При передаче имущества в аренду

Содержание

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 613 ГК РФ

1. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество включают:

— права залогодержателя по договору залога;

— права из сервитута.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обращение взыскания на предмет залога, что влечет переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, например, в результате продажи имущества с торгов, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).

В качестве аналога вышеназванным обременениям, несмотря на различия в характере вещных и интеллектуальных прав, можно рассматривать право доступа автора к сданному собственником в аренду оригиналу произведения изобразительного искусства. Согласно ст. 1292 ГК РФ автор вправе требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять право на воспроизведение своего произведения (право доступа). Очевидно, что реализация этого права возможна лишь с согласия арендатора, которому оригинал передан во владение.

2. Арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в том числе о его обременениях. В случае если объект договора аренды является предметом залога, арендатор вправе за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника — арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в соответствии со ст. 313 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по предоставлению информации об обременениях дает арендатору право требовать:

— уменьшения арендной платы (целесообразно, чтобы возможные варианты снижения арендной платы были предусмотрены в договоре) либо

— расторжения договора и возмещения убытков.

Сокрытие от арендатора информации об обременении арендуемого имущества не может квалифицироваться как его обман, влекущий недействительность сделки в соответствии со ст. 179 ГК РФ. В данном случае правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений прямо предусмотрены в комментируемой статье, и они не влияют на юридическую силу договора аренды .

———————————
Определение ВАС РФ от 19 мая 2009 г. N ВАС-6255/09 по делу N А56-48775/2007.

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда» Учет основных средств у арендатора и арендодателя Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще. Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц. Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации. Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам:
    Дебет 0 205 21 000 Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.
    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).
  2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей:
    Дебет 0 401 30 000 Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам:
    Дебет 0 401 30 000 Кредит 0 205 31 000
    Дебет 0 205 35 000 Кредит 0 401 30 000
    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):
  • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
    Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
  2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
    Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
  3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
    Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
  4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
    Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
  5. Получены денежные средства за аренду тира:
    Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
  6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
    Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды. По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:

Дебет 2 20111 510 Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).

Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

  • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
  • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
  • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
  • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Учет арендных платежей

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и, в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.

Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:

· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, поэтому установление переменной части арендной платы не совсем законно.

Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно пункту 5 ПБУ 10/99 суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

В соответствии с пунктом 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится.

Отражение на счетах бухгалтерского учета производится следующим образом:

Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
20, 23, 25, 26, 44 60, 76 Отражена сумма сумм арендной платы
19 60, 76 Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком
60, 76 51 Перечислена сумма арендной платы

Арендатор может осуществлять деятельность как облагаемую, так и не облагаемую НДС. Если арендованное имущество используется для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) сумма НДС, предъявленная поставщиком и уплаченная ему в составе арендной платы, может быть предъявлена к вычету.

Если же арендатор осуществляет деятельность, не облагаемую НДС, то сумма НДС к вычету не принимается, а в соответствии со статьей 170 НК РФ включается в расходы, принимаемые к вычету при налогообложении прибыли.

Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
68 19 Отражена сумма НДС, предъявляемая к вычету (при осуществлении деятельности, облагаемой НДС)
20, 23, 25, 26, 44 19 Отражена сумма НДС, не подлежащая вычету (при осуществлении деятельности, не облагаемой НДС)

В бухгалтерском учете организации-арендатора арендная плата отражается на основании первичных документов, предоставляемых организацией-арендодателем.

В целях исчисления налога на прибыль в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Если арендная плата вносится арендодателю ежемесячно, то вопросов с ее отражением в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение вызывает порядок отражения арендной платы при ее единовременном внесении.

Из пункта 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года №34н следует, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией, в течение периода, к которому они относятся. Планом счетов и инструкцией по его применению для учета расходов будущих периодов предназначен счет 97 «Расходы будущих периодов». Обратимся к Инструкции по применению Плана счетов:

«Счет 97 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы, связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий; неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией не создается соответствующий резерв или фонд) и другое».

Как видно из приведенного текста расходы по арендным платежам в нем отсутствуют.

В настоящее время при признании расходов следует руководствоваться ПБУ 10/99. В соответствии с пунктом 3 ПБУ 10/99 не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Таким образом, можно сделать вывод, что суммы арендных платежей следует учитывать на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные» или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример 1.

Предприятие А арендовало у предприятия В автомобиль сроком на 6 месяцев. Ежемесячная сумма арендной платы по договору составляет 8 850 рублей, включая налог на добавленную стоимость — 1 350 рублей. Арендатор вносит арендную плату единовременно путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя. Стоимость автомобиля, определенная сторонами, составляет 200000 рублей.

В соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

В примере использованы следующие наименования субсчетов:

60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

60-2 «Расчеты по авансам выданным»

68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость»

Корреспонденция счетов Сумма, рублей
Дебет Кредит
001 200 000 Отражена стоимость арендованных основных средств
60-2 51 53 100 Перечислена арендная плата за 6 месяцев
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды
20 60-1 7 500 Отражена сумма ежемесячной арендной платы
19 60-1 1 350 Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком
60-1 60-2 8 850 Зачтена сумма аванса
68-2 19 1 350 Принята к вычету сумма НДС

Окончание примера.

Договором аренды может быть установлено, что в счет арендной платы арендатор передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-либо работы или оказывает услуги. Стоимость продукции, работ и услуг засчитывается в счет арендной платы.

Пример 2.

Предприятие, арендующее имущество, производит его ремонт. Стоимость ремонтных работ согласована сторонами договора аренды. Затраты на проведение ремонта в бухгалтерском учете арендатора будут отражаться на счетах учета затрат, по окончании ремонтных работ их стоимость в согласованной оценке отражается по кредиту счета 90 «Продажи» и дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Задолженность, отраженная на счете 62, списывается в погашение задолженности по арендной плате. Следует учесть, что стоимость выполненных ремонтных работ является объектом налогообложения по НДС.

Корреспонденция счетов

Вопрос: Торговый центр был закрыт по решению суда на 26 дней. Арендаторы за данный период не расторгли договоры, однако арендодателю поступают претензии с требованием возместить им убытки. Арендодатель готов рассмотреть вопрос по компенсации убытков, однако пока ни с одним из арендаторов не удалось договориться о сумме. Условились, что компенсация убытков будет произведена через снижение арендной платы. Кроме того, арендодатель опасается, что в такой ситуации возникает налоговый риск, а именно необоснованное снижение дохода. Правомерны ли изменение арендной платы и компенсация убытков, причиненных в результате того, что деятельность торгового центра, в котором расположены… («Актуальная бухгалтерия», N 6, июнь 2010 г.)

Торговый центр был закрыт по решению суда на 26 дней. Арендаторы за данный период не расторгли договоры, однако арендодателю поступают претензии с требованием возместить им убытки. Арендодатель готов рассмотреть вопрос по компенсации убытков, однако пока ни с одним из арендаторов не удалось договориться о сумме. Условились, что компенсация убытков будет произведена через снижение арендной платы. Кроме того, арендодатель опасается, что в такой ситуации возникает налоговый риск, а именно необоснованное снижение дохода. Правомерны ли изменение арендной платы и компенсация убытков, причиненных в результате того, что деятельность торгового центра, в котором расположены арендованные помещения, была приостановлена по вине арендодателя?

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По соглашению сторон установленный договором аренды размер арендной платы может изменяться в предусмотренные договором сроки, но не чаще одного раза в год*(1).

Теперь предположим, что обязанность предоставить арендатору соответствующее имущество арендодателем выполнена. Однако впоследствии арендатор по вине арендодателя лишается возможности использовать имущество в соответствии с его назначением. В такой ситуации обязанности уплачивать арендную плату за тот период, в течение которого арендатор не мог пользоваться имуществом, у него не возникает*(2).

Сумма, уплаченная за аренду в период, когда арендатор не пользовался имуществом, является для арендодателя неосновательным обогащением и подлежит возврату*(3).

Это означает, что при наличии документального подтверждения невозможности пользования предметом аренды в течение срока, на который торговый центр был закрыт по решению суда, арендатор вправе не уплачивать арендную плату за весь этот период. Необходимости изменять условия договоров о размере арендной платы в этом случае нет. Документальным подтверждением невозможности пользования имуществом является судебный акт.

Стороны могут подписать соглашения о порядке расчетов в связи с неиспользованием арендаторами помещений в течение 26 дней. Такие соглашения не могут рассматриваться как изменяющие условие договоров аренды о цене. В частности, в них может быть определен способ исполнения арендодателем обязательств по возврату арендной платы, уплаченной за период приостановки деятельности торгового центра.

Обязательство арендодателя по возврату излишне уплаченной арендной платы может быть прекращено путем зачета встречных требований. Такой зачет возможен при условии отсутствия между сторонами спора о размере задолженности и только в отношении тех сумм арендной платы, обязанность по уплате которых наступила*(4).

Арендаторы могут требовать от арендодателя полного возмещения убытков, причиненных им по вине арендодателя. В состав таких убытков включается также упущенная выгода, которая могла быть получена арендаторами при обычных условиях, если бы их права не были нарушены*(5). При согласии арендодателя с размером требований арендатора о возмещении убытков они могут быть учтены сторонами при проведении зачета. Если же арендодатель возражает относительно заявленного арендатором размера убытков, то зачет может быть произведен только в части неоспариваемых требований, поскольку, если требование имеет спорный характер, оно не может быть предъявлено к зачету*(6).

