Помещение принадлежит наймодателю на основании что писать

Договор найма жилого помещения (квартиры)

ДОГОВОР

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

_____________________ «______» ________________ 20____ г.

  1. ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА.

1.3. В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

______________________________________
______________________________________
______________________________________.

1.4. Срок найма указанной квартиры устанавливается ____________ месяцев.

1.5. Дата начала найма с «_____» _____________20__ г.

1.6. Срок договора может быть продлён в случае, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за пятнадцать дней до истечения срока действия, указанного в п. 1.4.

1.7. Настоящий договор предусматривает полную гражданскую ответственность со стороны «Нанимателя» с безусловным возмещением возможного ущерба, причинённого как имуществу «Наймодателя», так и имуществу третьих лиц, которые могут пострадать от действий (бездействия) «Нанимателя».

  1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Квартира сдается в найм вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемым «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1), является неотъемлемой частью настоящего договора.

2.2. При подписании настоящего Договора «Наймодатель» передает «Нанимателю» Квартиру, Имущество, _______ комплект(а) ключей.

2.3. «Наймодатель» гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств: не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

  1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ И ИМУЩЕСТВА

3.1. В течение _____ календарных дней с момента подписания настоящего Договора квартира и имущество должны быть переданы «Наймодателем» и приняты «Нанимателем».

3.2. Квартира и имущество передается по Акту сдачи-приемки, подписываемому «Наймодателем» и «Нанимателем».

3.3. С момента подписания Акта сдачи-приемки квартира и имущество считаются сданными «Наймодателем» и принятыми «Нанимателем».

3.4. В момент подписания Акта сдачи-приемки «Наймодатель» передает «Нанимателю» ключи от входной двери в квартиру, а также магнитный ключ от подъезда и код доступа в подъезд (код домофона).

3.5. Подписание Акта сдачи-приемки квартиры и имущества означает, что квартира и имущество передано в надлежащем и исправном состоянии.

3.6. Порядок передачи квартиры «Наймодателю».

  • По истечении срока найма «Наниматель» обязан передать «Наймодателю» квартиру и имущество в течение ______ дней с момента окончания срока действия настоящего Договора по Акту сдачи-приемки;
  • В течение _____ дней «Наниматель» обязан выехать из квартиры и подготовить ее к передаче «Наймодателю»;
  • С момента подписания Акта сдачи-приемки квартира и имущество считаются переданными «Наймодателю»;
  • В момент подписания Акта сдачи-приемки «Наниматель» обязан передать «Наймодателю» все переданные при вселении ключи;
  • Квартира и имущество должны быть переданы «Наймодателю» в том же состоянии, в котором они были переданы в наем с учетом нормального износа;
  • Неотделимые улучшения, произведенные в квартире «Нанимателем» без согласия «Наймодателя», переходят к «Наймодателю» без возмещения произведенных «Нанимателем» затрат;
  • Отделимые улучшения «Наниматель» может из квартиры изъять, если они произведены за его счет и «Наймодатель» не согласился их оплатить.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

  • Предоставить указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение (квартиру) «Нанимателю» с » _____» ____________ 20__ года;
  • Обеспечить свободный доступ «Нанимателю» в помещение;
  • Посещать квартиру не более одного раза в месяц, с уведомлением «Нанимателя» не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
  • Передать «Нанимателю» квартиру и имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора найма, назначению и пригодности квартиры и имущества для проживания людей.
  • Передача квартиры, имущества, ключей оформляется актом приема- передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

4.2. НАЙМОДАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО:

  • Проверять состояние квартиры и имущества не реже _______ раза в _______, предварительно известив «Нанимателя».
  • Требовать от «Нанимателя» своевременного внесения оплаты за найм квартиры и коммунальные услуги. При этом «Наниматель» вместе с суммой платежа за найм дополнительно передает (вносит на счет) «Наймодателю» сумму на оплату коммунальных платежей;
  • «Наймодатель» не отвечает за недостатки квартиры и имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны «Нанимателю», либо должны были быть обнаружены «Нанимателем» во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

