НДС у застройщика 2018

От подрядчика до заказчика: обложение операций НДС

Возможно, читатель в курсе, что в строительстве объектов недвижимости задействовано много участников: начиная с инвестора, застройщика, заказчика и заканчивая генеральным подрядчиком, подрядчиком (субподрядчиком). Каждый по-особому рассчитывается с бюджетом по НДС. Автор напомнит читателю способы расчета, руководствуясь нормами НК РФ, разъяснениями чиновников и выводами судов.

Действующие лица

Не секрет, что наилучший способ усвоения любого материала — переходить от простого к сложному. Вот и автор предлагает начать с простого: представить небольшой дачный участок, на котором владелец решил построить дом. Сам он строить не собирается, а привлекает для этого подрядчика, по отношению к которому он выступает заказчиком. Все просто и понятно: отношения регулируются договором строительного подряда, согласно которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику условия для выполнения работ, принять результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Однако когда речь идет о строительстве крупных производственных объектов или многоквартирных жилых домов, то количество операций значительно возрастает, и справиться одному подрядчику и одному заказчику со всем трудно. Тогда на сцене появляются новые действующие лица.

Заказчик делит свои функции между инвесторами, которые вкладывают деньги, застройщиками, которые имеют права на землю (собственности или долгосрочной аренды) и формируют стоимость объекта строительства, и техническими заказчиками, которые заключают различные контракты и совершают различные юридические действия, характерные для заказчика строительства.

На практике возможно совмещение функций, в результате чего выделяются следующие лица: инвестор-застройщик, заказчик-застройщик и даже инвестор-заказчик-застройщик.

Далее обратимся к другой стороне базового договора строительного подряда. Это подрядчик, который вправе (если иное не следует из договора) привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ) и по сути занимается организацией выполнения работ, неся всю ответственность за их выполнение перед заказчиком (п. п. 2, 3 ст. 706 ГК РФ), что, впрочем, не исключает возможности проведения им части работ самостоятельно.

Таким образом, первыми, чьи работы облагаются НДС, являются лица, считающиеся непосредственными исполнителями строительных работ: подрядчик (генеральный подрядчик) и субподрядчики.

Субподрядчик и генподрядчик

Выполнение работ в общем случае является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), поэтому подрядчик (субподрядчик) начисляет налог при условии, что он является плательщиком НДС (в частности, не пользуется преимуществами спецрежимов). А выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления вообще считается отдельным объектом косвенного налогообложения (пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Непризнание реализацией передачи имущества в инвестиционных целях (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ) не имеет к подрядчикам отношения, поскольку они лишь выполняют определенные работы для заказчика строительства и не являются участниками инвестиционных отношений.

Возникает вопрос: с какой периодичностью подрядчик должен начислять НДС и выставлять счета-фактуры? В общем случае это нужно делать по завершении работ: когда они считаются выполненными и к заказчику перешло право пользования результатом. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Поэтому начисление НДС после завершения всех работ по строительству, выполненных налогоплательщиком, является правомерным, как и последующий вычет заказчиком-инвестором сумм предъявленного ему налога (Постановление ФАС МО от 30.05.2014 по делу N А40-76335/12).

В то же время законодательство предусматривает возможность приемки заказчиком каждого этапа строительных работ на объекте капитального строительства (п. п. 3, 4 ст. 753 ГК РФ). Приемка работ оформляется актом, на основании которого составляется счет-фактура, являющийся основанием для принятия сумм предъявленного по нему налога к вычету (Постановление ФАС МО от 04.06.2014 по делу N А40-41496/2013).

Сказанное подтверждают и чиновники, указывая на то, что налоговая база по НДС определяется подрядчиком на дату подписания акта сдачи-приемки работ заказчику. Если последний акт не подписал, но при этом имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на проведение работ подрядчиком выполнены, днем выполнения работ для целей исчисления НДС следует считать дату вступления в законную силу решения суда (Письмо Минфина России от 02.02.2015 N 03-07-10/3962).

То есть подрядчик производит расчеты с бюджетом по НДС как обычный налогоплательщик, начисляя при выполнении работ налог и принимая к вычету суммы НДС, предъявленные ему по товарам (работам, услугам), приобретенным для собственных нужд, не связанных с выполнением работ.

Вычеты же по сырью и материалам, использованным при строительстве объекта, полагаются тем, кто ставит объект на учет, — инвесторам (участникам долевого строительства) (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Обратимся к генеральным подрядчикам, которые обеспечивают субподрядчиков всеми условиями, необходимыми для исполнения субподрядных работ, передают исполнителям проектную и другую техническую документацию, обеспечивают места подключения к электрическим сетям и воде, охрану материалов и оборудования, используемых в ходе строительства.

Может показаться, что генеральный подрядчик выполняет функции посредника, но это не так. Ведь, как уже было указано, именно он отвечает перед заказчиком (застройщиком) за результаты строительных работ. Следовательно, он является не посредником, а выступает в качестве исполнителя, который обязан начислить НДС при оказании вышеперечисленных услуг, облагаемых этим налогом.

А бывают нестандартные ситуации, когда за услуги генеральный подрядчик получает возмещение от субподрядчиков, а не от застройщика-заказчика, который обычно и нанимает генерального подрядчика. В таком случае (см. Постановление АС ДВО от 30.01.2015 N Ф03-6287/2014 по делу N А51-7804/2014) создание генеральным подрядчиком необходимых условий для выполнения договоров строительного подряда нельзя расценивать как реализацию услуг по нормам ст. 39 НК РФ. Возмещение субподрядчиком генподрядчику расходов по общей организации работ на строительной площадке не является выручкой, полученной от реализации услуг для генподрядчика, и, соответственно, данные суммы не считаются объектом обложения НДС. Согласитесь, неожиданный вывод, как и сама ситуация.

Застройщик

Застройщик — лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

К застройщикам относятся предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением учета производимых затрат, в том числе функций технического надзора (п. 1.4 Положения по учету долгосрочных инвестиций <1>). Важно, что в целях косвенного налогообложения деятельность застройщика по выполнению перечисленных выше функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования <2>.

<1> Утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160.
<2> Письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751.

Оказание застройщиком услуг обязывает его начислять НДС, однако спешить не стоит, так как нормами пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного недвижимого имущества, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства (п. 2 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве <3>). Договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

<3> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Таким образом, исходя из условий договоров бухгалтер может сделать вывод, что услуги застройщика являются облагаемыми (по производственным зданиям и сооружениям) или необлагаемыми (по непроизводственным объектам) (Письмо Минфина России от 29.12.2014 N 03-07-10/68154).

В частности, услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, освобождаются от обложения НДС, если объекты долевого строительства, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования (Письмо Минфина России от 29.12.2014 N 03-07-10/68152). Денежные средства, полученные застройщиком от инвесторов (участников долевого строительства), в таком случае имеют инвестиционный характер и в силу пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не включаются в налоговую базу (Постановление ФАС УО от 26.06.2014 N Ф09-3057/14 по делу N А60-36611/2013).

В отношении услуг застройщика, оказываемых юридическим лицам на основании договоров участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, освобождение от обложения НДС не применяется (Письмо Минфина России от 28.11.2014 N 03-07-10/60920).

В таком случае денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства нежилых помещений (в частности, предназначенных для размещения офисов и объектов торговли) на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг самого застройщика, включаются в налоговую базу по НДС у данного участника строительства (Письмо Минфина России от 09.10.2014 N 03-07-11/50890).

Нестандартная ситуация

В теории с освобождением от обложения НДС все ясно: налог не начисляется только с услуг застройщика, занимающегося строительством жилой недвижимости для граждан, которые не относятся к плательщикам НДС. Но иногда это не мешает налоговикам доначислить налог, как произошло в нештатной ситуации, рассмотренной в Определении ВАС РФ от 23.07.2014 N ВАС-6429/14 по делу N А03-5093/2012.

Как следует из материалов дела, организация возводила единый комплекс, включающий в себя коттеджный поселок, таунхаусы, инфраструктуру, а не оказывало услуги отдельным физическим лицам по строительству индивидуального жилого дома. Граждане, заключая договор, оплачивали уже разрешенное, спроектированное, строящееся (или уже построенное) жилье на условиях, предложенных обществом, то есть построенное не на основании их заказов, а по инициативе самого застройщика.

