НДС при продаже недвижимости

Содержание

Если вы решили купить или продать недвижимость

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 января 2014 г.

Содержание журнала № 3 за 2014 г.Н.А. Новикова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Отражаем в учете сделку с недвижимостью, считаем налоги

Продажа недвижимости дело не одного дня. И чаще всего фактическая передача такого имущества от продавца к покупателю предшествует государственной регистрации перехода права собственности. Расскажем, как правильно отразить такую операцию в учете и какие налоги при этом необходимо уплатить. Сразу оговоримся, что в рамках данной статьи мы не рассматриваем операции по купле-продаже земельных участков, а также таких особых объектов недвижимости, как воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.

Отражение сделки у продавца

Налог на прибыль

С 1 января 2013 г. доход от реализации недвижимости продавец определяет в момент передачи имущества покупателю, то есть на дату акта приемки-передачип. 3 ст. 271 НК РФ (в ред. Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ).

Отметим, что до 2013 г. вопрос об определении даты признания дохода от реализации недвижимости вызывал много споров. Даже Минфин в своих письмах высказывался по-разному. В одних он предлагал отражать доход по факту передачи имущества покупателюПисьмо Минфина от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100, в других говорил, что нужно дождаться подачи документов на государственную регистрациюПисьмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78. А в своих последних разъяснениях чиновники, ссылаясь на позицию Президиума ВАС, согласились, что доход от реализации недвижимости в налоговом учете нужно отражать только на дату государственной регистрацииПисьма Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788; ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@ (размещено на официальном сайте ФНС в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»).

Но как быть, если имущество передано покупателю по акту в 2012 г., а переход права собственности зарегистрирован уже в 2013 г. (или не зарегистрирован до сих пор)? Такая сделка фактически совершена до вступления в силу нового порядка признания дохода от реализации недвижимости. Поэтому доходы от реализации (и соответствующие им расходы) отражаем по ранее действующим правилам, то есть на дату государственной регистрации перехода права собственностиПисьма ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@; Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788.

Если продаваемый объект недвижимости учитывался в составе основных средств и реализован с убытком, то учесть этот убыток единовременно при расчете налога на прибыль нельзя. Он включается в состав прочих расходов равномерно на протяжении оставшегося срока полезного использования этого основного средствап. 3 ст. 268 НК РФ.

НДС

При продаже недвижимости (за исключением жилого фонда) продавец начисляет НДСп. 1 ст. 131 ГК РФ; пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ:

  • на дату получения предварительной оплаты;
  • на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимостиПисьмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78.

НДС, начисленный с предварительной оплаты, в момент государственной регистрации перехода права собственности принимается к вычетуп. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ.

И не забудьте в течение 5 календарных дней с момента получения аванса (при предоплатной системе расчетов) и с даты госрегистрации перехода права собственности оформить соответствующие счета-фактурып. 3 ст. 168, п. 3 ст. 167 НК РФ.

Бухгалтерский учет

Недвижимость, переданную покупателю по акту, нужно списать со счета 01 «Основные средства» (или со счета 41 «Товары», если такой объект был приобретен изначально для перепродажи) на счет 45 «Товары отгруженные», где она будет числиться до момента госрегистрации перехода права собственностиПисьма Минфина от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20.

С момента перевода основных средств на счет 45 «Товары отгруженные» стоимость недвижимости не будет учитываться при расчете налога на имущество.

Однако такой вариант учета справедлив только в том случае, когда продавец с момента передачи недвижимости покупателю перестает получать от него какие-либо экономические выгоды. Но так бывает не всегда. Например, согласно условиям договора до момента госрегистрации сделки вы имеете право хранить там товары (что вы и делаете). Или объект недвижимости сдан в аренду. Арендная плата до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована, — доход продавцастатьи 608, 617 ГК РФ. В таких случаях основное средство будет продолжать числиться в учете вплоть до даты государственной регистрации. Списывать его на счет 45 «Товары отгруженные» в момент передачи покупателю не нужно. Передача имущества по акту отражается лишь в аналитическом учете. Это нам подтвердили и в Минфине.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СУХАРЕВ Игорь Робертович Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности Минфина России

“Объект недвижимости, переданный покупателю, но продолжающий приносить организации экономические выгоды, должен учитываться в составе основных средств. Это в полной мере касается сданных в аренду основных средств. До тех пор пока продавец получает арендную плату, такое имущество является для него основным средством. В аналогичном порядке должен решаться вопрос и об учете переданного объекта недвижимости, если компания-продавец продолжает использовать его, например, для хранения товаров”.