А. Авдейкина,

эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

На каком счете учитывается аренда помещения?

Цитата (Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вахромова Наталья):Организация одновременно занимается производством продукции и торговлей. При этом многие затраты организации являются общими и относятся как к производственной деятельности, так и к торговле. Работники организации могут принимать участие как в производственном процессе, так и в деятельности, связанной с торговлей.
На каких счетах бухгалтерского учета необходимо учитывать затраты (в частности расходы, связанные с продажей продукции, с производственной деятельностью, амортизационные отчисления, расходы на оплату труда, арендные платежи, рекламные расходы, расходы на доставку товара до покупателя), чтобы правильно сформировать себестоимость готовой продукции?
Правила формирования в бухгалтерском учете информации о расходах коммерческих организаций установлены:
— ПБУ 10/99 «Расходы организации» (далее — ПБУ 10/99);
— Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — План счетов).
В рассматриваемой ситуации организация занимается производством и торговлей одновременно.
Для того чтобы обеспечить максимальную достоверность информации о себестоимости производимой продукции и сумме издержек обращения в торговле, необходимо вести раздельный учет расходов, часть которых используется для производства продукции, а часть — для торговой деятельности.
Если невозможно определить, к какому виду деятельности относятся те или иные затраты, организация должна установить порядок распределения соответствующих расходов между производственной деятельностью и торговлей.
Распределять расходы можно пропорционально:
— начисленной заработной плате рабочих, занятых в различных видах деятельности;
— сумме прямых затрат, связанных с содержанием того или иного производства;
— выручке и т.д.
Выбранный порядок распределения указанных расходов должен быть закреплен в учетной политике организации.
При отсутствии раздельного учета общих расходов в бухгалтерском учете возникнут искажения как при определении себестоимости изготавливаемой продукции, так и при определении суммы расходов на торговлю.
Пунктом 4 ПБУ 10/99 установлено, что расходы организации, в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации, подразделяются на расходы по обычным видам деятельности и прочие расходы.
При этом расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, а также расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг (п. 5 ПБУ 10/99).
К расходам по обычным видам деятельности относится также возмещение стоимости основных средств, нематериальных активов и иных амортизируемых активов, осуществляемых в виде амортизационных отчислений.
С учетом изложенного представляется, что поименованные в вопросе расходы относятся к расходам по обычным видам деятельности.
Расходы, связанные с продажей продукции
Для обобщения информации о расходах, связанных с продажей продукции, товаров, работ и услуг Планом счетов предусмотрен счет 44 «Расходы на продажу». В организациях, осуществляющих торговую деятельность, на этом счете могут быть отражены, в частности, следующие расходы (издержки обращения):
— на перевозку товаров;
— на оплату труда;
— на аренду;
— на содержание зданий, сооружений, помещений и инвентаря;
— по хранению и подработке товаров;
— на рекламу;
— на представительские расходы;
— другие аналогичные по назначению расходы.
В организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, на счете 44 могут быть отражены, в частности, следующие расходы:
— на затаривание и упаковку изделий на складах готовой продукции;
— по доставке продукции на станцию (пристань) отправления, погрузке в вагоны, суда, автомобили и другие транспортные средства;
— комиссионные сборы (отчисления), уплачиваемые сбытовым и другим посредническим организациям;
— по содержанию помещений для хранения продукции в местах ее продажи и оплате труда продавцов в организациях, занятых сельскохозяйственным производством;
— на рекламу;
— на представительские расходы;
— другие аналогичные по назначению расходы.
Таким образом, расходы по обычным видам деятельности торговые организации должны в полном объеме учитывать на счете 44.
Отметим, что Планом счетов не предусмотрено использование торговыми организациями счетов 20, 23, 25, 26.
Использование торговой организацией указанных счетов для отражения расходов, по нашему мнению, является грубым нарушением правил учета расходов, правил ведения бухгалтерского учета и представления бухгалтерской отчетности.
Расходы, связанные с производственной деятельностью
Производственные организации для отражения информации о расходах по обычным видам деятельности используют счета 20, 23, 25, 26, 29 и, как мы уже отметили, для некоторых расходов — счет 44.
Счет 20 «Основное производство» предназначен для обобщения информации о затратах производства, продукция (работы, услуги) которого явилась целью создания данной организации. По дебету этого счета отражаются прямые расходы, связанные непосредственно с выпуском продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также расходы вспомогательных производств, косвенные расходы, связанные с управлением и обслуживанием основного производства, и потери от брака. Аналитический учет по счету 20 «Основное производство» ведется по видам затрат и видам выпускаемой продукции (работ, услуг).
Информация о расходах по обслуживанию основных и вспомогательных производств организации собирается на счете 25 «Общепроизводственные расходы». На этом счете, в частности, могут быть отражены расходы по арендной плате за помещения, машины, оборудование и др.
