Операционные доходы

Содержание

Операционные расходы и доходы

Актуально на: 16 ноября 2016 г.

Одним из объектов бухгалтерского учета являются доходы и расходы (ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ). В зависимости от их характера, условий получения (осуществления) и направлений деятельности организации они подразделяются на доходы и расходы от обычных видов деятельности и прочие доходы и расходы (п. 4 ПБУ 9/99, п. 4 ПБУ 10/99). О том, что относится к операционным расходам и что такое операционный доход, расскажем в нашем материале.

Прочие вместо операционных

Понятие операционных доходов и операционных расходов содержалось в редакциях ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99, действовавших до подготовки годовой отчетности за 2006 год. Приказом Минфина РФ от 18.09.2006 № 116н классификация доходов и расходов была упрощена. До принятия указанного Приказа Минфина доходы и расходы, не являвшиеся доходами и расходами по обычным видам деятельности, делились на следующие виды:

  • операционные;
  • внереализационные;
  • чрезвычайные.

И до принятия Приказа Минфина РФ от 18.09.2006 № 116н данные доходы и расходы именовались прочими, но после принятия Приказа разделение доходов и расходов на три вида законодательно больше не предусмотрено. Все они считаются просто прочими доходами и расходами.

В то же время, организация может самостоятельно в целях учета, контроля и управления производить классификацию своих прочих доходов и расходов на указанные выше группы. Но учитывать их она обязана на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Для группировки доходов и расходов организация может воспользоваться составом операционных, внереализационных и чрезвычайных расходов, который был предусмотрен ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 в редакции до принятия Приказа Минфина РФ от 18.09.2006 № 116н.

Напомним, что по ранее действовавшей редакции ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 относилось к операционным доходам и расходам.

Состав операционных доходов

По ранее действовавшей редакции ПБУ 9/99 доходы от прочих операций в части операционной деятельности включали в себя:

  • поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;
  • поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;
  • поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные доходы по ценным бумагам).

Указанные выше доходы могли считаться операционными, если они не являлись предметом деятельности организации. Ведь в противном случае такие доходы подлежали учету в составе доходов от обычных видов деятельности на счете 90 «Продажи».

Прочие операционные доходы включали в себя следующие доходы:

  • прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества);
  • поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров;
  • проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, а также проценты за использование банком денежных средств, находящихся на счете организации в этом банке.

Операционные расходы включают в себя

По ПБУ 10/99 в ранее действовавшей редакции операционными расходами считались расходы по следующим видам деятельности, не являющимся предметом деятельности организации:

  • предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;
  • предоставление за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;
  • участие в уставных капиталах других организаций.

Прочие операционные расходы включали в себя:

  • расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции;
  • проценты, уплачиваемые организацией за предоставление ей в пользование денежных средств (кредитов, займов);
  • расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями;
  • отчисления в оценочные резервы, создаваемые в соответствии с правилами бухгалтерского учета (резервы по сомнительным долгам, под обесценение вложений в ценные бумаги и др.), а также резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности;
  • другие операционные расходы.

Выделяя в составе доходов и расходов операционные, организация может определять чистый операционный доход. Он означает, что операционные доходы превышают операционные расходы и определяется как разница между ними.

Также для целей анализа организация может рассчитывать отношение операционных расходов к операционным доходам и определять прибыльность операционной деятельности, в т.ч. в динамике.

Что входит в операционные расходы

Компания несет разные виды расходов, обеспечивая собственное функционирование. Не все они имеют прямую связь с основным видом деятельности. Однако они также нуждаются в учете и признании. Начиная с 2006 года градация расходов упрощена: помимо трат на основные виды деятельности, выделяются прочие расходы. К этой категории относятся и операционные.

Какие издержки можно отнести к этой статье, как правильно рассчитать и учесть операционные расходы, а также оценить успешность управления ими, читайте в этой статье.

Что представляют собой операционные расходы

Все непрямые издержки предприятия относятся к операционным расходам. Ранее существовало разделение затрат на следующие:

  • внереализационные;
  • чрезвычайные;
  • операционные.

Начиная с 2006 года согласно Приказу 116н от 18 сентября это разделение перестало быть обязательным, но для удобства предприятия может продолжать применяться. Теперь принято делить все расходы на две большие группы.

Если представить весь комплекс затрат предприятия, то на одном полюсе будут средства, предназначенные непосредственно на производство продукции, а на другом – прочие расходы, к которым относятся как раз операционные затраты, то есть дополнительные траты на обеспечение капитальных.

НАПРИМЕР. Фирма приобрела аппарат для производства напитков – это капитальная затрата. Операционными, производными от нее, будут средства на закупку чая и кофе для заправки, сахара, стаканчиков, оплаты электроэнергии и обслуживания аппаратуры, а также, если аппарат покупался в кредит, деньги на выплату банковских процентов.

Итак, операционные расходы (в англоязычной литературе «operating expenses», аббревиатура «ОРЕХ») – это затраты на ежедневное поддержание функционирования деятельности предприятия.