4.3. НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

  • Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением, использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
  • Не сдавать помещение в субнайм и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия «Наймодателя»;
  • Не использовать квартиру для ведения какой-либо предпринимательской деятельности;
  • Принять на себя полную гражданскую, материальную и иную ответственность за взятое в пользование данное жилое помещение и имущество, за все возможные последствия пользования, в том числе за действия лиц, пользующихся данным жилым помещением совместно с «Нанимателем», а так же лиц, которых «Наниматель» или лица, пользующиеся квартирой совместно с «Нанимателем», приглашают в данное жилое помещение во время действия договора;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
  • Поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ней, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ.
  • Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире.
  • Не производить перепланировок и переоборудования, неотделимые улучшения или изменения без письменного согласования с «Наймодателем»;
  • Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласования с «Наймодателем».
  • За свой счет устранять последствия аварий и неисправностей, произошедших как в квартире «Наймодателя», так и в квартирах третьих лиц, пострадавших по вине «Нанимателя»;
  • Получить письменное разрешение «Наймодателя» на содержание животных в квартире, при этом «Наниматель» несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными;
  • В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу, в течение _______ дней с момента получения требования «Наймодателя» возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с «Наймодателем» устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;
  • Своевременно вносить плату за найм Квартиры и коммунальные услуги в порядке и сроки, установленные в разделе 5 настоящего Договора;
  • Обеспечить доступ «Наймодателя» в Квартиру после извещения «Наймодателя» о необходимости посетить Квартиру;
  • Исключить курение внутри квартиры. Разрешается курение исключительно на балконе;
  • Соблюдать меры пожарной безопасности;
  • Снимать показания счётчика электрической энергии (Т1, Т2, Т3) в период с 16 по 23 число каждого месяца и передавать показания «Наймодателю» любым доступным способом;
  • Снимать показания индивидуального прибора учёта воды в период с 16 по 23 число каждого месяца и передавать показания «Наймодателю» любым доступным способом;
  • Оплатить неустойку за ненадлежащее исполнение условий договора.

4.4. НАНИМАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО:

  • При обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от «Нанимателя» причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, обратиться к «Наймодателю» для решения вопроса об устранении названных недостатков, в том числе возможно за счет Наймодателя..
  1. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ.

5.1. Плата за пользование квартирой состоит из:

  • месячной платы за пользование Квартирой и Имуществом (найм);
  • пользование жилищно-коммунальными услугами.

5.2. Размер платы за пользование Квартирой и Имуществом составляет:___________ рублей.

5.3. Коммунальные платежи «Наниматель» оплачивает в следующем порядке:

5.3.1. Фиксированной суммой в размере ___________ рублей.

В эту сумму входит:

  • водоснабжение и водоотведение (суммарное потребление воды в месяц по показаниям прибора учёта составляет до 15 кб.м., суммарное водоотведение до 15 кб.м.);
  • отопление, газоснабжение, иные коммунальные услуги;
  • антенна АКАДО, домофон;
  • абонентская плата за пользование Интернет (провайдер ИНЕТКОМ);
  • электроэнергия (суммарное потребление в месяц по показаниям счётчика до 300 кВт).

5.3.2. Дополнительные услуги, включающие в себя:

  • водоснабжение и водоотведение (разница при суммарном потреблении свыше 15 кб.м.)
  • электроэнергия (разница при суммарном потреблении в месяц по показаниям счётчика свыше 300 кВт)

5.4. Первоначальные платежи по настоящему Договору составляют:

5.5. В дальнейшем оплата должна производиться ежемесячно не позднее____ числа каждого текущего месяца, в том числе в случае продления договора найма.

В момент заселения «Наймодатель» обязуется внести залог (гарантийный взнос) за последний месяц проживания, а так же плату за коммунальные услуги за первый месяц проживания.

5.7. Размер платы не подлежит изменению без письменного соглашения сторон.