В бухгалтерском учете доход от реализации объекта отражаем в момент государственной регистрации перехода права собственности. В этот же момент остаточную стоимость объекта недвижимости нужно признать прочим расходомп. 12 ПБУ 9/99; п. 19 ПБУ 10/99.

Пример. Учет продажи недвижимости

/ условие / Организация заключила договор на продажу здания производственного цеха за 11 800 000 руб. (в том числе НДС 1 800 000 руб.). Здание передано покупателю по акту 15.04.2013. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 08.05.2013. Оплата от покупателя поступила двумя частями: 10.04.2013 — 7 080 000 руб. и 13.05.2013 — 4 720 000 руб. Первоначальная стоимость здания — 8 000 000 руб., сумма начисленной амортизации на дату передачи в бухгалтерском и налоговом учете — 1 300 000 руб.

/ решение / Проводки будут такие.

Дт Кт Сумма, руб.
На дату получения аванса (10.04.2013)
Получены денежные средства от покупателя 51 «Расчетные счета» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 7 080 000
Начислен НДС с аванса
(7 080 000 руб. / 118 х 18)
62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 68-1 «Расчеты по НДС» 1 080 000
На дату подписания акта приемки-передачи (15.04.2013)
Списана первоначальная стоимость здания 01-2 «Выбытие основных средств» 01-1 «Основные средства в эксплуатации» 8 000 000
Списана сумма амортизации 02 «Амортизация основных средств» 01-2 «Выбытие основных средств» 1 300 000
Отражена передача здания покупателю
(8 000 000 руб. – 1 300 000 руб.)
45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» 01-2 «Выбытие основных средств» 6 700 000
В момент передачи недвижимого имущества по акту в налоговом учете возникнет доход от реализации, а остаточная стоимость ОС признается расходом. Более позднее признание такого дохода и расхода в бухгалтерском учете (в момент госрегистрации перехода права собственности) приводит к возникновению временных разницпп. 9—12 ПБУ 18/02. Нужно начислить отложенный налоговый актив (ОНА), равный 20% от продажной стоимости недвижимости (без НДС), и отложенное налоговое обязательство (ОНО), равное 20% от остаточной стоимости ОСпп. 14, 15 ПБУ 18/02. В момент госрегистрации перехода права собственности ОНА и ОНО будут списаны
Начислен ОНА
((11 800 000 руб. – 1 800 000 руб.) x 20%)
09 «Отложенные налоговые активы» 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 2 000 000
Начислено ОНО
(6 700 000 руб. х 20%)
68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 77 «Отложенные налоговые обязательства» 1 340 000
На дату государственной регистрации перехода права собственности (08.05.2013)
Отражен доход от реализации недвижимости 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы» 11 800 000
Начислен НДС 91-2 «Прочие расходы» 68-1 «Расчеты по НДС» 1 800 000
Списана остаточная стоимость здания 91-2 «Прочие расходы» 45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» 6 700 000
НДС, начисленный при получении аванса, принят к вычету 68-1 «Расчеты по НДС» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 1 080 000
Списан ОНА 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 09 «Отложенные налоговые активы» 2 000 000
Списано ОНО 77 «Отложенные налоговые обязательства» 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 1 340 000
На дату получения второго платежа (13.05.2013)
Получены денежные средства от покупателя 51 «Расчетные счета» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 4 720 000

Отражение сделки у покупателя

С 2013 г. недвижимость можно учитывать в составе основных средств, не дожидаясь подачи документов на государственную регистрацию, и амортизировать сразу после получения по акту и ввода в эксплуатациюп. 4 ст. 259 НК РФ. Но это справедливо только для тех объектов недвижимости, которые введены в эксплуатацию начиная с 1 декабря 2012 г.ст. 3.1 Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ

При перечислении предварительной оплаты покупатель имеет право заявить к вычету НДС, предъявленный ему продавцом. При условии, конечно, что недвижимость приобретается для деятельности, облагаемой НДС, и от продавца получен авансовый счет-фактурапп. 1, 2, 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ.