Расходы, учтенные на счете 25 «Общепроизводственные расходы», списываются в дебет счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства».
Счет 26 «Общехозяйственные расходы» предназначен для обобщения информации о расходах для нужд управления, не связанных непосредственно с производственным процессом. На этом счете могут быть отражены следующие расходы:
— административно-управленческие расходы;
— содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом;
— амортизационные отчисления и расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения;
— арендная плата за помещения общехозяйственного назначения;
— расходы по оплате информационных, аудиторских, консультационных и т.п. услуг;
— другие аналогичные по назначению управленческие расходы.
Указанные расходы списываются в дебет счета 20 «Основное производство» либо в качестве условно-постоянных в дебет счета 90 «Продажи». Один из вариантов учета учтенных на счете 26 расходов необходимо закрепить в учетной политике.
Таким образом, расходы, приходящие на торговую деятельность, следует учитывать на счете 44, а расходы, приходящие на производство продукции, в частности — на счетах 20, 25, 26.
Отклонения от указанных требований отражения операций в первую очередь не допустимы при составлении бухгалтерской отчетности. Особенно это важно при составлении отчета о прибылях и убытках и заполнении строк 2210 «Коммерческие расходы» и 2220″Управленческие расходы» с учетом требований п. 18.1 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 21.1 ПБУ 10/99.
Напомним, что согласно указанным нормам выручка, прочие доходы (выручка от продажи продукции (товаров), выручка от выполнения работ (оказания услуг) и т.п.), составляющие пять и более процентов от общей суммы доходов организации за отчетный период, показываются по каждому виду в отдельности. В случае выделения в отчете о прибылях и убытках видов доходов, каждый из которых в отдельности составляет пять и более процентов от общей суммы доходов организации за отчетный год, в нем показывается соответствующая каждому виду часть расходов.
Руководствуясь приведенными выше нормами, рассмотрим на каких счетах бухгалтерского учета можно отразить указанные в вопросе расходы.
Амортизационные отчисления
Амортизация производственного оборудования, участвующего в производстве продукции относится к прямым расходам и данные расходы целесообразно отражать на счете 20.
Амортизация основных средств, используемых только в торговле, учитывается на счете 44.
Амортизация основных средств, непосредственно не связанных с производством продукции и торговлей (например основных средств офиса), распределяется между видами деятельности в соответствии с принятым организацией способом. Часть расходов, приходящаяся на производство, отражается на счете 26, а часть, приходящаяся на торговлю, — на счете 44.
Расходы на оплату труда
Так как в рассматриваемой ситуации работники организации могут одновременно участвовать как в производственном процессе, так и в деятельности, связанной с торговлей, то расходы на оплату труда необходимо также распределять между производством и торговлей.
Расходы на оплату труда, например рабочих, мастеров в части, приходящейся на производство, целесообразно учитывать на счет 25, в последующем распределять по видам продукции на счет 20. Расходы на оплату труда управленческого персонала в части, приходящейся на производство, — на счете 26. Расходы на оплату труда в части, приходящейся на торговлю, учитываются на счете 44.
Арендные платежи
Расходы на аренду помещений, используемых как в торговле, так и в производстве, распределяются аналогичным образом.
Расходы на аренду производственных помещений в части, приходящейся на производство продукции, целесообразно учитывать на счете 25. Расходы на аренду офиса в части, приходящейся на производство,- на счете 26. Расходы по аренде в части, приходящейся на торговлю, списываются на счет 44.
Налоговые обязательства (НДФЛ, налог на имущество, транспортный налог)
Расходы на уплату налогов, которые нельзя однозначно отнести к тому или иному виду деятельности, также подлежат распределению и в соответствующей части относятся либо на счет 26, либо на счет 44.
В то же время учетной политикой организации может быть предусмотрено отнесение расходов по уплате налога на имущество и транспортного налога в состав прочих расходов (счет 91 «Прочие доходы и расходы»).
Рекламные расходы
Поскольку рекламные расходы производственной организации могут учитываться на счете 44, то для раздельного учета коммерческих расходов организации, полагаем, целесообразно предусмотреть разные субсчета для счета 44. Например, субсчет «Коммерческие расходы по производственной деятельности» и субсчет «Издержки обращения в торговле». Соответственно, рекламные расходы необходимо распределить по указанным субсчетам. В дальнейшем данные расходы полностью списываются на счет 90, субсчет «Себестоимость продаж».
Расходы на доставку товара до покупателя
Расходы на доставку продукции до покупателей являются для производственной организации коммерческими расходами и могут учитываться на счете 44. Таким образом, если доставка осуществлялась, например, одним автомобилем и готовой продукции, и товаров для продажи, то такие расходы также необходимо распределить по видам деятельности.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена
22 ноября 2012 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.