В этом случае логичнее применять освобождение от обложения НДС, предусмотренное пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не нужно начислять налог при реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Однако налоговики отказали застройщику и в этом, указав, что предметом заключенных договоров было выполнение работ по строительству жилого блока в малоэтажном блокированном жилом доме и работы по строительству индивидуального жилого дома, при этом документы, подтверждающие сдачу работ, поименованы как акты приема-передачи выполненных работ. То есть реализовывался не товар, а работа, а в отношении таких операций освобождение от обложения НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не предусмотрено.

Отметим, что в данной ситуации налогоплательщик не смог бы воспользоваться и освобождением, определенным пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, а не строят на собственные деньги и затем продают.

В итоге нестандартность организации и оформления строительных работ сыграла с застройщиком злую шутку: он был лишен права применения всех налоговых преференций.

Экономия застройщика

Превышение сумм средств, полученных от дольщиков, над себестоимостью переданных им объектов, рассматривается как доход застройщика. До сих пор нет единого мнения о том, подлежит ли эта разница обложению НДС.

Одни суды указывают на то, что в качестве инвестиционных могут быть признаны лишь средства, направляемые на реализацию инвестиционного проекта, то есть предназначенные для финансирования затрат, необходимых для получения какого-либо полезного эффекта. По завершении инвестиционного проекта денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение. Раз так, то сумма превышения инвестиционного взноса, полученного застройщиком от участников договоров о долевом участии в строительстве, над фактическими затратами по строительству объектов связана с оплатой услуг, оказанных на основании договора, вследствие чего подлежит включению в налоговую базу по НДС (см., например, упомянутое Определение ВАС РФ N ВАС-6429/14, а также Постановление ФАС СЗО от 13.05.2014 по делу N А26-3816/2013).

Другие арбитры занимают противоположную позицию. Отношения между застройщиком и дольщиками носят инвестиционный характер, привлекаемые денежные средства являются инвестициями; разность между средствами, полученными от дольщиков и себестоимостью переданных им объектов, является доходом, не связанным с реализацией товаров (работ, услуг). Таким образом, неприменим даже пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, обязывающий увеличить налоговую базу на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров. Поэтому сумма превышения полученных от участников долевого строительства средств над фактическими затратами не облагается НДС (Постановление ФАС ВВО от 05.08.2014 по делу N А28-10244/2013). Частичное финансирование строительства объектов до заключения инвестиционных договоров не изменяет целевого назначения инвестиционных средств (Постановление ФАС ЗСО от 04.07.2014 по делу N А27-12925/2013).

Технический заказчик

Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет подрядчикам материалы, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (п. 22 ст. 1 ГрК РФ).

В отличие от застройщика, технический заказчик не имеет прав на землю и выступает как посредник. Однако при этом нередко функции технического заказчика застройщик осуществляет самостоятельно.

В целях применения гл. 21 НК РФ во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функций подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ, обязывающего посредника начислять НДС только с суммы собственного вознаграждения (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).

Инвестор

Данный участник строительства получает итоговый результат — объект недвижимости, который он может задействовать как в облагаемых, так и не в облагаемых НДС операциях.

К первым относится эксплуатация недвижимости в коммерческих целях, таких как производство продукции, выполнение работ, оказание услуг, торговля. Ко вторым — реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них гражданам (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Данное освобождение предусмотрено прежде всего для инвесторов, а не для застройщиков, которые заключают контракты до момента сдачи домов в эксплуатацию и чьи обязательства носят инвестиционный характер (Определение ВАС РФ от 24.03.2014 N ВАС-2560/14 по делу N А03-19456/2012). Для этого предусмотрена иная преференция.

Если на освобождение инвестор не претендует, то ему следует знать, что суммы налога, предъявленные заказчиком-застройщиком налогоплательщику-инвестору, принимаются у последнего к вычету на основании счета-фактуры заказчика-застройщика, при условиях принятия налогоплательщиком-инвестором к учету результата инвестиционного проекта, наличия соответствующих первичных документов и использования объекта для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ, Постановление ФАС ЗСО от 14.03.2014 по делу N А75-2913/2013).

При этом возникновение у инвестора права на налоговый вычет не зависит от того, в каком порядке осуществляются расчеты за выполненные работы и, соответственно, кто предъявил ему к уплате упомянутые суммы — непосредственно подрядная организация или застройщик (технический заказчик) (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 33).

При осуществлении инвестиционной деятельности порядок применения налоговых вычетов по суммам НДС имеет некоторые особенности, связанные с Законом об инвестиционной деятельности <4>.

<4> Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ.

Начнем с того, что предъявленные подрядными организациями при проведении капитального строительства вычеты производятся по мере выполнения этими организациями соответствующих работ и предъявления налогоплательщику счетов-фактур, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию и принятия к учету в качестве основного средства (п. 5 ст. 172 НК РФ, Постановление ФАС МО от 04.06.2014 по делу N А40-41496/2013). В то же время порядок передачи затрат и документов от заказчика к инвестору (инвесторам) законодательно не регламентирован.

Один из вариантов заключается в передаче инвестору сводного счета-фактуры, с указанием всех затрат и разбивкой по видам и подрядчикам (организациям, привлеченным застройщиком для реализации проекта), приложением первичных документов и счетов-фактур, выставленных контрагентами (подрядчиками, поставщиками, проектировщиками) в период капитального строительства (Постановление АС СКО от 30.12.2014 по делу N А32-26444/2012).

Застройщик-заказчик сводный счет-фактуру не регистрирует в книге продаж, так же как и счета-фактуры, выставляемые ему подрядчиками. Данный сводный счет-фактура регистрируется в книге покупок инвестора, финансирующего проект и несущего затраты (Постановление ФАС МО от 30.05.2014 по делу N А40-76335/12).

К сведению. В адрес технического заказчика счета-фактуры выставляются генеральным подрядчиком и иными лицами, участвующими в строительстве объекта.

Если в договоре установлена возможность передачи инвестору капитальных вложений по частям (этапами), то по окончании каждого этапа подписывается акт и выставляется счет-фактура, и с этого момента у инвестора возникает право на предъявление НДС по полученным документам. А если инвестор является одновременно и застройщиком, то он может принимать к вычету предъявленные ему подрядчиками и иными организациями суммы НДС, связанные с капитальным строительством объекта, непосредственно по мере получения от них счетов-фактур (Постановление ФАС МО по делу N А40-41496/2013).

К сведению. Налогоплательщик, являющийся одновременно инвестором, заказчиком и застройщиком при осуществлении строительства объекта подрядными организациями без производства строительно-монтажных работ собственными силами, вправе заявить к вычету суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для содержания подразделения, оказывающего услуги по контролю за ходом строительства и техническому надзору (Письмо Минфина России от 16.06.2014 N 03-07-15/27306).

* * *

Итак, сформулируем в двух словах схему расчетов с бюджетом по НДС от начала строительства объекта до его завершения.

При выполнении работ подрядчики, являющиеся плательщиками НДС, начисляют и предъявляют налог застройщику, который либо пользуется освобождением, либо со своих услуг начисляет налог к уплате в бюджет. Если в цепочке есть технический заказчик, то он как посредник начисляет и предъявляет НДС застройщику, который его предъявляет инвестору. Также у застройщика может образоваться экономия в виде превышения инвестиционных средств над фактическими затратами, вопрос ее налогообложения остается спорным.

Инвестор вправе предъявить налог к вычету на основании переданных ему счетов-фактур (сводного счета-фактуры) при условии, что объект будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (хозяйственных операциях). Не относится к облагаемым операциям реализация инвестиционных проектов и построенной по ним жилой недвижимости.

На объекты производственного (коммерческого) назначения, напротив, не распространяются налоговые преференции в части НДС.

И еще, любые работы и контракты, оформленные нестандартно, связаны с налоговыми рисками.

С.А.Кравченко

Эксперт журнала

«НДС: проблемы и решения»

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, капитальных вложений, определяются в соответствии с федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ГК РФ:

Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

  1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
  2. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 2 Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Инвесторы могут осуществлять свою деятельность не нанимая Заказчиков..

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений- физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Законодательство допускает совмещение функций двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Застройщик- инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству (пункт 2 Положения по бухгалтерскому учету договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94) утвержденного Приказом Минфина РФ от 20.12.1994 №167)

Обращаем Ваше внимание, что инвестиции могут выступать в виде — денежных средств, ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав, но не в виде работ, услуг.

