Модернизация арендованного оборудования учет у арендатора

Содержание

Как арендатору учесть улучшения

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 октября 2013 г.

Содержание журнала № 20 за 2013 г.Е.А. Шаронова, экономист

Бухучет и налогообложение капвложений в арендованное имущество у арендатора

Итак, с тем, какие улучшения бывают и когда нужно получать согласие арендодателя, а когда — нет, мы разобрались в предыдущей статье.

Теперь посмотрим, как бухгалтерам организаций-арендаторов отражать в бухучете улучшения и как их учитывать при налогообложении.

Учет отделимых улучшений

Сразу скажем, что с учетом отделимых улучшений (передвижных перегородок, кондиционеров, съемной аппаратуры системы видеонаблюдения) никаких проблем нет.

Налоговый и бухгалтерский учет

Для правильного отражения улучшений в бухгалтерском и налоговом учете нужно смотреть на их стоимость и срок полезного использования (далее — СПИ):

  • <если>ваше отделимое улучшение стоит не более 40 000 руб. или его СПИ 12 месяцев и меньше, вы учитываете его как МПЗ и списываете в расходы единовременно при вводе в эксплуатациюподп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 ПБУ 6/01;
  • <если>улучшение стоит более 40 000 руб. и его СПИ превышает 12 месяцев — это отдельное основное средство (далее — ОС)пп. 4, 5 ПБУ 6/01; п. 1 ст. 256 НК РФ. Его стоимость вы будете списывать на расходы по мере начисления амортизациист. 259 НК РФ; п. 17 ПБУ 6/01. При этом в налоговом учете вы можете применить амортизационную премию — при вводе в эксплуатацию единовременно списать 10% (30% — по ОС, относящимся к 3—7-й амортизационным группам) стоимости созданного объектап. 9 ст. 258 НК РФ.

Заметим, что если в соответствии с вашей учетной политикой в целях бухучета актив признается ОС в пределах другого лимита (меньше 40 000 руб.), то вам нужно руководствоваться этим лимитом при отнесении отделимого улучшения к ОСпп. 4, 5 ПБУ 6/01.

С отделимых улучшений, которые являются ОС, вам не придется платить налог на имущество, поскольку эти улучшения относятся к движимому имуществуподп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.

Входной НДС по отделимому улучшению вы принимаете к вычету (разумеется, при выполнении всех других условий: вы плательщик НДС, у вас есть счет-фактура по расходам):

Хотя суды признают, что заявить вычет можно уже в момент отражения стоимости улучшения на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»Постановления ФАС МО от 15.09.2011 № А40-113023/09-126-735; ФАС СЗО от 27.01.2012 № А56-10457/2011.

Если по окончании срока аренды вы договоритесь с арендодателем о том, что он возместит вам стоимость отделимых улучшений и оставит их себе, то это будет обычная реализация, облагаемая НДС по ставке 18%подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Налоговый учет неотделимых улучшений

Поскольку, как мы уже рассказывали в предыдущей статье, произведенные вами неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, то их в какой-то момент придется ему передать.

В целях налогового учета неотделимые улучшения считаются переданными арендодателю на наиболее раннюю из дат:

  • <или>на день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений;
  • <или>на день возврата арендодателю арендованного имущества.

Обратите внимание, когда вы будете приобретать товары, материалы, работы, услуги для создания неотделимых улучшений, проследите, чтобы в первичных документах был указан адрес помещения, которое вы арендуете. Тогда вы без проблем сможете объяснить и арендодателю, и налоговикам, из каких затрат сформировалась стоимость неотделимых улучшений.

Из НК следует, что порядок учета неотделимых улучшений напрямую зависит от двух условий:

  • получали вы согласие арендодателя на эти улучшения или нет;
  • если согласие получали, то возмещает вам арендодатель стоимость улучшений или нет.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель согласен на улучшения и возмещает их стоимость

Налог на прибыль. Затраты на создание неотделимых улучшений (стоимость приобретенных материалов, выполненных для вас работ, оказанных вам услуг) вы можете учесть в расходах. Вопрос только в том, в какой момент это сделать.

В прошлом году Минфин разъяснил, что эти затраты арендатор может учесть «для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса»Письмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651.

Мы уточнили в Минфине: означает ли это, что налоговую базу по прибыли надо уменьшать на затраты, связанные с созданием неотделимых улучшений, по мере их возникновения? Оказалось, что нет.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

БАХВАЛОВА Александра Сергеевна Консультант Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Расходы на создание неотделимых улучшений арендатору нужно учитывать на дату подписания арендодателем акта приема-передачи улучшений. Дело в том, что расходы фактически производились для арендодателя, поэтому и учесть их можно будет, когда «заказчик» (арендодатель) примет результат работ”.

Как видим, расходы нужно признавать одновременно с доходами. А причитающуюся к получению от арендодателя сумму возмещения вы признаете в доходах от реализации как раз на дату передачи улучшений арендодателюст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ; Письмо Минфина от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19.