Кроме того, покупатель имеет право принять к вычету НДС, предъявленный при получении объекта недвижимостип. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Ранее принятый к вычету НДС с перечисленных авансов в этот момент нужно восстановитьподп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Давайте разберемся, когда возникает право на этот налоговый вычет. Для этого должны выполняться два условия.

УСЛОВИЕ 1. Недвижимость должна быть принята к учету. Если недвижимость приобретается для перепродажи, данное условие выполняется после отражения ее на счете 41 «Товары».

Если для покупателя приобретаемый объект недвижимости — основное средство, то, по мнению Минфина, принять к вычету НДС можно только после его перевода на счет 01 «Основные средства»Письма Минфина от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 24.01.2013 № 03-07-11/19, от 18.09.2012 № 03-07-11/380. В то же время, по мнению ВАС, для вычета НДС достаточно принять такое имущество к учету и не важно, на какой счетПостановление Президиума ВАС от 30.10.2007 № 8349/07.

Если объект недвижимости приобретен с целью дальнейшей реконструкции, дожидаться перевода его на счет 01 «Основные средства» не требуется. Принять к вычету НДС можно после оприходования его на счете 08Письмо Минфина от 16.07.2012 № 03-07-11/185.

УСЛОВИЕ 2. Нужно получить от продавца «отгрузочный» счет-фактуру. «Отгрузочный» счет-фактуру продавец оформляет только после госрегистрации сделки. Однако на практике встречается ситуация, когда счет-фактура выдается покупателю уже в момент передачи недвижимости по акту. Принимать к вычету НДС по такому документу весьма рискованно. Счет-фактура, оформленный до даты госрегистрации сделки, право на налоговый вычет не дает. В этом случае претензий со стороны проверяющих, скорее всего, не избежать. Если вы готовы отстаивать вычет НДС — судебная практика на вашей сторонеПостановления ФАС СКО от 24.06.2011 № А53-18544/2010; ФАС ЗСО от 15.06.2009 № Ф04-3453/2009(8568-А27-42). Если же спорить с проверяющими вы не хотите, нужно попросить продавца переоформить счет-фактуру, а вычет отложить как минимум до даты госрегистрации перехода права собственности.

ВЫВОД

Самый безопасный вариант — заявить к вычету НДС только после госрегистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости и перевода его на счет 01 «Основные средства».

Если продавец российской недвижимости — иностранная компания

Реализация недвижимости на территории РФ облагается НДСподп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 147 НК РФ. Поэтому в контракте с иностранной компанией должно быть указано, что согласованная сторонами цена включает с себя НДС. При этом российской компании — покупателю при выплате дохода иностранному продавцу удерживать и перечислять в бюджет НДС не нужно. Дело в том, что иностранная организация, владеющая недвижимостью на территории РФ, в обязательном порядке ставится на учет в налоговых органахп. 5 ст. 83 НК РФ. А раз так, то она должна самостоятельно начислить и уплатить в бюджет НДСПисьма Минфина от 10.04.2013 № 03-07-14/11907; ФНС от 07.06.2013 № ЕД-4-3/10454@.

Подтвердить факт постановки иностранной компании на учет можно одним из следующих документов:

Кроме того, не забывайте, что для принятия к вычету входного НДС вам потребуется получить от иностранного продавца счет-фактуру.

Однако на практике иногда встречается такая ситуация. Стороны договариваются о том, что перечислять НДС в бюджет будет российская организация — покупатель, которая выступит налоговым агентом и удержит налог при выплате доходов иностранному продавцуп. 1 ст. 161 НК РФ. Конечно, так проще и иностранной компании, и российскому покупателю. Но такие договоренности могут быть чреваты. Поясним почему.

Если вы налоговый агент, то счет-фактуру оформляете себе сами, да и порядок возмещения такого НДС совсем иной. Если вы будете оплачивать недвижимость авансом, то одновременно заплатите НДС в бюджет. А заявите его к вычету только после принятия на учет объекта недвижимостип. 3 ст. 168, п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 21.06.2013 № 03-07-08/23545; Решение ВАС от 12.09.2013 № 10992/13. Если недвижимость вы оплачиваете уже после регистрации перехода права собственности, то НДС с таких платежей (постоплаты) вы примете к вычету только по факту его перечисления в бюджет. То есть право на вычет входного НДС у вас возникает в более поздних периодах.

