НДФЛ по аренде

Аренда у физического лица: НДФЛ

Актуально на: 22 января 2020 г.

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

  • если арендодатель – резидент РФ – 13%;
  • если арендодатель – нерезидент РФ – 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (п.4 ст.420 НК РФ).

НДФЛ с других выплат при аренде

Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является. И, следовательно, с нее НДФЛ удерживать не нужно (Письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985).

Добавлено в закладки: 0

Статья 606 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить арендатору помещение или другое имущество, на условиях подписанного соглашения. Наниматель производит оплату за пользование доверенной собственностью в установленные сроки. Однако не каждый бизнесмен открывает учетную запись в финансовом учреждении. Поэтому возникает вопрос, как можно оплатить аренду предпринимателю в году?

Оплата аренды без расчетного счета

Законодательство России не предписывает физическим лицам, проводящим хозяйственную деятельность на территории федерации, открывать счет в банке. Например, за предоставленные коммунальные услуги население рассчитывается с хозяйствующими субъектами наличными деньгами.

Однако некоторые ситуации требуют проведения безналичных расчетов:

  • для оплаты арендуемого помещения арендодатель выставляет счет и наличку не принимает;
  • товар приобретается у поставщика, который ведет безналичные расчеты.

Предъявленный счет на перечисление денежных средств содержит реквизиты на зачисление платежа, в т. ч. другому ИП. Прямое пополнение указанной учетной записи доступно только ее владельцу. Остальные лица вносят деньги по квитанции через кассу финансового учреждения.

Порядок оплаты по выставленному счету:

  1. Нужно посетить банк.
  2. Попросить у кассира квитанцию на оплату налогов, перечисление платежей во внебюджетные фонды или за оказанные услуги.
  3. В разделе «Назначение платежа» прописать: «Оплата счета №…».
  4. В графе «Плательщик» указать ФИО бизнесмена.

Аренду можно оплачивать со счета физлица. Однако работник банка не принимает платежи, если в качестве плательщика выступает предприниматель. Препятствием для зачисления денежных средств выступает внутренняя инструкция банка или пункт договора, заключенного с клиентом. Законодательство не ограничивает полномочия финансового учреждения по проведению операций с ресурсами (ст.845 ГК РФ).

Лимит на перевод наличности

Нормативные акты устанавливают, как ИП может заплатить аренду по одному договору. Указание ЦБ РФ № 3073-У от 07.10.13 ставит предел расчетам наличными. Допускается вносить 100 000 руб. по соглашению.

Перечисление денег через операционное окошко не считается оплатой наличными. Денежные средства поступают на учетную запись получателя, открытую в банке. Разрешается также проводить платеж за лизинг автомобиля у частного лица независимо от размера суммы.

Внесение денег через бухгалтерию контрагента относится к расчетам живыми деньгами. Нарушением признается оплата одного договора аренды нежилого помещения, превышающая установленный законом предел. Даже, если сумма делится на несколько дней, плательщику грозят штрафные санкции.

Когда оплата по одному соглашению превышает 100 000 руб., выбирается один из вариантов:

  1. Внесение денег по квитанции через кассу банка. Метод позволяет за раз перечислить полную стоимость. Однако финансовое учреждение взимает оговоренный процент от перевода. Ставка может оказаться довольно большой.
  2. Деление договора между контрагентами на этапы, оплата по которым не превышает предельного размера. Это один из методов, как ИП может оплатить аренду помещения. Касса арендодателя не взимает дополнительные проценты за прием денег. Единственный недостаток – понадобится обосновать разделение договора на части.

На видео: Распределение доходов и расходов на УСН

Заключение контракта на месяц позволяет избежать уплаты крупной суммы наличными. Доверительные отношения между сторонами гарантируют сохранение первоначальных условий соглашения при ежемесячном перезаключении договора. При этом деление документа на части влечет дополнительную бумажную волокиту – каждый месяц формируется и подписывается передаточный акт.