Стоимость строительства определяется инвестиционным проектом. Заказчик (застройщик) учитывает или не учитывает на балансе собранные инвестиционные средства, в соответствии с условиями заключенного договора. Заказчик направляет данные средства на финансирование строительных объектов, осуществляет контроль над ходом строительства объектов.

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

Средства на выполнение функции заказчика устанавливаются в договоре с инвестором и определяются в смете на проведение строительных работ и являются вознаграждением Заказчика.

При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций, связанных с выполнением договоров на капитальное строительство используется Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина РФ от 31 декабря 1993 года № 160, положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденное приказом Минфина РФ от 20 декабря 1994 года № 167.

В соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» подлежат лицензированию проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности и инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности.

Деятельность по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает в себя разработку проектной документации на строительство, расширение, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое перевооружение зданий и сооружений жилого, производственного, социального, культурно — бытового, специального и иного назначения и их комплексов, инженерной и транспортной инфраструктур.

Деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно — технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика — застройщика.

Деятельность по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает в себя инженерно — геодезические, инженерно — геологические, инженерно — гидрометеорологические и инженерно — экологические изыскания, исследование грунтов оснований фундаментов зданий и сооружений, изыскания грунтовых строительных материалов, изыскания источников водоснабжения на базе подземных вод, геодезические, геологические, гидрогеологические, геофизические, гидрологические и кадастровые работы, выполняемые в процессе строительства, эксплуатации, ликвидации зданий и сооружений.

При этом необходимо иметь в виду, что лицензия выдается лицензирующим органом юридическому лицу на право ведения конкретного вида деятельности.

Если строительные работ осуществляются по договору о совместной деятельности, то каждый участник может осуществлять работы только в пределах прав предоставленных лицензией.

На практике встречаются следующие ситуации:

  1. функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми между собой хозяйствующими субъектами;
  2. функции инвестора и заказчика выполняет одна организация. При этом финансирование строительства может осуществляться на условиях долевого участия, с привлечением других инвесторов, и по отношению к ним данная организация является Заказчиком, и оказывает лицензируемые услуги строительного заказа;
  3. инвестор является отдельным хозяйствующим субъектом, а функции заказчика и подрядчика одновременно выполняет другой хозяйствующий субъект;
  4. функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняет один хозяйствующий субъект (так называемое строительство хозяйственным способом);

Финансовый и налоговый учет финансирования капитального строительства необходимо организовать исходя из гражданско-правовой квалификации сделки, которая имеет место в конкретном случае и зафиксирована в договоре.

Рассмотрим схемы движения денежных средств с точки зрения возникновения объекта налогообложения и применения вычетов по налогу на добавленную стоимость.

Функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми между собой хозяйствующими субъектами.

При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов, поступающие на расчетный счет предприятия, выполняющего функции заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), и следовательно, в части подлежащей передаче подрядчику и на иные цели установленные договором, не являются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость. Оплата выполненных подрядными организациями работ за счет этих источников производится заказчиком-застройщиком с налогом на добавленную стоимость, возможности применения вычета Инвестором. В части вознаграждения Заказчика и связанных с ним сумм, например экономии, объект налогообложения налогом на добавленную стоимость возникает у Заказчика в обязательном порядке, как в момент реализации услуг, так и в момент получения аванса. Обращаем Ваше внимание на то, что объект налогообложения возникнет и при безвозмездном оказании услуг строительного Заказа.

Передача объекта от заказчика-застройщика инвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом налога на добавленную стоимость.

Для того чтобы инвестор имел право на налоговый вычет, необходимо наличие счетов – фактур и документального подтверждения фактической уплаты налога.

Поэтому при передаче объекта инвестору заказчик-застройщик от своего имени и на основании счетов – фактур подрядных организаций в пятидневный срок (со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта) направляет инвестору сводный счет – фактуру. Счет-фактура оформляется в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемого объекта и отражением суммы налога на добавленную стоимость, входящей в его стоимость.

Ведение Заказчиком журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость регламентируется нижеприведенными пунктами постановления Правительства Российской Федерации №914 от 2 декабря 2000 года:

*3. Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам комиссии либо агентским договорам, при реализации товаров от своего имени хранят счета-фактуры по товарам, полученным от комитента либо принципала, в журнале учета полученных счетов-фактур.

Комиссионеры либо агенты, совершающие действия от своего имени, хранят счета-фактуры, полученные от продавцов по приобретенным для комитента либо принципала товарам, в журнале учета полученных счетов-фактур.

7. Покупатели ведут книгу покупок, предназначенную для регистрации счетов-фактур, выставленных продавцами, в целях определения суммы налога на добавленную стоимость, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке.

Счета-фактуры, выставленные доверителю, комитенту или принципалу организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии либо агентским договорам, на сумму своего вознаграждения, регистрируются в книге покупок доверителя, комитента или принципала.

11. В книге покупок не регистрируются счета-фактуры, полученные:

при безвозмездной передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг), включая основные средства и нематериальные активы;

участником биржи (брокером) при осуществлении операций купли-продажи иностранной валюты, ценных бумаг;

комиссионером (агентом) от комитента (принципала) по переданным для реализации товарам либо от продавца товаров, выписанные на имя комиссионера (агента).

24. Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии либо агентским договорам, регистрируют в книге продаж счета-фактуры, выставленные доверителю, комитенту или принципалу на сумму своего вознаграждения.

Комитенты (принципалы), реализующие товары по договору комиссии (агентскому договору), предусматривающему продажу товаров от имени комиссионера (агента), регистрируют в книге продаж выданные комиссионеру (агенту) счета-фактуры, в которых отражены показатели счетов-фактур, выставленных комиссионером (агентом) покупателю.

Доверители (принципалы), реализующие товары по договору поручения (агентскому договору), предусматривающему продажу товаров от имени доверителя (принципала), регистрируют в книге продаж счета-фактуры, выставленные покупателю.*

Основанием для оформления заказчиком-застройщиком счетов-фактур является сводная ведомость затрат на строительство объекта инвестирования.

Так как счета фактуры подрядчиком выписывается только с указанием заказчика, как плательщика, то полученные счета – фактуры в книге покупок заказчик не регистрирует, но хранит в журнале учета полученных счетов — фактур.

Для подтверждения инвестором фактической уплаты налога можно предоставить копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика и копии счетов – фактур подрядных строительных организаций.

Если финансирование строительства осуществляется за счет счет средств физического лица, то счет — фактура не нужна, в соответствии с нижеприведенным пунктом Постановления №914:

16. Продавцы ведут книгу продаж, предназначенную для регистрации счетов-фактур (контрольных лент контрольно-кассовой техники, бланков строгой отчетности при реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) населению), составляемых продавцом при совершении операций, признаваемых объектами, которые облагаются налогом на добавленную стоимость, в том числе не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Счета-фактуры, выданные продавцами при реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) организациям и индивидуальным предпринимателям за наличный расчет, подлежат регистрации в книге продаж. При этом показания контрольных лент контрольно-кассовой техники регистрируются в книге продаж без учета сумм, указанных в соответствующих счетах-фактурах.

Если инвесторами при строительстве жилого дома выступают риэлтеры, то счет фактура им необходима, так как квартиры для них могут быть товаром и при их реализации (с НДС) они смогут принять к вычету налог, отраженный в счете – фактуре, если вначале происходит государственная регистрация права собственности вначале на риэлтерскую организацию и, затем, перерегистрация на физическое лицо.

Услуги заказчика обычно включаются в инвентарную стоимость строительства. Стоимость услуг заказчика в смете может определяться фиксированная сумма или как доля (процент) от инвестиционных средств.

В таком случае часть денежных средств, поступивших от инвесторов, будут средствами, которые являются оплатой услуг заказчика. По мнению налоговых органов, необходимо из поступивших от инвестора средств выделить оплату услуг заказчика в соответствии со сметой. Эти средства, как авансы полученные следует включить в налогооблагаемую базу в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ. А если в договоре предусмотрено, что оплатой услуг заказчику будет экономия средств по смете, то налоговая база будет определяться только по окончании строительства и в момент получения авансовых платежей, в связи с невозможностью ведения раздельного учета объекта налогообложения, налогом на добавленную стоимость будет облагаться вся сумма, полученная на счет или в кассу Заказчика. При отсутствии экономии объектом налогообложения у Заказчика будет рыночная стоимость безвозмездно оказанной услуги строительного заказа.