5.8. Плата за коммунальные услуги вносится одновременно с платой за найм, при этом:

  • за первый месяц — в день внесения платы за найм второго месяца проживания;
  • за последний месяц – сумму, указанную в п. 5.3.1. авансовым платежом при внесении платы проживания за предпоследний месяц; сумму, указанную в п. 5.3.2. при наличии таковой на день окончания действия настоящего договора – в день передачи Квартиры «Наймодателю».

5.9. Оплата найма квартиры и коммунальных платежей производится «Нанимателем» путем внесения суммы двумя платежами на лицевой счет «Наймодателя» по реквизитам, указанным «Наймодателем», либо в наличной форме, путем прямой передачи денежных средств «Наймодателю», подтвержденной квитанцией приходно-кассового ордера.

5.10. В случае внесения денежных средств через кредитную организацию, «Наниматель» в основании платежей указывает:

  • «Внесение платы за найм квартиры за ____месяц 201__ года»;
  • «Внесение платы за жилищно-коммунальные услуги за ___ месяц 201___ года».
  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. Если в результате неправильной эксплуатации и пользования квартирой и имуществом «Нанимателем» нанесен ущерб квартире и имуществу «Наймодателя», а так же третьим лицам, безусловно пострадавшим по вине «Нанимателя», «Наниматель» обязан возместить «Наймодателю» и третьим лицам понесенные убытки, согласно ст. 1064 ГК РФ.

6.3. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения «Наймодателем» или «Нанимателем» своих обязательств по настоящему Договору. При этом «Наймодатель» имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор найма:

  • если «Наниматель» не оплачивает найм квартиры в течение ______ месяца;
  • в случае использования квартиры не для проживания «Нанимателя» и членов его семьи.

6.4. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

6.5. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе «Наймодателя» ранее указанного срока в пункте 1.4 настоящего договора в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении «Нанимателем» всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 4.3; 5.3.,5.5; 5.8; 5.9., «Наймодатель» обязуется вернуть «Нанимателю» часть ранее внесенной оплаты за найм и коммунальные платежи за фактически непрожитое время, а так же авансовый платёж за последний месяц проживания в полном объёме в случае, если последний месяц проживания не является месяцем досрочного расторжения договора найма. При этом «Наймодатель» обязан предоставить право «Нанимателю» проживать в квартире в течение ______ календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

6.6. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе «Нанимателя», но при соблюдении «Наймодателем» всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 4.1; 5.8.:

  • авансируемая плата найма за непрожитые, но предоплаченные дни Нанимателю не возвращается;
  • авансовый (гарантийный) платёж за последний месяц проживания возвращается с учетом оплаты неустойки за утраченную выгоду, равную 10% от суммы оплаты найма за месяцы (дни), оставшиеся до даты окончания срока найма, указанной в п. 1.4. настоящего договора;
  • сумма неустойки не может превышать сумму авансового (гарантийного платежа);
  • при продлении договора на новый срок, неустойка рассчитывается со дня начала и дня окончания нового срока действия договора.

6.7. За несвоевременную оплату найма «Наниматель» оплачивает пени из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

6.8. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

6.9. «Наймодатель» подтверждает, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

6.10. Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

  1. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, «Наймодатель» и «Наниматель» решают их самостоятельно путем переговоров или в установленном законом порядке.

7.2. «Наймодатель» заявляет о том, что он является единственным собственником сдаваемой в найм квартиры и имущества.

7.3. Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с «Нанимателем», несут все обязанности по его исполнению наравне с «Нанимателем».

7.4. «Наниматель» и «Наймодатель» заявляют о том, что они дееспособны, под опекой и попечительством не находятся, на учете в психоневрологическом диспансере не состоят.

7.5. Наймодатель сдает квартиру в найм свободной от проживания третьих лиц.

7.6. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны несут ответственность за исполнение своих обязательств по настоящему Договору в рамках действующей ситуации.

  1. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, действует и подлежит применению законодательство Российской Федерации.

8.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными лицами.

8.3. «Наниматель» полностью отвечает за состояние квартиры и имущества, здоровье всех людей, находящихся в ней, несет полную и безусловную ответственность за все негативные последствия любого происхождения в период действия договора с момента его подписания, оплаты найма и приема Квартиры и Имущества у «Наймодателя» и до окончания срока действия договора, либо его досрочного расторжения и приема Квартиры и Имущества «Наймодателем».

8.4. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества во время действия договора найма лежит на «Нанимателе».

8.5. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке при возможности путём переговоров. В случае невозможности решить спор путём переговоров, он подлежит урегулированию в судебном порядке с учётом действующего Гражданского законодательства.

8.6. Договор может быть пролонгирован на действующих условиях и на тот же срок, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за пятнадцать календарных дней до истечения срока действия Договора. При этом не требуется подписывать дополнительные соглашения.

8.7. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой из Сторон, причем оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

  1. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

9.1. Показания счетчика электроэнергии на дату въезда составляют:

Т1 ________, Т2__________, Т3__________.

9.2. Показания индивидуального прибора учёта воды на дату въезда составляет: _______________.

  1. ПОДПИСИ СТОРОН.
«Наймодатель» «Наниматель»
__________________________________

Подпись______________________________

ФИО:________________

Паспорт:_____________

Выдан:______________

Зарегистрирован по адресу:__________

Телефон _____________________

Подпись_____________________

Учитывая особую популярность сдачи в найм квартиры, с целью обеспечения проведения договорных отношений, предлагаем для скачивания файлы с договором:

Скачать договор найма жилого помещения (DOCS)

Скачать договор найма жилого помещения (PDF)

К договору найма квартиры необходимо составить и подписать акт передачи, с которым можно ознакомиться .

Так же с целью исключения различных ситуаций необходимо составить опись передаваемого имущества, с образцом которой можно познакомиться .

Рано или поздно договор найма квартиры закончится.
После окончания договора найма необходимо составить и подписать акт исполнения договора найма и акт возврата квартиры.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Зачем регистрировать договор аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Читать в Деле

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦ

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема
Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Договор аренды

По договору аренды «Арендодатель» обязуется предоставить во временное пользование имущество «Арендатору» с обязательной арендной платой. Договор сроком более 11 месяцев — обязателен для государственной регистрации.