Указание ЦБ РФ № 3073у от 07.10.13 определяет, может ли ИП оплачивать аренду наличными средствами. Лизинг недвижимой собственности должен оплачиваться с банковской учетной записи. И необязательно, чтобы счет был открыт на имя арендатора. Денежные средства снимаются с личного счета физического лица и вносятся в кассу арендодателя.

На видео: Аренда помещения в торговом центре

Оплата с банковского счета или пластиковой карточкой

Определение № 88-О от 15.05.01 и Постановление № 20-П от 17.12.96 разъясняют, можно ли оплачивать предпринимателю аренду с личных средств. Законодательство не проводит разграничения денежных средств бизнесмена на индивидуальные и используемые в ведении предпринимательской деятельности (ст.ст.128, 209 ГК РФ).

Нормативными актами допускается карточку физического лица использовать для оплаты выставленного счета через интернет-банк. Денежные средства поступят на счет ИП или учетную запись юридического лица.

Однако инструкция ЦБ РФ № 153-И от 30.05.14 разграничивает учетные записи субъектов хозяйствования по целевому назначению и разъясняет, может ли ИП платить за аренду наличными средствами. Открытые для ведения расчетных операций счета не могут применяться в проведении коммерческой деятельности. Правильно зачислять денежные средства ИП через банк на рабочий счет контрагента.

На видео: Тонкости аренды коммерческой недвижимости

Оплата через третье лицо

Дополнительный способ перевести денежные средства на счет, если нет расчетного счета у бизнесмена – попросить клиента оплатить товар перечислением денег арендодателю. В платежном поручении есть графа «Назначение перевода». В ней стоит указать, что плата проведена от имени предпринимателя.

На видео: Как найти помещение для заведения общепита

Подтверждение расходов для вычета

Предпринимателю без расчетного счета, работающему на УСН 15% (доход уменьшается на расход) или по общему режиму налогообложения, желательно подтверждать обоснованность потраченных средств. Это позволит снизить базу, которая облагается пошлиной. Подписанное соглашение и указание в назначении платежа, что внесение средств производится на основании выставленного счета-фактуры, позволит избежать вопросов со стороны налогового инспектора.

Выводы

Как оплачивать аренду ИП разъясняется ГК РФ. Нормативные акты не разграничивают имущество бизнесмена по цели использования. Указания Центрального банка России предписывают производить перечисление средств, предварительно снятыми с банковского счета деньгами.

Отражение в учете НДФЛ с аренды помещения в 1С

Конфигурация: 1С:Бухгалтерия

Версия конфигурации: 3.0.54.20

Дата публикации: 23.11.2017

Просмотров: 34874

В некоторых организация возникают случаи когда арендуемое помещение принадлежит не юридическому лицу, а физическому. Физическое лицо может являться сотрудником организации или не являться им. Для того что бы верно разобрать все моменты, давайте предположим, что наша организация арендует помещение у Физического лица за 25000 руб. Для начала проверим все данные вашего физического лица, если он является сотрудником вашей организации, то создавать новое Физическое лицо для учета НДФЛ не требуется. Вы можете ознакомиться с информацией на сайте ndflexpert.ru, что бы более детально разобраться в положениями законодательной базой и порядком заполнения документов.

Что бы найти пункт Операции учета НДФЛ переходим в раздел Зарплата и кадры — Все документы по НДФЛ.

Нажимаем кнопку Создать — Операция учета НДФЛ.

Теперь заполняем:

1. Сотрудник выбираем наше Физическое лицо.

2. Вводим дату операции в поле Дата операции — это дата перечисления денежных средств по договору аренды.

3. В табличной части добавляем новую строку на кнопку Добавить.

4. Дата получения дохода — указывается дата перечисления денежных средств арендодателю.

5. Код дохода — 1400 — Доходы от сдачи в аренду и иного использования имущества (кроме доходов от сдачи в аренду транспортных средств, средств связи, компьютерных сетей)

6. Сумма дохода — это сумма с которой будет начислен НДФЛ физическому лицу.