По нашему мнению, выделение расчетным путем налоговой базы до окончания строительства Налоговым кодексом не предусмотрено. И в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса суммы целевого финансирования обложению НДС не подлежит.

Заказчику необходимо вести раздельный учет доходов и расходов средств полученных и направленных на финансирование строительства и на оплату собственных услуг.

Заказчик, в рамках осуществления бухгалтерского учета строительства, ведет учет по приобретаемым материалам, работам, услугам и не отражает приобретение в книге покупок, в соответствии с правилами, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года N 914, в редакции от 16 февраля 2004 года.

Право на налоговые вычеты по суммам оплаченного НДС заказчик не имеет. Так как оплата производилась за счет средств инвестора.

По окончанию строительства может возникнуть экономия средств инвесторов. Согласно пп.2 п.1 ст.162 гл.21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость включаются суммы, полученные в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). В связи с этим суммы превышения денежных средств, полученных от инвесторов над фактическими затратами по его строительству, оставшиеся в распоряжении застройщика, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

В договоре между инвестором и заказчиком необходимо предусмотреть распределение суммы экономии. Если договором предусмотрен возврат суммы экономии, то она не будет облагаться НДС у Заказчика.

Функции инвестора и заказчика выполняет одна организация

Законченный строительством объект основных средств не передается другой организации, а принимается к учету и вводится в эксплуатацию непосредственно данной организацией.

При применении вычетов по НДС следует иметь ввиду, что пунктом 5 статьи 172 НК РФ предусмотрено, что налоговые вычеты производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абзацем 2 пункта 2 статьи 259 Кодекса, или при реализации объекта незавершенного капитального строительства.

При этом абзацем 2 пункта 2 статьи 259 Кодекса установлено, что начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Таким образом, объект рассматривается как основное средство только после начала его фактического использования для ведения деятельности, направленной на получение дохода. При этом началом фактического использования объекта является ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, моментом принятия к вычету сумм налога на добавленную стоимость, уплаченного налогоплательщиком подрядным организациям при проведении ими капитального строительства, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ, является месяц, следующий за месяцем, в котором оформлен акт приемки — передачи объекта в эксплуатацию по установленным формам, но не ранее передачи документов на государственную регистрацию.

Нередко инвестиции осуществляют одновременно тысячи юридических или физических лиц. Кроме того, сам заказчик может выступать в роли инвестора. В таких случаях между участниками инвестиционного процесса заключается договор долевого участия. Каждый из участников данного договора является стороной в отношении с подрядчиком, заказчиком и должен самостоятельно подписывать договор, либо передать свои права посреднику.

По завершении строительства на 01 счет заказчика списывается только та часть инвентарной стоимости объекта, которая остается в распоряжении организации, являющейся заказчиком.

Заказчику необходимо оформить счета — фактуры, в которых отдельной строкой выделен НДС, каждому инвестору пропорционально их доле участия. К налоговому вычету у инвестора предъявляется не вся сумма, а только та ее часть, которая соответствует использованным средствам.

Предоставление счета – фактуры и метод разделения налога на добавленную стоимость лучше отразить в договоре, так как методика не предусмотрена ни Гражданским, ни Налоговым кодексом.

Инвестор является отдельным хозяйствующим субъектом, а функции заказчика и подрядчика одновременно выполняет другой хозяйствующий субъект

В данной ситуации организация участвует в расчетах не только как заказчик, но и как подрядчик. Полученные от инвестора суммы являются авансами и со всей суммы необходимо начислить и уплатить НДС.

Вычету подлежат суммы НДС, уплаченные субподрядчикам и поставщикам. В данном случае инвестор не перечисляет суммы целевого финансирования, а рассчитывается с организацией, выполняющей функцию заказчика и подрядчика, как с другим поставщиком работ и услуг.

Заказчик — подрядчик производит налоговый вычет по мере соблюдения необходимых условий (наличие счета – фактуры, оплата, принятие к учету МПЗ), а инвестор, только после ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В соответствии со статьей 162 НК РФ все денежные средства, полученные подрядчиком от дольщика, для целей обложения НДС рассматриваются как аванс и должны включаться в налогооблагаемую базу в момент поступления денежных средств.

Функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняет один хозяйствующий субъект

Объединение в одном лице функции инвестора, заказчика и подрядчика означает, что строительство ведется хозяйственным способом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 159 НК РФ при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

Особенности применения вычетов при выполнении СМР для собственного потребления (без последующей продажи) установлены в абзаце 2 пункта 6 статьи 171 НК РФ и абзацем 2 пункта 5 статьи 172 НК РФ. Вычетам подлежат суммы налога, при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций. Вычеты сумм налога, производятся по мере уплаты в бюджет налога, исчисленного налогоплательщиком при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Согласно пункту 10 статьи 167 НК РФ в целях главы 21 НК РФ дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. Таким образом, налоговая база по НДС по строительно-монтажным работам, осуществляемым строительной организацией для собственного потребления, исчисляется как стоимость выполненных работ, рассчитанная исходя из фактически произведенных расходов налогоплательщика на их выполнение, определяемых на день передачи указанных работ, вне независимости от принятой организацией в целях налогообложения учетной политики.

После постановки объекта на учет и проведения процедуры госрегистрации (если это недвижимое имущество) организация может применить вычет по уплаченному поставщикам товарам, работам и услугам налогу.

Обратите внимание, если организация стоит жилые дома или иные объекты, амортизация которых не предусмотрена, то налог, исчисленный со стоимости таких работ, подлежит уплате в бюджет, без права его последующего вычета.

Более подробно с особенностями применения налоговых вычетов в строительстве можно познакомится в статье ЗАО «Интерком – Аудит» «Применение налоговых вычетов по НДС в строительстве».