  1. Договор аренды квартиры
  2. Договор аренды комнаты
  3. Договор аренды нежилого помещения
  4. Договор аренды жилого дома
  5. Договор аренды автомобиля
  6. Простой договор аренды гаража между физическими лицами
  7. Договор аренды с правом выкупа
  8. Договор аренды земельного участка
  9. Договор посуточной аренды квартиры
  10. Договор аренды здания
  11. Договор аренды автомобиля с правом выкупа
  12. Договор субаренды нежилого помещения под офис
  13. Договор субаренды земельного участка
  14. Договор аренды имущества
  15. Договор аренды оборудования
  16. Договор аренды транспортного средства с экипажем
  17. Договор аренды гаража на срок менее года
  18. Договор аренды
  19. Договор аренды недвижимого имущества под магазин
  20. Договор аренды недвижимости
  21. Договор аренды нежилого помещения и оборудования
  22. Договор аренды нежилого помещения под офис, контору, представительство
  23. Договор аренды нежилых помещений
  24. Договор аренды оборудования с последующим выкупом
  25. Договор аренды оборудования с правом передаче в субаренду
  26. Договор аренды оргтехники
  27. Договор аренды подвижного состава
  28. Договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности
  29. Договор аренды приборов, оборудования и других технических средств
  30. Соглашение о расторжении договора аренды
  31. Договор аренды автобуса в целях использования его в качестве служебного автотранспорта
  32. Договор аренды автомобильного прицепа
  33. Договор аренды автомобиля без оказания услуг по управлению им и по его технической эксплуатации
  34. Договор аренды автотранспортного средства с правом выкупа
  35. Договор аренды вагонов
  36. Договор аренды воздушного судна без экипажа
  37. Договор аренды дизель-генератора
  38. Договор аренды доменного имени
  39. Договор аренды здания (долгосрочный, с дополнительными обязанностями арендатора)
  40. Договор аренды здания находящегося в собственности арендодателя
  41. Договор аренды здания находящегося в собственности Арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием
  42. Договор аренды движимого имущества
  43. Договор аренды здания с дополнительными условиями ответственности Арендодателя
  44. Договор аренды звукового оборудования
  45. Договор аренды здания с последующим выкупом
  46. Договор аренды здания с условием об уведомлении сторон по различным вопросам в течение действия договора
  47. Договор аренды здания на срок более года
  48. Договор аренды здания, находящегося в собственности Арендодателя
  49. Договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства
  50. Договор аренды земельного участка для размещения летнего кафе
  51. Договор аренды земельного участка с правом заключения договоров субаренды
  52. Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
  53. Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности
  54. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
  55. Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой
  56. Договор аренды квартиры с правом выкупа
  57. Договор аренды коммерческой недвижимости
  58. Договор аренды комнаты в жилом доме
  59. Договор аренды компьютеров
  60. Договор аренды машиноместа в подземном паркинге
  61. Договор аренды недвижимого имущества
  62. Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года
  63. Договор аренды земельной доли
  64. Соглашения об аренде
  65. Договор аренды копировального аппарата
  66. Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя
  67. Договор аренды парковочного места
  68. Договор аренды производственного помещения
  69. Договор аренды рекламного места
  70. Договор аренды с правом выкупа жилого помещения
  71. Договор аренды склада для хранения строительных материалов
  72. Договор аренды сооружения
  73. Договор аренды строительной техники
  74. Договор аренды площади под торговый автомат
  75. Договор аренды торгового киоска
  76. Договор аренды торгового помещения
  77. Договор аренды торговой площади
  78. Договор аренды транспортного средства
  79. Договор аренды транспортных средств и строительной техники с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации техники
  80. Договор аренды части нежилых помещений с указанием цели их использования
  81. Договор аренды подразделения предприятия
  82. Договор аренды частного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства на срок более года
  83. Договор аренды предприятия
  84. Договор аренды электрооборудования
  85. Договор долгосрочной аренды здания
  86. Договор аренды программных продуктов
  87. Договор долгосрочной аренды здания без права Арендатора сдавать здание или помещения в нем в субаренду
  88. Договор долгосрочной аренды здания с особыми условиями
  89. Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды здания
  90. Договор долгосрочной аренды нежилых помещений для размещения автосервиса и магазина запчастей
  91. Договор краткосрочной аренды нежилого помещения
  92. Договор проката имущества
  93. Договор субаренды движимого имущества
  94. Договор аренды рабочего места
  95. Договор субаренды недвижимого имущества
  96. Договор субаренды нежилого помещения
  97. Договор аренды стенда на время выставки
  98. Договор аренды транспортного средства без экипажа
  99. Предварительный договор на заключение договора аренды нежилого помещения
  100. Договор аренды части нежилого помещения
  101. Предварительный договор о заключении договора аренды
  102. Договор аренды юридического адреса
  103. Договор бытового проката
  104. Договор долгосрочной аренды имущества
  105. Договор краткосрочной аренды жилого помещения
  106. Договор краткосрочной аренды земельного участка под парковку
  107. Договор на аренду помещения под офис
  108. Договор пожизненной ренты
  109. Договор постоянной ренты
  110. Договор субаренды
  111. Договор текущей аренды

Составляем договор аренды правильно

Внимание — на полномочия

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

  • Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
  • Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
  • Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора .

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

<Полное наименование компании‑арендодателя> в лице <должность, ФИО>, действующего на основании <документ, подтверждающий право заключать договор от лица фирмы>, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и <наименование компании‑арендатора> в лице <должность, ФИО>, действующего на основании <документ>, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник ГК РФ Статья 608. Арендодатель или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

  • документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
  • документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может Карточка производства счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым ГК РФ Статья 607. Объекты аренды . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается <документом>.

Арендная плата и порядок расчётов

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет <__> рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее <__> числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще ГК РФ Статья 614. Арендная плата одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

  • Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
  • Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после ГК РФ Статья 433. Момент заключения договора проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , если:

  • одна из сторон нарушает условия договора;
  • арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
  • собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.