Теперь переходим на закладку Исчислено по 13% (30%) кроме дивидендов, на этой закладке нам необходимо выделить сумму исчисленного дохода. Вводим Дату получения дохода и Сумму дохода.

Следующим шагом переходим на закладку Удержано по всем ставкам и продолжаем заполнение:

1. Дата получения дохода — так же дата выплаты, поскольку НДФЛ должен быть выплачен совместно с выплатой дохода Физическому лицу, то именно эта дата будет попадать в отчеты.

2. Ставка налогообложения — 13% (для нерезидента 30%)

3. Ставка — если арендодатель резидент то 13%, если не резидент то 30%.

4. Сумма — вводится сумма удержанного дохода Физического лица, то есть непосредственно НДФЛ.

5. Срок перечисления — Не позднее следующего за выплатой дохода дня (для прочих доходов)

6. Код дохода — будет такой же 1400.

7. Сумма выплаченного дохода — это сумма всего дохода с учетом НДФЛ.

На этом документ Операция учета НДФЛ считается заполненным, необходимо его провести. Но есть одна особенность, что документ фактически не формирует проводки по этому необходимо создать Операцию введенную вручную. Что бы найти эту функцию переходим Операции — Операции, введенные вручную. Нажимаем Создать — Операция. И формируем 2 проводки которые отразят НДФЛ с аренды помещения в 1С.

Каждый раз когда вы будете оплачивать вашему арендодателю ежемесячный платеж формируются эти 2 документа и производится учет НДФЛ.

Справка, анализ договора аренды

СПРАВКА
по изменению размера арендной платы по договору

К юридическому анализу представлены следующие договоры:

По Договору № 1:

  1. Вопрос по одностороннему изменению (увеличению) арендной платы по Договору № 1 носит крайне дискуссионный характер, однако, с большой долей вероятности, будет трактоваться Судом не в пользу Арендодателя. Так, в п. 2.4. Договора № 1 указано, что обо всех возникающих и ожидаемых изменениях условий аренды и ее оплаты, Арендодатель обязан сообщить Арендатору за месяц в письменном виде. Данная формулировка не позволяет сделать однозначный вывод о праве Арендодателя в одностороннем порядке изменить цену договора и может трактоваться сторонами по-разному.

Таким образом, изменение цены договора в одностороннем порядке не рекомендуется.

  1. Согласно п. 7.3. Договора № 1 Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только по причинам существенных нарушений Арендатором условий договора.

Таким образом, ведение переговоров о повышении цены через угрозу расторжения Договора № 1, при условии отсутствия нарушений со стороны Арендатора, невозможно.

  1. Договор № 1 был заключен на срок 11 месяцев, 01.02.2014г. по 31.12.2014г. В соответствии с п. 7.4. Договора № 1, срок его действия был продлен до 31.11.2015г. Следует отметить, что формат пролонгации краткосрочного Договора № 1, указанный в п. 7.4. (в случае если за 1 месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях), не может быть использован для признания договора не заключенным или для целей его расторжения, или отказа от исполнения. Так как заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, госрегистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года, данная позиция подтверждается судебной практикой Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011.

Следует отметить, что данный способ оформления арендных отношений может вызвать для арендатора негативные последствия, в том числе претензии со стороны налоговых органов.

По договору № 2:

  1. Договор № 2 содержит в себе аналогичный Договору № 1 п. 2.4., в котором указано, что обо всех возникающих и ожидаемых изменениях условий аренды и ее оплаты, Арендодатель обязан сообщить Арендатору за месяц в письменном виде. Данная формулировка так же, как и в случае с Договором № 1 является неоднозначной и не дает безусловное право на повышение арендной платы.
  2. Договор № 2 содержит в себе п. 7.3., согласно которому Арендодатель вправе по своей инициативе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор до истечения срока его действия путем направления Арендатору письменного уведомления не менее чем за два месяца до даты предполагаемого освобождения помещения.