Но это еще не все. Никто не может дать гарантии, что при таком варианте уплаты НДС ваш вычет не будет оспорен налоговиками в принципе. Ведь по Налоговому кодексу вы не являетесь налоговым агентом, а раз так, то на вычет НДС можете претендовать только при наличии счета-фактуры, оформленного продавцом.

Именно поэтому уже на этапе заключения договора очень важно правильно оформить отношения с иностранным продавцом.

Во-первых, в контракте необходимо прописать его обязанность самостоятельно уплатить в российский бюджет НДС с совершаемой сделки купли-продажи.

А во-вторых, указать, что он обязан выдать вам счета-фактуры, оформленные по российским правилам. А чтобы с получением такого документа у вас не возникло сложностей, возможно, будет не лишним также прописать штрафные санкции для продавца за непредоставление им так необходимых вам счетов-фактур.

Налог на прибыль с доходов иностранной компании

Доходы иностранной компании, реализующей недвижимость на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Если такой доход не связан с предпринимательской деятельностью иностранной компании в РФ, российская организация признается налоговым агентом. При выплате дохода она должна удержать налог по ставке 20% и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты дохода, перечислить его в бюджетподп. 6 п. 1 ст. 309, ст. 284, п. 2 ст. 287, п. 1 ст. 310 НК РФ.

Причем если до момента выплаты дохода иностранный продавец представит вам документы, подтверждающие его затраты на приобретение недвижимости, то такие расходы нужно учесть при расчете налоговой базы. В этом случае налог вы будете удерживать не со всего дохода иностранной компании, а лишь с разницып. 4 ст. 309 НК РФ.

И не забудьте представить в налоговый орган налоговой расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налоговп. 4 ст. 310 НК РФ; форма расчета утверждена Приказом МНС от 14.04.2004 № САЭ-3-23/286@.

При выплате дохода иностранной компании проверьте, не установлен ли международным соглашением об избежании двойного налогообложения иной порядок налогообложения доходов иностранной компании от реализации недвижимости, находящейся на территории РФ. Заметим, что согласно таким соглашениям, как правило, доходы от реализации недвижимости облагаются налогом в том государстве, в котором такая недвижимость находится.

В бухгалтерском учете приобретение недвижимости отражается в обычном порядке. При получении объекта по акту приемки-передачи вы приходуете его на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Когда он будет готов к эксплуатации, его нужно будет перевести на счет 01 «Основные средства»п. 4 ПБУ 6/01; п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н (ред. от 24.12.2010).

***

Вместе с недвижимостью к покупателю также переходят и права на земельный участок, расположенный под ней и необходимый для ее использования. Если земля находится в собственности продавца, то после государственной регистрации сделки покупатель, помимо самого объекта недвижимости, получит в собственность еще и земельный участок (даже если в договоре купли-продажи недвижимости данный вопрос урегулирован не будет)пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ. А в этом случае он становится плательщиком земельного налогаст. 388 НК РФ. Если же земля арендована, переоформлением прав на нее нужно будет заниматься отдельно. Поэтому уже на этапе заключения договора выясните у продавца, какими правами на земельный участок он располагает.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:

Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости

Бухгалтерский учет реализации недвижимости

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01, п. 75 Методических указаний N 91н). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний N 91н).

При решении вопроса о списании (выбытии) объекта недвижимости с баланса следует учитывать, что одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99). В связи с этим продавец не может списать объект недвижимости с баланса до перехода права собственности (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Такие разъяснения неоднократно давал Минфин России (см. письма от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32, от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75 и др).

В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 «Товары отгруженные» (открыв к нему, например, субсчет «Переданные объекты недвижимости»). См. письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20. В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства.

При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний N 91н, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.

Внимание

С 1 июля 2014 года при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Выручка от продажи объектов основных средств принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции «привязаны» к дате акта приема-передачи.

Для учета выбытия объектов ОС согласно Плану счетов к счету 01 «Основные средства» может открываться субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносится первоначальная стоимость выбывающего объекта, а в кредит — сумма накопленной амортизации. Одновременно со списанием стоимости ОС подлежит списанию сумма накопленных амортизационных отчислений.