Состав операционных расходов

Действующий план бухгалтерского учета 10/99 в п.11 гл.3 приводит полный перечень расходов предприятия, относимых к операционным. К таковым относятся:

  • активы, предоставляемые в аренду или другую форму временного пользования или владения за плату;
  • сдаваемые во временное пользование интеллектуальные права собственности;
  • вклады в уставный капитал других ООО;
  • все формы отчуждения своей собственности, в том числе и продукции (продажа, аренда, списание);
  • создаваемые денежные резервные фонды;
  • комиссии и проценты, уплачиваемые в банковские организации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Данные расходы будут признаны операционными, только если они не относятся к основной деятельности организации, в этом случае они должны быть сочтены обычными.

Операционные расходы, относимые к прочим

К ним относятся траты, не входящие в предыдущий перечень:

  • выплата штрафов за нарушение условий, прописанных в договоре;
  • компенсация убытков, причиненных по вине фирмы;
  • убытки от финансовых обязательств, которые уже невозможно взыскать;
  • размеры разницы в курсах валют;
  • суммы от списания уцененных активов.

Бухгалтерия в отношении операционных расходов

Операционные затраты, поскольку они относятся к прочим, отражаются на бухгалтерском счете 91 (на дебете). Для учета расходов открывается субсчет первого порядка 91.2.

По этому субсчету бухгалтер ведет учет в течение всего отчетного периода по накопительному принципу. В конце месяца подводится итог: на счет 91.9 выводится разница прочих доходов и затрат.

К СВЕДЕНИЮ! Бухгалтер должен вести учет таким образом, чтобы по каждой финансовой операции можно было отследить конкретный результат.

Бухгалтерские проводки по учету операционных расходов

Рассмотрим проведение операционных расходов на конкретном примере.

ООО «Раффлезия» продала бывший в употреблении 3 года станок (объект основных средств) за 40 000 руб., в том числе НДС– 6 153 рубля. Первоначальная стоимость основного средства составляла 100 000 руб. По документам срок полезной эксплуатации такого станка составляет 6 лет. За три года использования была начислена сумма амортизации 55 000 руб. Станок был доставлен покупателю за счет ООО «Раффлезия», которая наняла для этого транспорт сторонней компании, расходы на это составили 15 000 руб., в том числе НДС 2307 руб.

Рассмотрим отражение этой операции в бухгалтерском учете:

  • дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», кредит 91.1 – 40 000 руб. – отражение задолженности покупателя за проданный станок (объект основных средств);
  • дебет 91.2, кредит 01.1 «Основные средства» – 6 153 руб. – начисление НДС по продаже объекта из основных средств;
  • дебет 01.2 «Выбытие основных средств», кредит 01.1 – 100 000 руб. – отражение выбытия основного средства;
  • дебет 02 «Амортизация основных средств», кредит 01.2 – 55 000 руб. – списание амортизации основного средства;
  • дебет 91.2, кредит 01.2 – 45 000 руб. (100 тыс. – 55 тыс.) – списание остаточной стоимости реализованного объекта основных средств;
  • дебет 91.2, кредит 60 «расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 15 000 руб. – списание транспортных расходов на доставку купленного основного средства покупателю;
  • дебет 19 «НДС», кредит 60 – 2307 руб. – отражение НДС для уплаты организации, осуществившей доставку;
  • дебет 51 «Расчетные счета», кредит 76 «Расчеты с различными дебиторами и кредиторами» – 100 000 руб. – погашение задолженности покупателя за приобретенный объект основных средств.

Анализ эффективности операционных расходов

Помимо целей фиксации денежных операций, учет операционных расходов помогает решить дополнительные задачи по повышению эффективности предпринимательской деятельности. Этот вид затрат, наряду с капитальными, составляет значительную часть финансовых издержек любой организации.

Что можно узнать из показателей операционных расходов?

Сравнив данные затраты с выручкой от реализации продукции, можно сделать вывод о том, насколько дорого обходится предприятию деятельность по производству данных видов товара. Это отношение называется коэффициентом операционных расходов.

Он позволяет понять, сколько процентов полученного дохода идет на поддержку текущей деятельности (операций) организации, то есть насколько она эффективна.

Если исследовать этот коэффициент в динамике, можно отследить потенциал по увеличению объема производства и/или продаж без лишних издержек. Снижающийся коэффициент говорит об уменьшении операционных расходов при неизменном или даже возрастающем объеме продаж. Это говорит о росте выручки, а значит, и чистом увеличении прибыли предприятия.

Какие факторы влияют на коэффициент операционных расходов

Причины, оказывающие влияние на рост или снижение операционных затрат, могут быть как внешнего (не зависящего от самой организации), так и внутреннего свойства.

Внешние факторы влияния на операционные затраты:

  • уровень инфляции в государстве: чем интенсивнее инфляционные процессы, тем больше будут операционные расходы, связанные с пересчетом зарплаты, выплатами по кредиту, затратами на услуги подрядчиков и др.;
  • изменение обязательных платежей, а также налоговых ставок – чем больше налоги, тем выше операционные расходы.