  • Учет по налогу на добавленную стоимость
    • Новое в справочнике
    • Организация учета по НДС в программе
      • Бухгалтерский и налоговый учет расчетов по НДС
        • Бухгалтерский учет расчетов по НДС
        • Налоговый учет расчетов по НДС
      • Учетная политика для целей НДС
        • Учетная политика для целей НДС
      • Настройка параметров учета для целей НДС
        • Настройки параметров учета для целей НДС
        • Налоговые ставки в программе
      • Исправление ошибок в учете НДС
        • Удаление ошибочного документа реализации и аннулирование записи книги продаж
        • Удаление ошибочного документа поступления и аннулирование записи книги покупок
        • Проведение забытого документа реализации и внесение отсутствующей записи в книгу продаж
        • Исправление в книге покупок суммы налога, принимаемой к вычету
        • Исправление ошибок ввода реквизитов полученного счета-фактуры в книге покупок
        • Исправление ошибок ввода реквизитов полученного счета-фактуры в журнале учета при реализации товаров комитента
        • Аннулирование ошибочной регистрации авансового счета-фактуры в книге продаж
    • Начисление НДС при реализации
      • Реализация товаров
        • Реализация товаров, облагаемых НДС, плательщикам НДС
        • Реализация товаров, облагаемых НДС, неплательщикам НДС
        • Реализация товаров, освобождаемых от НДС (без НДС)
        • Реализация импортных товаров, облагаемых НДС, плательщикам НДС
        • Реализация товаров в розницу
      • Реализация услуг
        • Реализация услуг (общие сведения)
        • Оказание иностранному заказчику услуг, не освобожденных от НДС, местом реализации которых не признается территория РФ, с 01.07.2019
        • Оказание иностранному заказчику услуг, освобожденных от НДС, местом реализации которых не признается территория РФ, с 01.07.2019
        • Реализация производственных услуг, по которым установлена плановая стоимость расходов
        • Реализация производственных услуг, по которым не установлена плановая стоимость расходов
        • Реализация услуг по переработке давальческого сырья и материалов
        • Реализация прочих услуг
      • Прочие операции реализации
        • Реализация автомобилей, приобретенных у физических лиц
        • Переуступка права требования, вытекающего из договора участия в долевом в строительстве
        • Уступка права требования, вытекающего из договора реализации товаров
        • Начисление НДС при рекламной раздаче товаров
        • Начисление НДС по операциям реализации прочего имущества
        • Реализация товаров с особыми условиями перехода права собственности
    • Исправление и корректировка реализации
      • Исправление и корректировка текущего периода
        • Исправление реализации текущего налогового периода
        • Корректировка реализации текущего налогового периода в сторону увеличения
        • Корректировка реализации текущего налогового периода в сторону уменьшения
      • Исправление и корректировка прошлого периода
        • Исправление реализации прошлого налогового периода
        • Корректировка реализации прошлого налогового периода в сторону увеличения
        • Корректировка реализации прошлого налогового периода в сторону уменьшения
      • Повторная корректировка реализации
        • Многократная корректировка реализации (корректировка разных позиций)
        • Многоуровневая корректировка реализации (корректировка на корректировку)
      • Единая корректировка нескольких реализаций
        • Единая корректировка реализации при ретроспективной скидке
    • Вычет входного НДС
      • Приобретение ТМЦ
        • Приобретение отечественных товаров для оптовой торговли
        • Приобретение импортных товаров для оптовой торговли
        • Товары поступают на розничный склад, учитываются по стоимости приобретения
        • Товары поступают в неавтоматизированную торговую точку, учитываются по стоимости приобретения
        • Товары поступают на розничный склад, учитываются по продажной стоимости
        • Товары поступают в неавтоматизированную торговую точку, учитываются по продажной стоимости
        • Приобретение товаров у плательщика Республики Крым
      • Приобретение услуг
        • Учет входного НДС при приобретении услуг (общие сведения)
        • Приобретение электронных услуг у иностранцев с 01.01.2019
        • Приобретение услуг у иностранцев, состоящих на учете в налоговом органе, с 01.01.2019
        • Приобретение производственных услуг
        • Приобретение услуг комиссионеров и агентов
        • Приобретение услуг банков
      • Приобретение и создание ОС и НМА
        • Приобретение основного средства (вычет НДС при принятии к учету на счете 08)
        • Приобретение основного средства (вычет НДС при принятии к учету на счете 01)
        • Приобретение оборудования, требующего монтажа
        • Приобретение работ и услуг при строительстве основных средств
        • Приобретение нематериальных активов
        • Создание нематериального актива
      • Перенос вычета
        • Вычет по счету-фактуре, полученному в следующем налоговом периоде до срока представления декларации
        • Перенос налоговых вычетов
        • Частичный вычет НДС по счету-фактуре
    • Исправление и корректировка поступлений
      • Исправление и корректировка текущего периода
        • Исправление поступления текущего налогового периода
        • Корректировка поступления текущего налогового периода в сторону уменьшения (НДС принят к вычету)
        • Корректировка поступления текущего налогового периода в сторону уменьшения (НДС к вычету не принят)
        • Корректировка поступления текущего налогового периода в сторону увеличения
      • Исправление и корректировка прошлого периода
        • Исправление поступления прошлого налогового периода (НДС принят к вычету)
        • Исправление поступления прошлого налогового периода (НДС к вычету не принят)
        • Корректировка поступления прошлого налогового периода в сторону уменьшения (НДС принят к вычету)
        • Корректировка поступления прошлого налогового периода в сторону уменьшения (НДС к вычету не принят)
        • Корректировка поступления прошлого налогового периода в сторону увеличения
      • Повторная корректировка поступления
        • Многократная корректировка поступления (корректировка разных позиций)
        • Многоуровневая корректировка поступления (корректировка на корректировку)
    • Расчеты по НДС с авансов
      • НДС при получении авансов
        • Расчеты по НДС при получении авансов
        • Расчеты по НДС при частичном зачете полученных авансов
        • Расчеты по НДС при зачете полученных авансов по другому договору
        • Расчеты по НДС при зачете полученных авансов в счет оплаты товаров, облагаемых по другой ставке
        • Расчеты по НДС при возврате полученных авансов
        • Расчеты по НДС при возврате полученных авансов по договорам в у.е.
        • Вычет НДС с аванса при отгрузке без перехода права собственности
      • НДС при выдаче авансов
        • Расчеты по НДС при выдаче авансов
        • Расчеты по НДС при частичном зачете выданных авансов
        • Расчеты по НДС при возврате выданных авансов
        • Расчеты по НДС при возврате выданных авансов по договорам в у.е.
        • Расчеты по НДС при выдаче авансов по договорам с особыми условиями перехода права собственности
    • НДС по операциям с участием посредников
      • Реализация через посредника
        • Реализация комиссионных товаров (позиция комитента)
        • Реализация комиссионных товаров (позиция комиссионера)
        • Реализация комиссионных товаров при наличии авансов от покупателей (позиция комитента)
        • Реализация комиссионных товаров при наличии авансов от покупателей (позиция комиссионера)
        • Реализация комиссионных товаров с применением «сводных» счетов-фактур (позиция комитента)
        • Реализация комиссионных товаров с применении «сводных» счетов-фактур (позиция комиссионера)
        • Реализация комиссионером собственных товаров и товаров комитента
        • Возврат комиссионных товаров покупателем (позиция комиссионера)
        • Возврат комиссионных товаров покупателем (позиция комитента)
        • Оказание услуг по агентскому договору (позиция агента)
      • Приобретение через посредника
        • Приобретение товаров через комиссионера при наличии авансов (позиция комитента)
        • Приобретение товаров через комиссионера при наличии авансов (позиция комиссионера)
        • Приобретение товаров для комитента с применением «сводных» счетов-фактур (позиция комитента)
        • Приобретение товаров для комитента с применением «сводных» счетов-фактур (позиция комиссионера)
        • Приобретение комиссионером товаров для комитента и для перепродажи (позиция комиссионера)
        • Корректировка стоимости при закупке товаров для комитента
        • Приобретение услуг для принципала (позиция агента)
        • Приобретение услуги у иностранного лица через посредника, исполняющего обязанности налогового агента по НДС (позиция принципала)
    • Раздельный учет НДС
      • Переход на раздельный учет НДС
      • Распределение входного НДС по товарам (работам, услугам)
        • Распределение входного НДС по материалам, предназначенным для облагаемых и не облагаемых НДС операций
        • Распределение входного НДС по услугам, предназначенным для облагаемых и не облагаемых НДС операций
        • Распределение входного НДС при оказании услуг, местом реализации которых не признается территория РФ, с 01.07.2019
      • Распределение входного НДС по ОС и НМА
        • Распределение входного НДС по основному средству, предназначенному для облагаемых и не облагаемых НДС операций
      • Изменение назначения приобретений
        • Переход с ЕНВД на ОСНО
        • Восстановление НДС при переводе ТМЦ из облагаемой деятельности в необлагаемую
      • Раздельный учет НДС при экспорте
        • Распределение входного НДС при экспорте несырьевых и сырьевых товаров
    • Восстановление НДС
      • Восстановление НДС при использовании ОС в необлагаемых операциях
      • Восстановление НДС по недвижимому имуществу
      • Восстановление НДС при экспортных операциях
      • Восстановление НДС по основным средствам при переходе с ОСНО на УСН
    • НДС по обязательствам в валюте
      • Оплата обязательств в рублях
        • Реализация товаров по договорам в у.е.
        • Корректировка реализации по договорам в у.е.
        • Реализация товаров по договорам в у.е. с особым условием перехода права собственности
        • Покупка товаров по договорам в у.е. с особым условием перехода права собственности
        • Реализация товаров по договорам в у.е. с увеличивающим процентом
        • Покупка товаров по договорам в у.е. с увеличивающим процентом
      • Оплата обязательств в иностранной валюте
        • Реализация услуг по договорам в валюте
    • Налоговые агенты по НДС
      • Реализация товаров (работ, услуг)
        • Налоговые агенты по НДС — посредники, реализующие услуги иностранного лица
      • Приобретение товаров (работ, услуг)
        • Налоговые агенты по НДС при приобретении услуг у иностранного лица
        • Налоговые агенты по НДС при корректировке стоимости услуг, приобретенных у иностранного лица
        • Аренда муниципального имущества (налоговый агент по НДС)
        • Налоговые агенты при приобретении сотрудниками электронных услуг у иностранцев до 01.01.2019
        • Налоговые агенты по НДС — посредники, приобретающие услуги у иностранного лица
        • Налоговые агенты по НДС при приобретении металлолома (на ОСН)
        • Налоговые агенты по НДС при приобретении металлолома (на УСН)
    • НДС при СМР для собственного потребления
      • Строительство хоз. способом
        • Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления
    • НДС по отдельным операциям
      • Учет тары
        • Реализация многооборотной тары (покупатель вносил залог)
      • Перемена лиц в обязательстве
        • Перемена лиц в обязательстве (позиция продавца)
        • Перемена лиц в обязательстве (позиция покупателя)
    • НДС при возврате товаров
      • Возврат товара от покупателя с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС части товаров или всей партии товаров, принятых на учет, с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС части товаров, не принятых на учет, с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС всей партии товаров, не принятых на учет, с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС части товаров, принятых или не принятых на учет, на которые выставлялся счет-фактура, с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС всей партии товаров, принятых или не принятых на учет, на которые выставлялся счет-фактура, с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС части товаров, принятых или не принятых на учет, на которые не выставлялся счет-фактура, с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС всей партии товаров, принятых или не принятых на учет, на которые не выставлялся счет-фактура, с 01.01.2019
        • Возврат товаров от покупателей в розничной торговле с 01.01.2019
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС части товаров, принятых на учет, по договору в у.е. с 01.01.2019
      • Возврат товара поставщику с 01.01.2019
        • Возврат покупателем-плательщиком НДС части товаров или всей партии товаров, принятых на учет, с 01.01.2019
        • Возврат покупателем-плательщиком НДС части товаров, не принятых на учет, с 01.01.2019
        • Возврат покупателем-плательщиком НДС части товаров, принятых на учет, по договору в у.е. c 01.01.2019
      • Возврат товаров до 01.01.2019
        • Возврат покупателем-плательщиком НДС части товаров или всей партии товаров, принятых на учет
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС части товаров или всей партии товаров, принятых на учет
        • Возврат покупателем-плательщиком НДС части товаров, не принятых на учет
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС части товаров, не принятых на учет
        • Возврат от покупателя-плательщика НДС всей партии товаров, не принятых на учет
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС части товаров, принятых или не принятых на учет, на которые выставлялся счет-фактура
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС всей партии товаров, принятых или не принятых на учет, на которые выставлялся счет-фактура
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС части товаров, принятых или не принятых на учет, на которые не выставлялся счет-фактура
        • Возврат от покупателя-неплательщика НДС всей партии товаров, принятых или не принятых на учет, на которые не выставлялся счет-фактура
        • Возврат товаров от покупателей в розничной торговле
    • НДС при недопоставке (перепоставке) товаров
      • Недопоставка товаров
        • Отражение недопоставки товаров у поставщика
        • Отражение недопоставки товаров у покупателя
      • Перепоставка товаров
        • Отражение перепоставки товаров у поставщика
        • Отражение перепоставки товаров у покупателя
    • НДС при экспорте и импорте
      • НДС при экспорте
        • Экспорт сырьевых товаров. Приобретение, учет НДС, отгрузка
        • Экспорт сырьевых товаров. Нулевая ставка подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт сырьевых товаров. Нулевая ставка не подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт сырьевых товаров. Нулевая ставка подтверждена после 180 дней
        • Экспорт несырьевых товаров. Приобретение, учет НДС, отгрузка
        • Экспорт несырьевых товаров. Нулевая ставка подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт несырьевых товаров. Нулевая ставка не подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт несырьевых товаров. Нулевая ставка подтверждена после 180 дней
      • НДС при импорте
        • Импорт товаров для оптовой торговли
    • НДС при экспорте и импорте в ЕАЭС
      • НДС при экспорте в ЕАЭС
        • Экспорт сырьевых товаров в ЕАЭС. Приобретение, учет НДС, отгрузка
        • Экспорт сырьевых товаров в ЕАЭС. Нулевая ставка подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт сырьевых товаров в ЕАЭС. Нулевая ставка не подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт сырьевых товаров в ЕАЭС. Нулевая ставка подтверждена после 180 дней
        • Экспорт несырьевых товаров в ЕАЭС. Приобретение, учет НДС, отгрузка
        • Экспорт несырьевых товаров в ЕАЭС. Нулевая ставка подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт несырьевых товаров в ЕАЭС. Нулевая ставка не подтверждена в течение 180 дней
        • Экспорт несырьевых товаров в ЕАЭС. Нулевая ставка подтверждена после 180 дней
        • Возврат несырьевых товаров, отгруженных на экспорт в ЕАЭС, до подтверждения нулевой ставки
        • Возврат несырьевых товаров, отгруженных на экспорт в ЕАЭС, после подтверждения нулевой ставки
      • НДС при импорте в ЕАЭС
        • Импорт товаров из государств-членов ЕАЭС
        • Возврат товаров, импортированных из государств-членов ЕАЭС, после представления заявления о ввозе
    • Налоговые документы и отчеты
      • Формирование книги покупок
        • Формирование книги покупок по приобретенным ценностям
      • Формирование книги продаж
        • Формирование книги продаж
      • Регистрация счетов-фактур
        • Регистрация входящего счета-фактуры (от поставщика)
        • Регистрация счетов-фактур на полученные авансы
        • Выставление счетов-фактур продавцами при реализации металлолома и сырых шкур
        • Перевыставление экспедитором счета-фактуры от собственного имени
      • Учет НДС по необлагаемым операциям, заполнение раздела 7 декларации и реестра подтверждающих документов
    • Переходный период при изменении ставки НДС на 20 процентов
      • Реализация товаров
        • Полная предоплата получена в 2018 году с учетом НДС 20%, отгрузка в 2019 году
        • Полная предоплата получена в 2018 году, отгрузка в 2019 году без увеличения стоимости с НДС
        • Предоплата получена в 2018 году, доплата 2% НДС в 2018 году, отгрузка в 2019 году
        • Предоплата получена в 2018 году, доплата 2% НДС в 2019 году, отгрузка в 2019 году
        • Предоплата получена в 2018 году, доплата 2% НДС в 2019 году, частичная отгрузка в 2019 году
        • Предоплата получена в 2018 году, частичная отгрузка в 2018 году, доплата 2% НДС в 2019 году, отгрузка в 2019 году
        • Частичная предоплата получена в 2018 году, предоплата и доплата 2% НДС в 2019 году, отгрузка в 2019 году
        • Предоплата по договору в у.е. получена в 2018 году, доплата 2% НДС в 2019 году, отгрузка в 2019 году
      • Приобретение товаров
        • Полная предоплата выдана в 2018 году с учетом НДС 20%, покупка в 2019 году
        • Полная предоплата выдана в 2018 году, покупка в 2019 году без увеличения стоимости с НДС
        • Предоплата выдана в 2018 году, доплата 2% НДС в 2018 году, покупка в 2019 году
        • Предоплата выдана в 2018 году, доплата 2% НДС в 2019 году, покупка в 2019 году
        • Предоплата выдана в 2018 году, доплата 2% НДС в 2019 году, частичная покупка в 2019 году
      • Налоговые агенты
        • Налоговые агенты: оказание услуг в 2018 году, оплата в 2019 году
        • Налоговые агенты: предоплата в 2018 году, оказание услуг в 2019 году
    • Исчисление и уплата налога
    • Отчетность по налогу