Дебет

Кредит

Описание

01, субсчет «Выбытие основных средств»

01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

списана первоначальная стоимость выбывающего объекта недвижимости

02

01, субсчет «Выбытие основных средств»

списана амортизация, накопленная к моменту выбытия объекта недвижимости

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

01, субсчет «Выбытие основных средств

До госрегистрации перехода права собственности на объект его остаточная стоимость списана на счет «Товары отгруженные»

62

91, субсчет «Прочие доходы»

отражена реализация недвижимости покупателю

91, субсчет «Прочие расходы»

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

После перехода права собственности на объект его остаточная стоимость ОС списана в расходы

Бухгалтерский учет выбытия земельных участков осуществляется в аналогичном порядке, за одним исключением. Земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.

Первичными документами, являющимися основанием для отражения операции по выбытию недвижимости при реализации служат:

— договор купли-продажи;

— акт приемки-передачи объекта основных средств (п. 81 Методических указаний N 91н) (может быть разработан на основе формы N ОС-1а, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7);

— свидетельство о государственной регистрации прав на объект недвижимости.

На основании акта приемки-передачи ОС производится соответствующая запись в инвентарной карточке (форма может быть разработана на основе формы N ОС-6) переданного объекта, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (второй абзац п. 81 Методических указаний N 91н).

Пример

Организация продает принадлежащий ей объект недвижимости (здание) за 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. В октябре получена предоплата 100%. Покупателю выставлен авансовый счет-фактура. Первоначальная стоимость здания 2 000 000 руб. без НДС, к ноябрю начислена амортизация 1 500 000 руб.

В ноябре подписан акт приема-передачи здания и поданы документы на регистрацию права собственности нового владельца. Выставлен счет-фактура по факту передачи здания покупателю.

Свидетельство о праве собственности получено покупателем в январе.

В бухгалтерском учете сделаны проводки:

в октябре

Дебет

Кредит

Сумма, руб

Описание

51

62

1 180 000

получен аванс от покупателя

76, субсчет «НДС с авансов»

68, субсчет «Расчеты по НДС»

180 000

начислен НДС с суммы предоплаты

в ноябре

Дебет

Кредит

Сумма, руб

Описание

68, субсчет «Расчеты по НДС»

51

180 000

перечислен в бюджет НДС с предоплаты

01, субсчет «Выбытие основных средств»

01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

2 000 000

списана первоначальная стоимость выбывающего помещения

02

01, субсчет «Выбытие основных средств»

1 500 000

списана сумма накопленной амортизации

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

01, субсчет «Выбытие основных средств»

500 000

(2 000 000 — 1 500 000)

отражена остаточная стоимость выбывающего объекта до регистрации прав (недвижимость передана покупателю по акту)

76, субсчет «НДС с реализации до перехода права собственности»

68, субсчет «Расчеты по НДС»

180 000

начислен НДС с реализации здания (в момент составления акта приема-передачи объекта)

68, субсчет «Расчеты по НДС»

76, субсчет «НДС с авансов»

180 000

принят к вычету НДС, уплаченный в бюджет с полученного аванса

в январе

Дебет

Кредит

Сумма, руб

Описание

62

91, субсчет «Прочие доходы»

1 180 000

признан прочий доход от продажи помещения

91, субсчет «Прочие расходы»

76, субсчет «НДС с реализации до перехода права собственности»

180 000

НДС с реализации здания, начисленные в момент составления акта приема-передачи объекта, учтен в прочих расходах

91, субсчет «Прочие расходы»

45, субсчет «Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав»

500 000

остаточная стоимость ОС списана в расходы

Сделки с недвижимостью без зарегистрированного права собственности

Можно ли продать недвижимость, если права на нее не зарегистрированы в установленном законом порядке? Казалось бы, ответ очевиден: нет. Однако у Президиума ВАС РФ другое мнение (постановление от 01.09.2009 № 1395/09).