Внутренние факторы (те, которые можно изменить усилиями самой компании):

  • объем изготовления продукции и ее реализации – даже если в результате роста объемов операционные расходы вырастут, себестоимость единицы продукции ощутимо снизится, так как операционные расходы в своей постоянной части не изменятся;
  • длительность цикла производства – чем он короче, тем быстрее будут оборачиваться активы, в результате чего операционные расходы снизятся за счет, например, хранения товаров, его естественной убыли, управленческих затрат и др.;
  • производительность труда – чем больше продукции будет производить за единицу времени каждый рабочий, тем меньше будут операционные затраты по расчетам с персоналом;
  • состояние производственных фондов – менее изношенная техника требует меньше средств на обслуживание и ремонт;
  • количество оборотных активов в собственности организации – фирма, владеющая большей собственностью, меньше потратит на аренду, лизинг и подряды, что также снизит операционные затраты.

ИТОГ. Операционные расходы – повседневные траты на поддержание ведения бизнеса, относятся к «прочим расходам». Снижение этих издержек приводит к росту прибыли организации.

Поделиться видео // www. Investopedia. ком / термины / о / operatingincome. asp

Что такое «Операционный доход»

Операционный доход — это показатель учета, который измеряет сумму прибыли, полученную от операций предприятия, после вычета операционных расходов, таких как себестоимость проданных товаров (COGS), заработной платы и амортизации. Операционная прибыль берет валовой доход компании, что эквивалентно выручке за вычетом COGS, и вычитает все операционные расходы и амортизацию. Операционные расходы бизнеса — это затраты, связанные с операционной деятельностью, и включают такие предметы, как канцелярские принадлежности, тепло и электричество.

ОТКЛЮЧЕНИЕ «Операционный доход»

операционный доход — это измерение, показывающее, какая часть прибыли компании в конечном итоге станет прибылью. Операционная прибыль является синонимом прибыли до вычета процентов и налогов (EBIT), а также называется «операционная прибыль» или «повторяющаяся прибыль».

Операционная прибыль рассчитывается как: Операционный доход = валовой доход — операционные расходы — амортизация — амортизация

Показатель операционных доходов исключает такие предметы, как инвестиции в другие фирмы, налоги и процентные расходы. Кроме того, единовременные товары, такие как наличные деньги, уплаченные за урегулирование иска, не включаются. Операционная прибыль требуется для расчета операционной маржи, которая описывает эффективность деятельности компании. Для получения дополнительной информации об использовании операционного дохода при расчетах маржи, проверьте Анализ рабочих полей

Примеры операционного дохода

Многие компании фокусируются на операционных доходах при измерении операционного успеха бизнеса. Например, Бостонский институт рака Дана-Фарбера сообщил 15 июня 2016 года, что организация увидела, что ее операционный доход увеличился на 20% в годовом исчислении до 27 долларов США. 3 миллиона в первые два квартала своего финансового года. Компания увеличила доходы и операционные доходы за счет увеличения объема пациентов в течение двух кварталов, закончив 31 марта 2016 года. Рост посещений пациентов был обусловлен двумя новыми препаратами иммунотерапии компании. Один лечит рак легких и почек, а другой лечит меланому.

Компания Denali Holding, Inc., головная компания Dell Technologies, сообщила о своих финансовых результатах за первый квартал финансового года, закончив 29 апреля 2016 года. Компания увеличила операционный доход на 37% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Отчет об увеличении операционных доходов особенно важен, поскольку компания стремится объединиться с EMC, и акционеры планируют голосовать за потенциальное слияние 19 июля 2016 года.В то время как продажи первого квартала Denali Holding, Inc. снизились на 3%, его операционная эффективность могла потенциально дать акционерам EMC уверенность в голосовании, чтобы объединить две компании.

Чистый операционный доход (NOI) для инвесторов в недвижимость: как рассчитать и формула NOI

Net Operating (NOI) — это расчет дохода от инвестиций в недвижимость. Он измеряет сумму денежного потока, генерируемого инвестиционной собственностью после операционных расходов, но до выплат основной суммы и процентов, капитальных затрат, износа и амортизации. Инвесторы используют NOI для определения стоимости и доходности приносящей доход собственности.

Что такое чистый операционный доход

При инвестировании в недвижимость чистый операционный доход — это сумма дохода, полученного от инвестиционной собственности после вычета операционных расходов и потерь вакансий. Инвесторы в недвижимость смотрят на чистый операционный доход собственности, чтобы определить, является ли собственность хорошей инвестицией.

Они также анализируют NOI объекта, которым они уже владеют, чтобы определить, нужно ли им повышать арендную плату для увеличения своего денежного потока. В отличие от предельного уровня, нет «хорошего» NOI. Вместо этого инвесторы могут сравнивать NOI между объектами недвижимости и использовать текущий уровень NOI, чтобы определить, являются ли их расходы слишком высокими, арендной платой слишком низкой или недвижимость недоступна после добавления ипотечного платежа.

Чистый операционный доход обычно рассчитывается на ежегодной основе. Итак, если вы знаете, каковы ваши ежемесячные доходы и расходы, просто умножьте на двенадцать, чтобы получить свои годовые итоги. Имейте в виду, что NOI следует использовать в дополнение к другим инструментам оценки, таким как предельная ставка, рентабельность инвестиций, доход от сдачи в аренду сопоставимой недвижимости и денежный поток. Мы рекомендуем использовать NOI и один из других инструментов, чтобы лучше понять общее финансовое положение инвестиционной собственности.