Таким образом, Арендодатель вправе расторгнуть Договор № 2, что при условии, взаимосвязанности хозяйственно-производственные процессов Арендаторов по Договору № 1 и Договору № 2 может повлечь для ООО «ПК «Е.» определенные трудности, в том числе и по причине отсутствия в Договоре № 1 условий для одностороннего расторжения договора со стороны Арендатора, т.е. ООО «ПК «Е.» не имеет права расторгнуть Договор аренды до 31.11.2015г.

Данное обстоятельство рекомендуется использовать в рамках переговорного процесса.

Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу: как оформить и платить налог

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

На сегодняшний день многие граждане ищут способы получения пассивного заработка. Подобные виды деятельности являются дополнительным источником пополнения их ежемесячного бюджета.

Если гражданин, являющийся собственником нежилой недвижимости, желает сдать это помещение для использования другим лицом за плату, он будет считаться получателем пассивного дохода. Законодательство РФ обязывает всех лиц, получающих выгоду от своей деятельности в денежном эквиваленте, уплачивать налоги в государственный бюджет. Из этих средств начисляется и выплачивается зарплата госслужащим и работникам бюджетной сферы (педагоги, врачи, сотрудники правоохранительных органов). Поэтому ФНС строго отслеживает правильность начисления и уплаты налоговых платежей от доходов граждан, включая сдачу недвижимости в аренду физическим лицом.

Процедура сдачи в аренду

Процесс аренды недвижимости, считающейся нежилой, является формой имущественного контракта, в соответствии с которым происходит передача арендодателем (владелец помещения) объекта недвижимого имущества арендатору (съёмщику) во временное пользование за определенную плату. Обычно подобные сделки осуществляются между юрлицами или частными предпринимателями, но нередко арендодателем выступают и граждане РФ.

Порядок аренды нежилого недвижимого имущества зафиксирован в ГК РФ и Федеральном законе о госрегистрации недвижимости. Согласно положениям Гражданского кодекса арендное соглашение, которое оформлено на срок меньше 1 года, не подлежит регистрации в госорганах. Если же срок аренды превышает указанный период времени, то договор обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих учреждениях.

Важно: Объектами аренды могут выступать различные здания и сооружения или отдельные помещения, которые находятся в нежилом фонде. Некоторые элементы недвижимости не могут быть сданы во временное пользование за плату (подвал, крыша, лестничные марши и пр.).

Арендуемое помещение сдается арендатору со всей необходимой документацией и ключами. Иначе контракт может быть расторгнут ввиду отсутствия условий эксплуатации объекта.

Как уплачивать налоги

Когда физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу, арендатор обязательно сталкивается с вопросом уплаты налогов с получаемого дохода. Многие владельцы таких объектов интересуются размером налоговых платежей при осуществлении данного вида деятельности, а также необходимостью регистрации ИП.

Согласно п.4 ч.1 ст. 208 НК РФ плата за временное пользование объектом недвижимого имущества считается доходом, с которого физлицо (владелец) обязано уплатить НДФЛ в размере 13% от общей суммы полученных средств за весь срок действия арендного соглашения. Нужно иметь ввиду, что если собственник скрывает факт сдачи помещения в аренду, то на него может быть наложено административное взыскание.

Полезно: Налоговая служба может легко обнаружить факт получения физлицом определенных ежемесячных доходов в виде крупных банковских переводов. Также сам арендатор должен отчитываться о своей деятельности в ФНС, ссылаясь в некоторых документах на адрес арендуемого объекта.

Необходимость регистрации ИП

Согласно законодательным актам РФ ведение предпринимательской деятельности без постановки на регистрационный учет в компетентных органах влечет наложение на нарушителя административной и уголовной ответственности (ст.14.1 КоАП, ст.171 УК РФ), если полученная прибыль составляет менее или более 2250 тысяч рублей за год соответственно.

Определенного ответа на вопрос, считается ли сдача коммерческой недвижимости физическим лицом предпринимательской деятельностью, не существует. Если дело доходит до судебного разбирательства, то к учёту принимается множество условий, факторов и обстоятельств.