Президиум ВАС РФ, рассмотрев спор в порядке надзора по иску приобретателя недвижимости, выигравшего аукцион, организованный для продажи имущества банкрота, принял неожиданное решение: недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном законом порядке, до момента такой регистрации может быть объектом гражданских прав и предметом обязательства. В противном случае, как отметил ВАС РФ, выявляется противоречие принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

Предыстория такова. Новый приобретатель недвижимости и продавец-банкрот по результатам аукциона заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В тот же день указанное имущество согласно актам приема-передачи было передано покупателю, который в закрепленные договором сроки исполнил встречную обязанность по его оплате, денежные средства от продажи имущества поступили в конкурсную массу для расчетов с кредиторами продавца.

Но зарегистрировать сделку покупатель не спешил и обратился в регистрирующий орган уже после окончания процедуры банкротства и внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации продавца-банкрота.

При попытке оформить права собственника на вновь приобретенное недвижимое имущество покупатель узнал, что права на когда-то приватизированную банкротом недвижимость продавец зарегистрировал только спустя год после заключения сторонами злополучного договора купли-продажи. То есть право собственности на недвижимость было зарегистрировано за продавцом после заключения договора купли-продажи. На этом основании, а также вследствие ликвидации одной из сторон сделки в регистрации договора купли-продажи покупателю было отказано.

В такой ситуации покупателю ничего не оставалось, как получить судебное решение, чтобы регистрирующий орган смог совершить необходимые регистрационные действия. Подобная практика получила широкое распространение, и суды фактически поставили на поток оборот недвижимости при ликвидации одной из сторон сделки на основании решения, принятого по аналогии с правилами, указанными в п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Напомним, что впервые аналогию права в отношении регистрации перехода прав на недвижимость при ликвидированном продавце применил Президиум ВАС РФ еще в 2003 г. (постановление от 27.05.2003 № 1069/03).

Покупатель обратился в суд, но получил отказное решение из-за отсутствия у продавца недвижимости на момент подписания договора купли-продажи права собственности, зарегистрированного в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Апелляционная и кассационная инстанции согласились с выводом: оборот недвижимости без зарегистрированного на нее права невозможен.

Покупатель оказался в безвыходной ситуации: деньги уплачены, оформить на себя объект нельзя, предъявить претензии некому, так как оппонент ликвидирован.

Президиум ВАС РФ решил дело в пользу покупателя, обязав регистрирующий орган зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на объекты недвижимости. Он отметил два важных обстоятельства, которые повлияли на принятое решение.

Во-первых, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен: имущество передано покупателю, а тот выполнил все финансовые обязательства по оплате.

Во-вторых, несмотря на запоздалую регистрацию продавцом-банкротом права собственности, такое право было зарегистрировано. Следовательно, акт признания государством прав на недвижимость за продавцом, требуемый п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ, имеет место.

К противоположному выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая аналогичный спор, в котором право собственности на объекты недвижимости ликвидированного продавца так и не удалось доказать (Определение ВАС РФ от 13.08.2009 № ВАС-9755/09).

В этом споре покупатель не смог представить доказательства, подтверждающие внесение объектов недвижимости в уставный капитал продавца, созданный в порядке приватизации. Поэтому заявленные требования о регистрации договора купли-продажи и перехода прав собственности на объекты недвижимости не были удовлетворены.

Таким образом, заключению договора купли-продажи должна предшествовать юридическая экспертиза прав собственности продавца. Когда факт отсутствия зарегистрированных прав обнаруживается после подписания договора, необходимо организовать такую регистрацию в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ. Если права собственности за продавцом не оформлены надлежащим образом, его ликвидация приведет покупателя к убыткам, возместить которые не удастся.

Центр обучения «Клерка»📌 Реклама

Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н), а является товаром (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Расходы по продаже здания, включая покупную стоимость, следует квалифицировать как прочие расходы (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н), а выручку от продажи – как прочие доходы (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Сумму НДС, предъявленную продавцом здания, организация имеет право принять к вычету после принятия здания на учет при наличии счета-фактуры продавца (п.п. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС определяется при реализации здания как договорная стоимость этого здания (п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Учитывая вышеизложенное в бухгалтерском учете должны быть сделаны записи

📌 Реклама Отключить

Дебет

Кредит

Первичный документ

На дату передачи здания продавцом

Отражена договорная стоимость здания

012
(например)

Акт о приеме- передаче здания, составленный продавцом

На дату государственной регистрации

Здание принято на учет по покупной стоимости
(стоимость без НДС)
Свидетельство о государственной регистрации,

012
(например)

Отражен НДС, предъявленный
продавцом здания
Счет-фактура
Принят к вычету
предъявленный НДС

68-НДС

Счет-фактура

На дату передачи здания покупателю

Здание передано покупателю
(фактическая себестоимость здания)
Акт о приеме- передаче здания, составленный продавцом (организацией)

На дату государственной регистрации новым собственником

Отражены выручка от продажи здания
(договорная стоимость)
Копия свидетельства о государственной регистрации,
Акт о приеме- передаче здания, составленный продавцом (организацией)
Начислен НДС

68-НДС

Счет-фактура
Списана фактическая себестоимость здания Бухгалтерская
справка

Здание, приобретенное исключительно для перепродажи, не признается амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Указанное здание учитывается в налоговом учете в качестве товара для целей налогового учета признается товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ), и его стоимость, сформированная с учетом положений ст. 320 НК РФ, уменьшает доход от реализации этого здания (п.п. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). 📌 Реклама Отключить

Получить персональную консультацию по любому налогу в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться два-три наиболее интересных вопроса, ответы на которые вы сможете прочесть в консультациях Татьяны Потаповой.

Порядок и схемы покупки недвижимости юридическим лицом у юридического или физического лица

Особенности таких сделок

Перед тем как заключать сделку о продаже недвижимости, нужно сделать следующее:

  1. Если юрлицо — ООО или АО — перед продажей объекта проводят собрание акционеров и согласовывают решение о продаже общей недвижимости.
  2. Если фирмой руководит один человек, будет достаточно его письменного решения.
  3. Учитывают положения уставных документов компании: бывает, там указано положение о том, что недвижимость нельзя отчуждать, в том числе продавать третьим лицам. Если это указано, нужно изменить устав, затем проводить сделку.

Схема

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

  1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
  2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
  3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
  4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

Документы

Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом следующий:

  • решение акционеров (или единственного учредителя) фирмы о продаже имущества;
  • копия устава или другого учредительного документа фирмы;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство ОГРН;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  • паспорт представителя фирмы;
  • документ, подтверждающий право собственности на имущество;
  • справка о балансовой (если земельный участок — кадастровой) стоимости объекта.

В отдельных случаях дополнительно могут потребоваться:

  • свидетельство о государственной регистрации компании;
  • подтверждение, если сделка крупная;
  • справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

Виды сделок по покупке и продаже, нюансы заключения договора

Между двумя компаниями

В качестве примера: компания покупает квартиры для своих сотрудников у застройщика. В этом случае нужно:

  1. Заключить договор предварительной купли-продажи (ПДКП).
  2. Заключить основной договор купли-продажи (ДКП).
  3. Передать деньги и ключи от квартир.
  4. Подписать акт приёма-передачи.
  5. Зарегистрировать квартиры в кадастре недвижимого имущества.

Договор между компанией и застройщиком заключают в обычном порядке. Важно правильно указать сведения:

  • занимаемую должность;
  • фамилию, имя, отчество;
  • на основании чего действует должностное лицо.

В конце договора нужно указать реквизиты юрлиц:

  1. Полное и сокращенное наименования.
  2. Юридический и почтовый адрес.
  3. ИНН.
  4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

Приобретение недвижимого имущества физлицом у ООО

Подобным образом заключают сделку купли-продажи компания и физлицо. В этом случае физлицу-покупателю важно проверить законность действий продавца.

  1. По последнему бухгалтерскому отчёту можно выяснить, является ли сделка крупной.
  2. В налоговой инспекции можно узнать о других участниках сделки (если есть акционеры) и дали ли они согласие на сделку.
  3. Там же можно узнать о правомерности действий уполномоченного лица.

Обо всех рисках и возможностях их избежать расскажем в отдельном пункте.

Покупка юрлицом у физического

Сделку юрлица с физлицом заключают по аналогичному сценарию.

Если предприятие покупает квартиру у физического лица нужно проверить у продавца стандартные документы:

  1. паспорт;
  2. договор приватизации / купли-продажи / мены / дарственную / свидетельство о получении наследства;
  3. свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРП;
  4. техпаспорт;
  5. справку о прописанных в квартире лицах;
  6. единый жилищный документ или выписку из домовой книги;
  7. согласие остальных собственников на продажу квартиры.