Как рассчитать чистый операционный доход

Вы можете рассчитать чистый операционный доход (NOI) для ваших инвестиций в недвижимость, используя общепринятую формулу чистого операционного дохода, которая представляет собой ваш потенциальный доход от аренды плюс любой дополнительный доход от недвижимости за вычетом потерь вакансий за вычетом общих операционных расходов.

Имейте в виду, что формула чистого операционного дохода может варьироваться в зависимости от того, кто его рассчитывает.

Например, большинство инвесторов разделяют потенциальный доход от аренды и другие доходы, но иногда вы видите их вместе. Независимо от этого, общепринятая формула чистого операционного дохода представляет собой ваш потенциальный доход от аренды плюс любой дополнительный доход от недвижимости за вычетом потерь вакансий за вычетом общих операционных расходов.

Использование калькулятора NOI сделает это намного проще, поэтому воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором чистого операционного дохода.

Формула чистого операционного дохода

Формула чистого операционного дохода:

NOI = Доход от аренды + Прочие доходы — Потери вакансий — Общие операционные расходы

Чтобы определить чистый операционный доход объекта, вам необходимо знать потенциальный доход от аренды и другой доход, который он приносит. Вам также необходимо учитывать потери вакансий от незанятых квартир или квартир, где арендаторы не платят арендную плату. Наконец, вам необходимо сложить все ваши операционные расходы. Получив все эти цифры, вы можете рассчитать чистый операционный доход инвестиционной собственности.

Чтобы найти ваш чистый операционный доход, вам обычно требуется:

1. Потенциальный доход от аренды инвестиционной недвижимости

Потенциальный доход от аренды (PRI) — это совокупная общая арендная плата в соответствии с условиями аренды каждого отдельного жилого или коммерческого помещения, при условии, что недвижимость занята на 100 процентов. Если недвижимость не полностью занята, то величина PRI основывается на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и условиями сопоставимой недвижимости.

2. Потери вакансий на инвестиционной собственности

Потери вакансий представляют собой потерю дохода из-за того, что арендаторы отказались от имущества и / или арендаторы не выполнили свои арендные платежи. Коэффициент вакансии может быть рассчитан на основе текущих сроков аренды. Цифры, основанные на рынке, с использованием сопоставимых вакансий в недвижимости, также могут использоваться для расчета НОИ недвижимости.

Чтобы рассчитать потери вакансий, посмотрите на то, что эта единица могла арендовать, и умножьте ее на сколько месяцев в году она была вакантной. Например, если другие аналогичные единицы арендуют за 2000 долларов США в месяц, а вакантная квартира пустует в течение трех месяцев, вы умножите 2000 долларов США на 3 и получите 6000 долларов США, что является ежегодной потерей вакансий для объекта недвижимости.

3. Прочие доходы от инвестиционной собственности

Поскольку существует много разных способов, которыми собственность может приносить доход, инвесторы в недвижимость должны включать в расчет все возможные доходы, в дополнение к ежемесячной арендной плате. Эти другие доходы включают, но не ограничиваются ими, доходы от аренды помещения, а также доходы от торговых автоматов, доходы от услуг прачечной, доходы от платы за парковку, платы за рекламные щиты / вывески и другие соответствующие сборы за обслуживание.

4. Всего операционных расходов на инвестиционную собственность

Общие операционные расходы включают все необходимые расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием инвестиционной собственности. Чтобы получить общие операционные расходы, вы просто складываете все операционные расходы, такие как налоги на имущество, обслуживание и сборы за управление.

В частности, операционные расходы обычно включают в себя:

  • Налог на недвижимость: Они оцениваются управляющим органом в районе, где находится имущество, и варьируются в зависимости от местоположения, стоимости имущества и размера.
  • Страхование аренды имущества: Это помогает защитить вашу собственность от потери дохода, ущерба и опасностей, таких как ущерб, связанный с погодой. Средняя стоимость аренды недвижимости стоимостью 200 000 долл. США стоит от 1 473 до 1 596 долл. США в год.
  • Тарифы на управление недвижимостью: Эти сборы взимаются управляющим или управляющей компанией и могут варьироваться от 8 процентов валовой ежемесячной арендной платы за инвестиционную недвижимость до более 25 процентов валовой арендной платы за арендуемую недвижимость.
  • Техническое обслуживание и ремонт: К ним относятся вещи для поддержания собственности, такие как борьба с вредителями, покраска и уход за газоном, а также любые необходимые ремонтные работы. Ожидайте платить около 1 процента от стоимости имущества в год на расходы, связанные с техническим обслуживанием.
  • Прочие расходы: Они могут включать в себя такие вещи, как судебные издержки, расходы на маркетинг и рекламу, а также все остальное, что необходимо для управления недвижимостью, которая не подпадает под другую категорию.

Расходы, не включенные в NOI

Важно отметить, что обслуживание долга, амортизация, лизинговые комиссии, улучшения арендатора, ремонт износа, подоходный налог и процентные расходы по ипотечным кредитам не включаются в расчет чистого операционного дохода. Это потому, что NOI является уникальным для самой собственности и не включает в себя другие расходы, которые являются специфическими для инвестора / заемщика.

Когда использовать чистый операционный доход

Перед покупкой инвестор может использовать NOI для оценки стоимости недвижимости, помогая им принять более обоснованное инвестиционное решение. После покупки NOI можно использовать как показатель операционного денежного потока.

Кредиторы, которые финансируют инвестиционную собственность, также заинтересованы в том, чтобы узнать чистый операционный доход от собственности. Это потому, что NOI иногда используется в качестве одного из решающих факторов при утверждении коммерческого кредита для инвесторов в недвижимость. Кредиторы будут смотреть на чистый операционный доход собственности и затем оценивать, будет ли у владельца достаточно денежного потока, чтобы заплатить платежи по закладной. Кредиторы относятся к этому серьезно, потому что они хотят, чтобы заемщик мог позволить себе погасить кредит.

«NOI особенно важен для коммерческих кредиторов по многосемейным активам, потому что их риск оценивается на основе NOI объекта недвижимости. В крупных многоквартирных домах такие кредиторы, как Fannie Mae, используют метрику NOI при оценке первоначальной стоимости имущества вместо оценки кредитного риска и истории заемщика / инвестора «. — Вина Джетти, партнер-основатель Enzo Multifamily

Расчеты, которые включают NOI

NOI используется во многих расчетах и ​​формулах, используемых инвесторами в недвижимость. Он используется инвесторами для оценки способности инвестиционной собственности производить денежные средства после оплаты операционных расходов.

Некоторые из расчетов, которые основаны на NOI, включают:

  • Предельная ставка: Показывает потенциальную доходность недвижимости; формула ставки NOI / Значение свойства х 100.
  • ROI: Это доход, выраженный в процентах, который вы получаете от инвестиционной собственности; формула рентабельности инвестиций это годовой доход / общий объем инвестиций (а годовой доход также известен как NOI).
  • Коэффициент покрытия долга: Используется кредиторами, чтобы увидеть, покрывает ли доход объекта свои операционные расходы и платежи по долгам после расчета NOI.
  • Возврат денежных средств на инвестиции: Сумма наличных денег, которые вы инвестируете в недвижимость, по сравнению с суммой наличных денег, которую вы получаете, принимая во внимание NOI.

Примеры использования чистого операционного дохода в недвижимости

Формула чистого операционного дохода используется как инвесторами в недвижимость, так и кредиторами. Каждый из них хочет оценить сделку и посмотреть, имеет ли она смысл. Давайте рассмотрим два примера: один, где инвестор использует NOI, чтобы определить, должны ли они покупать недвижимость, и один пример, когда кредитор использует формулу NOI, чтобы решить, должны ли они одолжить деньги для покупки инвестиционной собственности.

Имейте в виду, что формула чистого операционного дохода: NOI = потенциальный доход от аренды + прочие доходы — потери вакансий — общие операционные расходы

Пример NOI

Давайте предположим, что Джейн хочет купить инвестиционную недвижимость. Она знает, что потенциальный доход от аренды составляет 40 000 долларов в год, дополнительный доход — 2000 долларов, потери на вакансиях — 5000 долларов, а операционные расходы — 8000 долларов.

Сначала сложите валовой доход от аренды и дополнительный доход.

$40,000 + $2,000 = $42,000

Затем вычтите вакансии и эксплуатационные расходы.

$42,000 — $13,000 = $29,000

Итак NOI = 29 000 долларов

Затем Джейн может использовать это число и сравнить его с другими объектами в этом районе, и посмотреть, правильно ли оценена недвижимость. Она также может узнать свой расчетный ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и убедиться, что она может себе это позволить, исходя из NOI. Джейн может использовать NOI, чтобы определить максимальную ставку собственности. Формула предельной ставки представляет собой NOI, деленную на стоимость имущества, и она используется для оценки нормы доходности инвестиционной собственности.

Как кредиторы используют NOI в андеррайтинге

Теперь давайте посмотрим, как кредиторы смотрят на чистый операционный доход при принятии решения о том, собираются ли они финансировать покупку инвестиционной недвижимости. Давайте использовать те же цифры из примера один, поэтому NOI = 29 000 долларов.

Ипотечный кредитор будет корректировать этот NOI на основе справедливой рыночной стоимости арендной платы в этом районе и будет проверять, чтобы учесть потери вакансий. Они обычно «играют» с числами, чтобы получить наиболее консервативный NOI. Они хотят минимизировать свой риск и хотят учитывать любые арендные ставки, которые могут снизиться, или любые единицы, которые могут стать вакантными, исходя из средней доли вакансий.

Кредитор также будет использовать формулу чистого операционного дохода для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга. DSCR — это NOI, деленный на ежегодный ипотечный платеж. Это помогает кредитору оценить, может ли заемщик позволить себе погасить кредит. Кредиторы используют это соотношение при выдаче многоквартирных, коммерческих и коммерческих кредитов.

Плюсы и минусы использования чистого операционного дохода

Расчет чистого операционного дохода объекта является важным способом определения его стоимости, а также оценки его доходности. Тем не менее, использование NOI при принятии решений об инвестициях в недвижимость имеет свои преимущества и недостатки. Давайте посмотрим на потенциальные плюсы и минусы NOI ниже.

Плюсы использования NOI

Преимущества использования NOI включают в себя:

  • NOI определяет начальную стоимость инвестиционной собственности, помогая инвесторам в недвижимость определить, будет ли она делать хорошие инвестиции.
  • Использование NOI обеспечивает обзор текущих операционных доходов объекта.
  • NOI также помогает кредиторам и кредиторам определить, генерирует ли имущество достаточный денежный поток для покрытия любого потенциального обслуживания долга.

Минусы использования NOI

Недостатки использования NOI включают в себя:

  • Анализом NOI можно манипулировать, поскольку владелец недвижимости может решить ускорить или отложить определенные расходы.
  • NOI свойства не всегда постоянен — ​​он может меняться в зависимости от того, как управляется свойство.
  • Поскольку в NOI не учитываются другие расходы (например, процентные расходы, обслуживание долга, налоги на прибыль, капитальные затраты), фактический денежный поток, который может генерировать недвижимость, может отличаться после оплаты всех этих других расходов.
  • Если для расчета NOI используются прогнозируемые арендные ставки, это может привести к отклонению формулы чистого операционного дохода, если эти арендные ставки отличаются от рыночных.

Как улучшить чистый операционный доход

Свойство с высоким чистым операционным доходом, как правило, хорошая вещь. Положительный NOI означает, что операционные доходы объекта превышают его операционные расходы. Отрицательный показатель NOI указывает на то, что операционные расходы по аренде недвижимости превышают ее доходы. Чтобы помочь понять это, существуют различные методы для улучшения NOI инвестиций в недвижимость.

Вот три способа улучшить чистый операционный доход инвестиционной собственности:

1. Улучшить доход от аренды

Основным источником дохода от инвестиционной недвижимости является доход от аренды. Один из способов повысить доход от аренды — убедиться, что у вас высокий уровень занятости — 90 процентов или выше. Другой метод заключается в пересмотре арендных ставок, чтобы убедиться, что стоимость аренды рассчитана в соответствии с ее преимуществами и целевой демографической арендатором.

Если вы не уверены, являются ли ваши арендные ставки слишком высокими или слишком низкими, ознакомьтесь с нашим руководством о том, что взимать за аренду в 2018 году. Это поможет вам определить, как установить справедливую стоимость аренды, которая привлекает арендаторов и дает вам положительный денежный поток. ,

2. Найдите дополнительные источники дохода

Помимо дохода от аренды, многие инвесторы в недвижимость пользуются дополнительными потоками доходов от своей инвестиционной недвижимости. Некоторые популярные источники дохода от сдачи в аренду недвижимости включают парковку, прачечную с оплатой монетами и торговые автоматы. Вы можете также рассмотреть возможность сдачи в аренду дополнительных площадей арендаторам для хранения. Если вы владеете многоэтажным многоквартирным домом, вы можете сдать помещение в аренду рекламной компании.

Некоторые другие творческие способы получения дополнительного дохода от инвестиционной собственности включают в себя:

  • Взимать дополнительную ежемесячную плату за услуги по уборке
  • Ежемесячная плата за аренду домашних животных
  • Аренда вентиляторов и оконных кондиционеров для арендаторов в теплое время года
  • Положите более дорогие приборы в единицах за дополнительную ежемесячную плату
  • Обновите кухни и ванные комнаты для дополнительного дохода от аренды

3. Минимизировать операционные расходы

Операционные расходы объекта оказывают большое влияние на его чистый операционный доход. Поэтому рекомендуется по возможности сократить или сократить эксплуатационные расходы. Например, вы можете сократить расходы на коммунальные услуги, гарантируя, что неиспользуемые источники света выключены или находятся в заданном таймере, поэтому они включаются только тогда, когда стемнеет. Или вы можете передать арендные расходы арендаторам в качестве платы за обслуживание вместо того, чтобы рассматривать это в качестве удобства.

Дополнительные способы минимизации эксплуатационных расходов включают использование низкоэнергетических лампочек, таких как светодиоды. Они стоят дороже обычных лампочек, но в долгосрочной перспективе экономят расходы на электроэнергию. Если вы оплачиваете счета за воду в собственности, вы можете ограничить ее на определенную сумму, а если арендаторы согласны с этим, то это их обязанность.

Для более полезных советов и предложений арендодателя, ознакомьтесь с нашей статьей о советах арендодателей от профессионалов.

Чистый операционный доход Часто задаваемые вопросы (FAQs)

Ниже у нас есть несколько наиболее часто задаваемых вопросов о NOI (чистый операционный доход), относящихся к инвестированию в недвижимость. Если у вас есть вопросы, на которые не были даны ответы, или если вы хотите прокомментировать тему чистого операционного дохода, посетите наш форум.

Является ли мой ипотечный платеж частью NOI?

Ипотечные платежи или любые виды затрат на финансирование не включены в чистую операционную формулу. Чистый операционный доход учитывает весь доход от аренды, а затем вычитает вакансии и все операционные расходы. Платеж по кредиту не считается операционным расходом. Вместо этого к операционным расходам относятся такие вещи, как налоги, страхование арендуемой недвижимости и сборы за управление имуществом.

Являются ли сборы за управление собственностью частью формулы чистого операционного дохода?

Сборы за управление имуществом считаются операционными расходами, поэтому они являются частью формулы чистого операционного дохода. Вы должны вычесть все операционные расходы, включая сборы за управление недвижимостью, из валового дохода от аренды, чтобы рассчитать чистый операционный доход для инвестиций в недвижимость.

Как рассчитать NOI?

Есть несколько способов, которыми инвесторы в недвижимость рассчитывают NOI, но самый простой способ — сложить все ваши доходы от собственности, включая доход от аренды, парковки, прачечной и т. Д., А затем вычесть ваши вакансии и ваши операционные расходы. Вы также можете использовать калькулятор чистого операционного дохода и вводить такие данные, как валовый доход от аренды и операционные расходы, и калькулятор будет использовать эти данные для получения чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход используется только в сфере недвижимости?

Чистый операционный доход используется при инвестировании в недвижимость, но также используется во многих других отраслях. NOI — это один из методов измерения прибыли бизнеса, который обычно указывается в отчете о прибылях и убытках. Формула чистого операционного дохода варьируется за пределами недвижимости, но обычно представляет собой общий операционный доход за вычетом общих операционных расходов.

Нижняя линия

Чистый операционный доход имеет важное значение при оценке и оценке инвестиционной собственности. Он помогает инвесторам и кредиторам в сфере недвижимости решить, стоит ли инвестировать недвижимость, и дает хорошее представление о способности объекта генерировать денежный поток, а также о его общей стоимости. Формула чистого операционного дохода — это потенциальный доход от аренды за вычетом вакансий плюс прочие доходы за вычетом операционных расходов. Если вы хотите легко рассчитать свой NOI, используйте наш бесплатный калькулятор NOI.

ПРОЧИЕ РАСХОДЫ

ПРОЧИЕ РАСХОДЫ — прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, установленные в п. 1 ст. 264 НК. К прочим расходам от носятся следующие расходы налогоплательщика по налогу на прибыль организаций:

1) суммы налогов и сборов, начисленные в установленном законодательством РФ о налогах и сборах порядке, за исключением перечисленных в ст. 270 НК;

2) расходы на сертификацию продукции и услуг;

3) суммы комиссионных сборов и иных подобных расходов за выполненные сторонними организациями работы (предоставленные услуги);

4) суммы аэродромных и портовых сборов, оплата услуг лоцмана и иные аналогичные платежи;

5) суммы выплаченных подъемных в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ;

6) расходы на оплату услуг по охране имущества, обслуживанию охраннопожарной сигнализации, услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, а также расходы на содержание собственной службы безопасности по выполнению функций экономической защиты банковских и хозяй ственных операций и сохранности материальных ценностей (за исключением расходов на экипировку, приобретение оружия и иных специальных средств защиты);

7) расходы по обеспечению нормальных условий труда и техники без опасности, предусмотренных законодательством РФ, а также расходы на лечение профессиональных заболеваний работников, занятых на работах с вредными или тяжелыми условиями труда;

8) расходы по набору работников, включая оплату услуг специализированных компаний по подбору персонала;

9) расходы на оказание услуг по гарантийному ремонту и обслуживанию, включая отчисления в резерв на предстоящие расходы на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание (резерв по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию);

10) арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. В случае, если имущество, полученное по договору лизин га, учитывается у лизингополучателя, арендные (лизинговые) платежи признаются расходом за вычетом суммы, начисленной в соответствии со ст. 259 НК по этому оборудованию амортизации;

11) расходы на содержание служебного автотранспорта. Расходы на компенсацию за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей в пределах норм, установленных Правительством РФ;

12) расходы на командировки;

13) расходы на рацион питания экипажей морских, речных и воздушных судов в пределах норм, утвержденных Правительством РФ;

14) расходы на оплату юридических и информационных услуг;

15) расходы на оплату консультационных и иных аналогичных услуг;

16) плата государственному и (или) частному нотариусу за нотариальное оформление. Такие расходы принимаются в пределах тарифов, утвержденных в установленном порядке;

17) расходы на оплату аудиторских услуг (аудита), связанных с проверкой достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности, осуществленные в соответствии с законодательством РФ;

18) расходы на оплату услуг по управлению организацией или отдельны ми ее подразделениями;

19) расходы на оплату услуг по предоставлению работников (технического и управленческого персонала) сторонними организациями для участия в производственном процессе, управлении производством либо для выполнения иных функций, связанных с производством и (или) реализацией;

20) расходы на публикацию бухгалтерской отчетности, а также публикацию и иное раскрытие другой информации, если законодательством РФ на налогоплательщика возложена обязанность осуществлять их публикацию (раскрытие);

21) расходы, связанные с представлением форм и сведений государственного статистического наблюдения, если законодательством РФ на налогоплательщика возложена обязанность представлять эту информацию;

22) представительские расходы, связанные с официальным приемом и обслуживанием представителей других организаций, участвующих в переговорах в целях установления и поддержания сотрудничества;

23) расходы на подготовку и переподготовку кадров, состоящих в штате налогоплательщика, на договорной основе; 24) расходы на канцелярские товары;

25) расходы на почтовые, телефонные, телеграфные и другие подобные услуги, расходы на оплату услуг связи, вычислительных центров и банков, включая расходы на услуги факсимильной и спутниковой связи, электронной почты, а также информационных систем (СВИФТ, Интернет и иные аналогичные системы);

26) расходы, связанные с приобретением права на использование программ для ЭВМ и баз данных по договорам с правообладателем (по лицензионным соглашениям). К указанным расходам также относятся расходы на обновление программ для ЭВМ и баз данных;

27) расходы на текущее изучение (исследование) конъюнктуры рынка, сбор и распространение информации, непосредственно связанной с производством и реализацией товаров (работ, услуг);

28) расходы на рекламу производимых (приобретенных) и (или) реализуемых товаров (работ, услуг), товарного знака и знака обслуживания, включая участие в выставках и ярмарках;

29) взносы, вклады и иные обязательные платежи, уплачиваемые неком мерческим организациям, если уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей является условием для осуществления деятельности налогоплательщиками — плательщиками таких взносов, вкладов или иных обязательных платежей;

30) взносы, уплачиваемые международным организациям, если уплата таких взносов является обязательным условием для осуществления деятельности налогоплательщиками — плательщиками таких взносов или является условием предоставления международной организацией услуг, необходимых для ведения налогоплательщиком — плательщиком таких взносов указанной деятельности;

31) расходы, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию и реализации в установленном законодательством РФ порядке предметов залога и заклада за время нахождения указанных предметов у залогодержателя после передачи залогодателем;

32) расходы обслуживающих производств и хозяйств, включая расходы на содержание объектов жилищнокоммунального хозяйства и объектов социально-культурной сферы;

33) отчисления эксплуатирующих организаций для формирования резервов, предназначенных для обеспечения безопасности атомных станций на всех стадиях их жизненного цикла и развития в соответствии с законодательством РФ об использовании атомной энергии и в порядке, установленном Правительством РФ;

34) расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов;

35) расходы некапитального характера, связанные с совершенствованием технологии, организации производства и управления;

36) расходы на услуги по ведению бухгалтерского учета, оказываемые сторонними организациями и индивидуальными предпринимателями;

37) периодические (текущие) платежи за пользование правами на результаты интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в частности, правами, возникающими из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности);

38) расходы, осуществленные налогоплательщикоморганизацией, использующей труд инвалидов, в виде средств, направленных на цели, обеспечивающие социальную защиту инвалидов, если от общего числа работников такого налогоплательщика инвалиды составляют не менее 50% и доля заработной платы инвалидов в расходах на оплату труда составляет не менее 25%. При определении общего числа инвалидов в среднесписочную численность работников не включаются инвалиды, работающие по совместительству, догово рам подряда и другим договорам гражданско-правового характера;

39) расходы налогоплательщиков — общественных организаций инвалидов, а также налогоплательщиковучреждений, единственными собственниками имущества которых являются общественные организации инвалидов, в виде средств, направленных на осуществление деятельности указанных общественных организаций инвалидов и на цели, обеспечивающие социальную защиту инвалидов;

40) платежи за регистрацию сделок с недвижимым имуществом и землей, прав на указанные объекты, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов технического и кадастрового учета (инвентаризации) объектов недвижимости;

41) расходы по договорам гражданско-правового характера (включая договоры подряда), заключенным с индивидуальными предпринимателями, не состоящими в штате организации;

42) расходы налогоплательщиков — сельскохозяйственных организаций на питание работников, занятых на сельскохозяйственных работах;

43) расходы на замену бракованных, утративших товарный вид в процес се перевозки и (или) реализации и недостающих экземпляров периодических печатных изданий в упаковках, но не более 7% стоимости тиража соответствующего номера периодического печатного издания;

44) потери в виде стоимости бракованной, утратившей товарный вид, а также не реализованной в пределах установленных сроков (морально устаревшей) продукции средств массовой информации и книжной продукции, списываемой налогоплательщиками, осуществляющими производство и выпуск продукции средств массовой информации и книжной продукции, в пределах не более 10% стоимости тиража соответствующего номера периодического печатного издания или соответствующего тиража книжной продукции, а также расходы на списание и утилизацию бракованной, утратившей товарный вид и нереализованной продукции средств массовой информации и книжной продукции. Расходом признается стоимость продукции средств массовой информации и книжной продукции, не реализованной в течение следующих сроков:

— для периодических печатных изданий — в пределах срока до выхода следующего номера соответствующего периодического печатного издания;

— для книг и иных непериодических печатных изданий — в пределах 24 месяцев после выхода их в свет;

— для календарей (независимо от их вида) — до 1 апреля года, к которому они относятся;

45) взносы по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, производимые в соответствии с законодательством РФ;

46) отчисления налогоплательщиков, осуществляемые на обеспечение предусмотренной законодательством РФ надзорной деятельности специализированных учреждений в целях осуществления контроля за соблюдением такими налогоплательщиками соответствующих требований и условий, а также отчисления налогоплательщиков в резервы, создаваемые в соответствии с законодательством РФ, регулирующим деятельность в области связи;

47) другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

Энциклопедия российского и международного налогообложения. — М.: Юристъ. А. В. Толкушкин. 2003.