Когда суд рассматривает деятельность как предпринимательскую

Существует несколько отличительных особенностей, когда сдача объекта недвижимости во временное пользование юрлицу будет рассматриваться как источник получения дохода. Они включают:

  • сдачу помещения в нежилом здании. Такой объект не может использоваться для жилья граждан, а следовательно, он сдается с целью получения дохода;
  • сдачу в аренду юрлицу. Компания-арендатор в соответствующей статье затрат будет указывать сумму, выплаченную арендодателю;
  • приобретение помещения специально для передачи во временное пользование за плату;
  • заключение арендного контракта на продолжительный период времени или многократное перезаключение. В суде этот факт рассматривается в качестве доказательства регулярного получения собственником помещения дохода.

Если хотя бы один из этих признаков присутствует, то в соответствии с законом владелец арендного имущества обязан официально зарегистрироваться в госорганах как ИП. В этой ситуации физлицо имеет право выбрать УСН (упрощенную систему налогообложения), когда налог с прибыли составляет 6%.

При правильном оформлении гражданином своего статуса, фискальные органы не будут иметь никаких претензий к осуществляемой им деятельности. Поэтому следует вовремя подать все необходимые документы и встать на учет в ИФНС.

Арендодатель может возложить функции по удержанию и уплате налогов со своей деятельности на арендатора. Это законом не запрещено.

Справка: Также нужно иметь ввиду, что и физлицу, и ИП в качестве арендатора необходимо своевременно отчитываться в ИФНС по форме согласно НК РФ.

Штрафные санкции

Налоговые органы имеют несколько способов воздействия на неплательщиков налогов. Эти методы включают:

  • оперативную реакцию. Если налоговый агент вовремя не подал документы на уплату налогов, то инспекторы ФНС имеют право заблокировать его счета в банке;
  • штрафы в размере 10% от суммы неуплаты, если она представлена в виде заниженной суммы;
  • санкции 5% от общей суммы, которая должна быть отражена в декларации;
  • пени в размере 0,003% от ставки Центробанка за каждые сутки просрочки.

Возможна ли субаренда

Наниматель помещения имеет право также сдавать его в субаренду. Но это возможно только при наличии письменного разрешения собственникам объекта недвижимости и соответствующего условия в заключенном арендном соглашении. При этом участниками субаренды могут быть и физлица, и организации. Копия контракта должна быть выдана субарендатору как доказательство согласия владельца помещения на осуществление данного действия.

Основные моменты

Такая сделка имеет некоторые нюансы, которые необходимо иметь ввиду арендатору при пересдаче объекта. К ним относятся:

  • дата окончания договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения. Субарендатор имеет право арендовать объект непосредственно у его владельца по окончании действия первоначального контракта арендатора с собственником. При этом условия съёма остаются неизменными.
  • договор субаренды также должен быть зарегистрирован в соответствующих госорганах, если он заключается на срок свыше 1 года.
  • арендатор вправе пересдать помещение субарендатору на условленный период времени и на оговоренных условиях.
  • юрлицо, арендующее нежилое помещение, обязано контролировать его использованию согласно назначению.
  • субарендатор обязан своевременно вносить плату за съем объекта, содержать его в порядке и использовать только по назначению.
  • лицо, заключившее с арендатором договор субаренды, вправе выполнять ремонтные работы в съемном помещении (при условии согласия собственника).
  • факт субаренды закрепляется в акте приема-передачи.

Важно знать: При любом нарушении обязательств, зафиксированных в контракте, он может быть расторгнут в одностороннем порядке до окончания периода действия по решению суда.

Таким образом, рассмотрены основные нюансы сдачи нежилого помещения в аренду физическим лицом. В любом случае такая сделка должна быть зафиксирована в регистрирующих органах власти, а получаемый с неё доход облагается налогом на доходы. Арендодатели должны указывать данный вид прибыли в ежегодной налоговой декларации, которая подается в ИФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным.