем земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в 2008, 2010 годах не является предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку он опровергается как предназначением спорного имущества (животноводческая ферма, насосная башня, здание убойного пункта и т.д.), так и показаниями самого Предпринимателя, согласно которым целью приобретения данного имущества являлось внесение его в уставной капитал при создании крестьянского фермерского хозяйства.

При этом неполучение дохода от предпринимательской деятельности не является основанием для переквалификации цели приобретения имущества с предпринимательской на личную».

Постановление АС Северо-Западного округа от 25.08.2014 по делу № А05-13922/2013:

«По договору купли-продажи от 14.07.2008 предприниматель приобрел в общую долевую собственность 1649/3446 доли в праве общей собственности на здание торгового павильона.

Им получены доходы от бытовых услуг.

По договору купли-продажи от 01.04.2012 предприниматель продал указанную долю в праве общей собственности по названному выше объекту. Расчет по сделке произведен путем перечисления на расчетный счет предпринимателя.

Суды пришли к выводу о том, что доход от продажи доли в праве собственности на спорное здание непосредственно связан с предпринимательской деятельностью заявителя».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2014 по делу № А67-5790/2013:

«Нежилое помещение и земельный участок находились в собственности предпринимателя и использовались заявителем в предпринимательской деятельности для осуществления розничной торговли.

Доводы предпринимателя о том, что в данных сделках она выступала не в качестве предпринимателя, а как физическое лицо, отклонен судами».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2014 по делу № А11-10602/2012:

«Суды пришли к выводу, что деятельность Предпринимателя по приобретению тринадцати объектов недвижимости и их продаже после завершения строительства была направлена на извлечение прибыли и носила систематический характер.

Следовательно, доходы, полученные от реализации квартир, надлежало отразить в налоговых декларациях, представляемых в налоговый орган в связи с применением упрощенной системы налогообложения».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2013 № Ф09-8932/13 по делу № А07-18588/2012

«Судами установлено, что принадлежащее предпринимателю на праве собственности имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

При этом судами также обоснованно отражено, что характеристики, приведенные в договорах (нежилое помещение цокольного этажа жилого дома), также свидетельствуют о назначении спорного помещения для использования его в предпринимательской деятельности.

Таким образом, установив, что предприниматель получал доход от использования нежилого помещения в предпринимательской деятельности, суды сделали обоснованный вывод о правомерности налогообложения выручки от реализации данного имущества НДФЛ, ЕСН, НДС».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.01.2011 по делу № А28-4665/2010:

«По договору купли-продажи Предприниматель приобрел здание магазина в целях извлечения дохода. Часть здания Предприниматель сдавал в аренду, другую часть использовал в предпринимательской деятельности (розничная продажа продуктов питания).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание цель приобретения и использования Предпринимателем спорного объекта недвижимости, суды пришли к выводу, что при реализации здания право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц при продаже этого имущества у Предпринимателя отсутствует».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу № А44-6147/2009:

«В приобретенном помещении Ф. с ноября 2001 года по 2008 год осуществлял предпринимательскую деятельность по торговле текстильными изделиями.

Исходя из целевого назначения здания на момент его приобретения (нежилое, встроенное помещение магазина), а также с учетом отсутствия в материалах дела данных, свидетельствующих об использовании Предпринимателем указанного объекта недвижимости для удовлетворения личных потребностей как физическим лицом, принимая во внимание фактическое использование его в целях систематического извлечения прибыли, апелляционный суд обоснованно признал, что указанное здание использовалось в предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.2011 по делу № А19-14852/10:

«Согласно пояснениям предпринимателя и бухгалтера в нежилом помещении осуществлялась предпринимательская деятельность, основной вид деятельности — производство хлеба и мучных кондитерских изделий. Данный факт подтверждается договорами на энергоснабжение, предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что спорное нежилое помещение приобретено и использовалось предпринимателем не для личных целей как физического лица, а в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли».

Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2012 по делу № А09-4957/2011:

«Из материалов дела усматривается, что спорное имущество изначально не было предназначено для личного, семейного потребления. В период до продажи реализованное налогоплательщиком имущество использовалось Предпринимателем для систематического извлечения прибыли от сдачи в аренду. Денежные средства от реализации имущества поступили на расчетный счет ИП Е.

Факт того, что при государственной регистрации Е. в качестве индивидуального предпринимателя среди видов предпринимательской деятельности, осуществляемых им, не указана деятельность по продаже собственного недвижимого имущества, не свидетельствует о том, что доход от продажи спорного имущества никак не связан с предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку предприниматели вправе заниматься любым незапрещенным законом видом экономической деятельности».

Да уж, не в пользу предпринимателей решений гораздо больше, есть даже постановления Президиума ВАС РФ. Неважно, что ВАС сейчас нет, а его правовые позиции могут быть пересмотрены Верховным Судом РФ. Пока этого не случилось, надо будет учитывать, что в применении имущественного вычета предпринимателю может быть отказано, если есть одно или несколько следующих обстоятельств:

— имущество изначально предназначено не для личного, а для хозяйственного использования,

— имущество фактически использовалось в предпринимательской деятельности,

— средства от продажи имущества перечислены на счет предпринимателя, а не физического лица,

— купля-продажа однородных объектов систематическая.

Но можно все-таки сказать, что в каждом споре учитывается именно совокупность обстоятельств, то есть, один факт, вырванный из дела, сам по себе не является показателем правоты той или другой стороны.