Обратить внимание нужно на следующее:

  • есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
  • если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.

Когда и для чего необходимо решение учредителей?

Крупная сделка требует дополнительных документов от всех учредителей — решений. Крупная сделка — это:

  • Для общества с ограниченной ответственностью — покупка или отчуждение недвижимости, стоимостью 25% от цены всего имущества фирмы.
  • Для унитарного предприятия — стоимость покупки более 10% уставного фонда фирмы или более 50 тысяч раз размера МРОТ.

Коллективное

Если участников ООО более двух, нужно организовать собрание и составить соответствующий протокол. Он и будет считаться решением.

В документе нужно указать:

  • дату, время начала и окончания собрания;
  • место;
  • повестку;
  • участников;
  • данные об объекте;
  • покупателе;
  • сумму сделки;
  • порядок и срок оплаты.

Правила составления протоколов общих собраний ООО установлены в ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ.

Единственного учредителя

Законом не установлена форма данного документа. Его составляют по общим правилам решений для учредителей ООО. Различие: в тексте нужно указать, что участник сделки её одобряет.

Возможные варианты оплаты и ограничения

У безналичной сделки нет лимита оплаты. Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Безналичные расчёты проходят через банки, поэтому разрешено использовать платежные поручения, аккредитив, чеки, расчеты по инкассо.

При безналичной сделке в договоре нужно указать, когда будет считаться, что покупатель полностью выполнил своё обязательство по оплате:

  • когда деньги зачислили на расчётный счёт или корреспондентский счет продавца;
  • когда деньги списали с корреспондентского счета банка покупателя.

Если в договоре этого не указано, то будет считаться, что покупатель оплатил сделку, когда деньги поступили на корреспондентский счет банка продавца.

Налогообложение

После заключения сделки нужно заплатить налог при продаже недвижимости юридическим лицом. Это может быть довольно крупная сумма.

В общем случае нужно заплатить два налога – подоходный (начисляют на сумму прибыли фирмы от сделки) и НДС — в размере 20%.

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Жилая недвижимость или нежилая.
  2. Юрлицо зарегистрировано в России или заграницей.

При купле-продаже жилой недвижимости налог платят только на прибыль, НДС не требуется. Если объект сделки — нежилые помещения, вместе с налогом на прибыль выплачивают НДС.

При продаже недвижимости физлицом сделка облагается обычным НДФЛ.

Налоговый и бухгалтерский учет

Дата признания доходов — день передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу, то есть, в тот же день, когда начисляют НДС.

Дата регистрации права собственности покупателя для налогового учета значения не имеет.

С первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором был подписан акт приёма-передачи, нужно не начислять амортизацию, если её начисляли линейным методом (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). При нелинейном методе при продаже объекта суммарный баланс соответствующей амортизационной группы уменьшается на его остаточную стоимость (п. 10 ст. 259.2 НК РФ).

Бухучёт

Согласно п. 1 статьи 551 ГК РФ процесс перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно зарегистрировать. В п.2 статьи 223 ГК РФ сказано, что право собственности покупатель получает с момента регистрации.

Обычно, юрлицо-продавец передаёт физлицу-покупателю недвижимость по акту приёма-передаче, затем покупатель регистрирует право собственности. Для бухгалтерии организации важно не пропустить момент и списать объект недвижимость с бухгалтерского учета.

Как сказано в письме Минфина от 22.03.11 № 07-02-10/20, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Выручку нужно отразить в бухучете только после того, как покупатель получит право собственности на недвижимость.

Тогда же нужно отразить расход в размере остаточной стоимости объекта. До этого момента выбывший объект будет «висеть» на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Подводные камни и риски

Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:

  1. Мошенничество и подделка документов.
  2. Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
  3. Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.

Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.

В документе будут указаны:

  1. собственник квартиры;
  2. предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
  3. является ли она заложенным имуществом;
  4. есть ли другие ограничения.

Вопросы-ответы

  1. Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?

    Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.

  2. У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?

    Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.

  3. Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?

    Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.

Если учитывать все нюансы заключения сделок с юрлицами, собрать все необходимые документы и тщательно подготовиться, можно хорошо сэкономить на услугах профессионального юриста.