Услуги застройщика

Журнал «Учет в строительстве» № 1/2013

Цена договора участия в долевом строительстве может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта недвижимости и оплату услуг застройщика. А каков состав и характер расходов, связанных с оказанием застройщиком услуг дольщикам?
Об особенностях учета расходов организациями-застройщиками рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».

Порядок учета средств дольщиков

Исходя из выводов, сделанных Пленумом ВАС РФ в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54, договоры участия в долевом строительстве являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Специальные нормы таких договоров закреплены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Так, например, цена договора участия в долевом строительст­ве может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Расход средств на возмещение затрат на строительство застройщиком строго регламентирован статьей 18 закона № 214‑ФЗ. Вместе с тем для целей бухгалтерского учета эти средства не отражаются как целевое финансирование на счете 86 «Целевое финансирование». Ведь получение этих средств застройщиком связано с последующим предоставлением дольщику созданного объекта долевого строительства. В то время как целевое финансирование, учитываемое на счете 86, предполагает лишь отчет получателя средств перед финансирующим лицом об их расходовании без передачи последнему какого-либо материального результата. Не учитываются эти средства и через счета реализации, поскольку для признания выручки от реализации необходима передача права собственнос­ти от одного лица к другому лицу (п. 12 ПБУ 9/99 и ст. 39 Налогового кодекса РФ). Право же собственности по договору долевого участия сразу оформляется на дольщиков. Поэтому данные средства учитываются у застройщика на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Целевыми эти средства являются только для целей налогового учета, поскольку это прямо определено пунктом 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Денежные средства, полученные застройщиком на оплату его услуг, отражаются как выручка от реализации услуг в бухгалтерском и налоговом учете в порядке, предусмотренном действующими нормативными документами и учетной политикой организации.

Оказание услуг: состав и характер расходов

Ранее уже рассматривались два варианта методики признания выручки от реализации услуг застройщика по договорам долевого участия. › |.
Один вариант предполагал признание большей части выручки в конце строительства, второй – равномерное признание выручки от реализации услуг. В этих вариантах основное внимание было уделено порядку признания выручки в бухгалтерском и налоговом учете. В меньшей степени внимание акцентировалось на вопросе состава и характере расходов, связанных с оказанием услуг дольщикам. В этой статье мы попытаемся устранить этот пробел.
Для того чтобы определиться с составом затрат, которые можно трактовать как расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам, нужно понимать, о каких конкретно услугах идет речь.
Закон № 214-ФЗ не конкретизирует, что следует понимать под услугами, которые застройщик оказывает дольщикам. В соответствии с законодательством обязанность застройщика по договору заключается в том, что он должен построить объект, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать дольщику соответствующий объект долевого строительства. Если сравнивать данные действия застройщика с действиями конкретных субъектов капитального строительства, то эти действия схожи с действиями заказчика строительства (теперь – технического заказчика), субъекта, которого привлекает застройщик для организации строительства объекта. За выполнение своих функций заказчик получает вознаграждение от застройщика. Проводя аналогию, мы исходим из допущения, что дольщик поручает застройщику построить объект долевого строительства с передачей дольщику результата, за что застройщик и получает вознаграждение. Это именно допущение, поскольку с юридической точки зрения застройщик не действует по поручению дольщика, ведь если бы дольщик не заключил соответствующий договор, объект все равно был бы построен застройщиком. Тем не менее такое допущение нам необходимо с целью возможности опереться в решении данного вопроса на соответствующую нормативную базу. Перечень расходов, относящихся к расходам на содержание заказчика строительства, определяется Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованного к применению письмом Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347 (далее – Методическое пособие). В этом документе приводятся статьи затрат на содержание заказчика.
Следует отметить, что данные статьи затрат лежат в основе расчета расходов на содержание службы заказчика, преду­смотренных главой 10 сводного сметного расчета строительства (приложение № 8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004), включаемых в стоимость строительства объекта (Дебет счета 08) по статье «Прочие капитальные затраты». Именно так и происходит, когда застройщик выполняет функции организации строительства самостоятельно, без привлечения соответствующего заказчика. Все расходы на свое содержание, связанные с организацией строительства, застройщик относит в стоимость строительства.

Привлечение заказчика

Ситуация меняется, когда застройщик привлекает специализированного заказчика. В стоимость строительства по статье «Прочие капитальные расходы» застройщик относит сумму вознаграждения, которую он выплачивает заказчику за выполнение функций по организации строительства (плюс какую-то часть расходов на собственное содержание, если они относятся к строительству объекта). Заказчик же учитывает это вознаграждение как выручку от реализации, относя в уменьшение полученного дохода расходы на свое содержание.

Распределение расходов

Рассматривая варианты признания застройщиком выручки от реализации услуг застройщика по договорам с дольщиками, мы исходили из того, что на той стадии строительства, когда не было заключено ни одного договора с дольщиками, все расходы на свое содержание (согласно Методическому пособию) застройщик включает в стоимость строительства (Дебет счета 08) как предусмот­ренные главой 10 сводного сметного расчета. По мере заключения договоров с дольщиками эти же расходы частично становятся расходами, связанными с оказанием дольщикам услуг (как если бы заказчик оказывал услуги застройщику). Именно с этой целью их распределение проводилось между той частью строительства, которая потенциально принадлежит застройщику (на которую не заключены договоры долевого участия), и той частью строительства, на которую указанные договоры заключены пропорционально площади строительства, не обремененной договорами долевого участия, и площадью, на которую договоры заключены. Такой вариант распределения расходов, если он выбран, следует закрепить в учетной политике.

Расходы, не относящиеся к строительству

Однако следует иметь в виду, что у застройщика, осуществляющего долевое строительство, возникают и затраты, не относящиеся непосредственно к строительству объекта. Это расходы на уплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными на нужды строительства, и коммерческие расходы, связанные с продажами объектов долевого строительства (расходы на рекламу, вознаграждение, выплаченное агентам, связанное с привлечением дольщиков и т. п.). Эти затраты в стоимость строительства (в рамках долевого строительства) нельзя включить ни при каких обстоятельствах. Как же их учитывать?
В соответствии с ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами (Дебет счета 91), поскольку при долевом строительстве речь не идет о создании инвестиционного актива. В налоговом учете это внереализационные расходы, признаваемые в порядке, предусмотренном статьей 269 Налогового кодекса РФ.
Расходы на рекламу в соответствии с Планом счетов относятся к расходам на продажу и учитываются по Дебету счета 44. Сюда же следует отнести и выплаченное агентское вознаграждение, связанное с привлечением дольщиков. Расходы на продажу признаются для целей определения финансового результата в порядке, определенном пунктом 19 ПБУ 10/99, с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями. Таким образом, учитывая эти расходы в бухучете по Дебету счета 44, признание их для целей определения финансового результата (отнесения в Дебет счета 90 субсчет «Себестоимость продаж»), может быть отложено до момента определения выручки от оказания услуг. Если выручка от оказания услуг признается равномерно в каждом отчетном периоде, то и расходы на продажу также могут признаваться в каждом отчетном периоде в порядке, утвержденном учетной политикой организации. В налоговом учете расходы на рекламу и расходы, связанные с привлечением дольщиков, относятся к прочим расходам, признаваемым в порядке, предусмотренном статьей 264 Налогового кодекса РФ и учетной политикой для целей налогообложения.

Предпринимательская деятельность в области строительства недвижимости — это деятельность, связанная с крупными инвестициями и капиталовложениями, немалыми денежными потоками, а так же с высокой степенью риска – результат не всегда предсказуем. Строительная компания может «выйти в 0», получить огромную прибыль или колоссальный убыток от свой деятельности.

Законодательством невозможно регламентировать все тонкости и нюансы такой деятельности и соответственно, у бухгалтеров компаний возникают порой серьезные затруднения, связанные с крупными налоговыми рисками.

Конечно же, руководство компании стремится сэкономить. В том числе и на налогах, уплачиваемых в бюджет. Однако, это далеко не всегда безопасно и может повлечь за собой большие неприятности со стороны контролирующих органов.

В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения экономии застройщика, полученной по результатам окончания проекта.

📌 Реклама Отключить

Кто является «застройщиком» и «заказчиком- застройщиком» (термины и определения).

Для начала рассмотрим, какую же компанию корректно называть «застройщиком».

Согласно п.16 ст.1 Градостроительного Кодекса, застройщик — юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке:

  • строительство,
  • реконструкцию,
  • капитальный ремонт объектов капитального строительства,

а также:

  • выполнение инженерных изысканий,
  • подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Значит, застройщик — это организация, занимающаяся организацией процессов реконструкции, строительства или ремонта недвижимости. При этом застройщик может выполнять свои функции, как для собственных нужд, так и для нужд других организаций. 📌 Реклама Отключить

Застройщики могут быть как инвесторами и соинвесторами строительства, так и строительными компаниями.

Кроме того, существует в градостроительном кодексе такое понятие, как «технический заказчик».

В соответствии с п. п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса, технический заказчик — юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени.

Технический заказчик:

1. Заключает договоры (от имени застройщика):

  • о выполнении инженерных изысканий,
  • о подготовке проектной документации,
  • о строительстве,
  • реконструкции,
  • капитальном ремонте объектов капитального строительства.

2. Подготавливает задания на выполнение указанных видов работ.

3. Предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, организациям выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим:

📌 Реклама Отключить

  • подготовку проектной документации,
  • строительство,
  • реконструкцию,
  • капитальный ремонт объектов капитального строительства.

4. Утверждает проектную документацию.

5. Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

6. Осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.

Застройщика несет большие риски в связи с осуществлением строительства. Именно на нем лежит ответственность за выбор генподрядчика, за неудачное или успешное завершение проекта.

Законодательная база

В настоящее время действует два федеральных закона, регулирующих деятельность в области строительства.

📌 Реклама Отключить

1. Федеральный Закон №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Закон 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ.

Кроме того, закон устанавливает гарантии равной защиты:

  • прав,
  • интересов,
  • имущества

субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

2. Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон регулирует отношения, связанные:

  • с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
  • с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости,

а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 📌 Реклама Отключить

При этом, в соответствии с п.3 закона 214-ФЗ, действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (т.е. законом 39-ФЗ).

Закон 214-ФЗ не распространяется на объекты недвижимости производственного назначения, не связанные с жилищным строительством.

Обратите внимание:Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

📌 Реклама Отключить

Договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только при наличии в нем условий, указанных в п.4 ст.4 закона 214-ФЗ. В соответствии с этим пунктом договор должен содержать:

  • определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольшищку застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание: При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным.

Основные признаки договора участия в долевом строительстве:

  • заключается в письменной форме,
  • подлежит государственной регистрации,
  • считается заключенным с момента такой регистрации.

Как раз последние два пункта и отличают инвестиционный договор от договора участия в долевом строительстве. 📌 Реклама Отключить

Эта разница становится очень актуальной при определении налоговой базы по НДС с доходов застройщика. Ведь льгота, предусмотренная пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ.

Налоговый учет доходов у застройщика

Итак, для начала необходимо четко определить, в соответствии с каким именно договором (инвестиционным или участия в долевом строительстве) был получен доход застройщика.

При этом, даже если инвестиционный договор «в целом» похож на договор участия долевого строительства, но при этом не отвечает условиям, указанным в законе 214-ФЗ, для целей налогообложения НДС доходы застройщика не будут подпадать под положения статьи 149 НК РФ.

Услуги застройщика необходимо выделять отдельно в соответствующих договорах. Обычно они «выставляются» ежемесячно и соответственно включаются в налоговую базу для целей НДС – в случае, если получены по инвестиционному договору и подпадают под льготу, в случае, если получены в связи с договором долевого участия.

📌 Реклама Отключить

Однако, в случаях, когда застройщик является одновременно инвестором по договору и привлекает соинвесторов, а так же пользуется услугами генподрядчика и технического заказчика, в договорах соинвестирования о его вознаграждении может не упоминаться и доходы, соответственно, не будут признаваться и облагаться налогами.

Подобный подход не совсем законен, учитывая, что деятельность компании должна быть направлена на получение дохода и проводимые работы (оказываемые услуги), соответственно, должны приносить выручку, а ее размер необходимо закреплять в договорах с инвесторами (соинвесторами) или дольщиками.

В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского Кодекса: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»

📌 Реклама Отключить

Если при этом «целевые» средства использовались застройщиком не только для выполнения работ по конкретному проекту, но и на другие проекты или свои нужды (т.е. не по целевому назначению), такие суммы перестанут быть целевым финансированием и будут облагаться налогом на прибыль в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.

Таковы положения действующего законодательства и позиция Минфина.

В соответствии с письмом Минфина №03-03-06/1/506 от 22.08.2011г.: «Таким образом, использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Следовательно, такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.»

После того, как работы по инвестиционному контракту или по договору долевого участия завершены, у некоторых застройщиков остаются средства, полученные от инвесторов (соинвесторов) и дольщиков.

📌 Реклама Отключить

В случае, если договором предусмотрен возврат неиспользованных средств целевого назначения, вопросов не возникает. Но если об этом ничего не сказано, или, напротив, такие средства обозначены, как «экономия застройщика» и остаются в его распоряжении, сразу возникают вопросы – а нужно ли застройщику платить НДС? И если – да, то с какой суммы?

Понятно, что компании-застройщики «лишних» налогов платить не хотят. Поэтому порой можно встретить следующий подход:

Экономия застройщика признается внереализационным доходом в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ и не облагается НДС.

В соответствии с этим пунктом, внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению:

  • имущества (в том числе денежных средств),
  • работ,
  • услуг,

которые получены в рамках целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств. 📌 Реклама Отключить

Безусловно, такой подход весьма выгоден компании, но при этом является чрезвычайно рискованным. При проверке налоговые органы начислят НДС, 20% штраф и пени за несвоевременную уплату налога.

Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции.

Есть случаи, когда суды принимают сторону налогоплательщика по спорным вопросам исчисления НДС с экономии денежных средств.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010г. по делу №А46-23193/2009(Определением ВАС РФ от 25.03.2011 N ВАС-1109/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

«Суд указал, что средства, получаемые обществом от инвесторов по договорам на долевое участие, в момент их получения не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Поэтому сумма разницы между средствами, полученными обществом от физических лиц, и фактическими затратами на строительство жилых объектов не облагается НДС.»

📌 Реклама Отключить

Такие же выводы содержит Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010г. по делу №А27-25524/2009.

«Суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством.»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010г. по делу №А33-22092/2009

«Суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС, поскольку являются инвестиционными.»

К таким же выводам пришел суд в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2007г. по делу №А28-4176/2007-145/21.

📌 Реклама Отключить

Менее авантюрным представляется следующий подход:

Экономия застройщика признается доходом от реализации в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ и облагается НДС.

В соответствии с п.2 ст.249 НК РФ, выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные:

  • товары (работы, услуги),
  • имущественные права,

выраженные в денежной или натуральной формах.

Если компания осуществляет функции Застройщика в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, то экономия средств, полученная от участия в Инвестиционном контракте (договоре долевого участия), с большой вероятностью будет квалифицирована налоговыми органами, как доход, связанный с оказанием услуг Застройщика вне зависимости от выделения (его отсутствия) вознаграждения Застройщика в договоре инвестирования (соинвестирования), долевого участия.

📌 Реклама Отключить

Доходы, связанные с договором инвестирования (соинвестирования), подлежат налогообложению НДС:

1. Согласно п.2 ст.153 НК РФ, при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

2. Согласно пп.2 п.1 ст.162 НК РФ, налоговая база, увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Мнение, выраженное в Письме Минфина от 25.03.2008г. №03-07-10/02:

📌 Реклама Отключить

«Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС.»

Решения судов, поддерживающие позицию налоговых органов:

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011г. №Ф09-3294/11 по делу №А71-10573/2010-А18:

«После окончания строительства объектов и их сдачи инвесторам услуги заказчика-застройщика являются выполненными и общество, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязано исчислить НДС с суммы этой экономии. Суд также отметил, что по завершении инвестиционного проекта денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение.»

📌 Реклама Отключить

Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2011г. №Ф09-1217/11-С2 по делу №А50-15732/2010:

«Суд пришел к выводу, что сумма превышения средств, полученных от инвесторов, над затратами на строительство объекта включается в налоговую базу по НДС. Это объясняется тем, что в момент сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его инвесторам оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика денежные средства не носят инвестиционного характера.»

Использование льготы по НДС согласно пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, возможно только лишь по экономии застройщика, связанной с договором участия в долевом строительстве.

Ведь в соответствии с пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, не подлежат налогообложению на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного* назначения).

📌 Реклама Отключить

*К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг);

Вот какой ответ на вопрос об отсутствии оснований для применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ при исчислении НДС в отношении лиц, не относящихся к застройщикам в соответствии с п.1 ст.2 закона N214-ФЗ дает Минфин в своем письме от 14.03.2011 №03-07-10/04:

«Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

В соответствии с п. 1 ст. 2 вышеназванного закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В связи с этим для применения иными лицами освобождения от налогообложения НДС, предусмотренного пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, правовых оснований не имеется.»

📌 Реклама Отключить

В соответствии с письмом Минфина от 11.05.2011 №03-07-10/08: «По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению НДС.»

В части налога на прибыль сумма экономии средств, полученная от участия в инвестиционном договоре (договоре долевого участия), является доходом по данному договору и облагается по ставке 20% в любом случае, вне зависимости от того, к каким доходам эту экономию отнесет налогоплательщик:

📌 Реклама Отключить

либо в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ,

либо в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ.

В заключение необходимо отметить, что даже если в настоящее время суды в своих решениях становятся на сторону налогоплательщика, ситуация может коренным образом измениться через несколько лет – в момент прохождения организацией налоговой проверки.

В связи с чем рекомендуем своевременно и в полном объеме исполнять обязанности налогоплательщика.