Если арендодатель возмещает стоимость улучшений, то для него будет лучше, если вы передадите их сразу после завершения работ. Тогда арендодатель сможет раньше начать амортизировать улучшения. А вот если дожидаться окончания срока договора аренды, то за период с момента завершения работ по улучшению арендованного имущества до момента передачи улучшений арендодателю никто не сможет уменьшить на эти расходы базу по прибыли: ни арендодатель, ни вып. 1 ст. 258 НК РФ.

НДС. Входной НДС по материалам, работам, услугам, приобретенным для создания неотделимых улучшений, вы принимаете к вычету в том квартале, в которомПисьмо ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032:

  • оприходуете материалы, примете к учету работы и услуги;
  • получите от поставщиков и подрядчиков счета-фактуры на эти материалы, работы, услуги.

При передаче неотделимых улучшений арендодателю вы обязаны исчислить НДС. При этом неважно, своими силами вы улучшали имущество или привлекали для этого подрядчиков. Ведь, по мнению Минфина и ФНС, при передаче арендодателю неотделимых улучшений происходит реализация результата работПисьма Минфина от 25.02.2013 № 03-07-05/5259, от 26.07.2012 № 03-07-05/29; ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032.

  • с их стоимости исчислить НДС по ставке 18%;
  • составить счет-фактуру:
  • <или>в двух экземплярах, если арендодатель возмещает вам стоимость неотделимых улучшений;
  • <или>в одном экземпляре (только для себя), если арендодатель не возмещает вам их стоимость;
  • зарегистрировать счет-фактуру в книге продаж и в части 1 журнала учета счетов-фактур.

Есть и другая позиция. Суть ее в том, что раз неотделимые улучшения арендуемого имущества изначально являются собственностью арендодателяст. 623 ГК РФ, то при их передаче нет реализации как таковой (так как нет перехода права собственностип. 1 ст. 39 НК РФ). А значит, и объекта обложения НДС у арендатора не возникаетп. 1 ст. 146 НК РФ. С этим соглашаются некоторые судыПостановления ФАС ЗСО от 19.03.2012 № А45-11490/2011; ФАС МО от 17.04.2013 № А40-69829/12-108-55; ФАС ПО от 25.07.2013 № А12-16147/2012, от 18.01.2013 № А55-14290/2012; ФАС СКО от 25.07.2012 № А53-11418/2011; ФАС УО от 29.11.2012 № Ф09-11789/12; ФАС ЦО от 06.06.2012 № 36-3119/2011. Но если вы не будете начислять НДС, то вам наверняка придется судиться с налоговиками по этому поводу.

Налог при УСНО. Независимо от объекта налогообложения, сумму возмещения вы учитываете в доходах на дату ее получения от арендодателя (на расчетный счет, в кассу) или на дату проведения зачетап. 1 ст. 346.17 НК РФ.

При объекте «доходы минус расходы» затраты на создание неотделимых улучшений вы учитываете в расходах в общем порядке по кассовому методу, например стоимость материалов и работ — после их принятия на учет и оплатып. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель согласен на улучшения, но их стоимость не возмещает

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения — это отдельный объект ОС, его первоначальная стоимость равна стоимости работ по созданию неотделимых улучшений. Эту стоимость вы можете учесть в расходах через амортизациюп. 1 ст. 258 НК РФ. При этом надо иметь в виду следующее.

1. СПИ неотделимых улучшений определяете такПисьма Минфина от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638, от 21.01.2010 № 03-03-06/2/7:

  • <если>улучшение поименовано в Классификации основных средствКлассификация, утв. Постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1 (например, лифт, система вентиляции, пожарная сигнализация), по нему можно установить свой СПИ в пределах амортизационной группы, к которой оно относится. Например, лифт относится к 3-й амортизационной группе — по нему можно установить СПИ от 3 лет и 1 месяца и до 5 лет включительно;
  • <если>улучшение в Классификации не упомянуто, то его СПИ принимается равным СПИ арендованного ОС (например, у здания — 8-я группа, более 20 лет).

Кстати, в некоторых Письмах Минфин говорил, что арендатор может установить свой СПИ для неотделимого улучшения, даже если оно не поименовано в Классификации. Поскольку в этом случае арендатору надо руководствоваться не п. 1 ст. 258 НК РФ, а п. 6 этой статьи. И определять СПИ неотделимого улучшения в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителейПисьмо Минфина от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638. Однако напрямую из НК это не следует, и как к этому отнесутся налоговики, неизвестно.

2. По мнению Минфина, по неотделимым улучшениям нельзя применять амортизационную премию, посколькуПисьмо Минфина от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663:

  • эти улучшения — неотъемлемая часть арендованного имущества, они не остаются на балансе у арендатора, а по окончании срока аренды возвращаются арендодателю;
  • для капвложений в арендованные ОС установлен особый порядок начисления амортизации.

Однако эта позиция не бесспорна. Дело в том, что:

  • в гл. 25 НК нет запрета на применение амортизационной премии арендатором;
  • по своей сути неотделимые улучшения относятся к случаям достройки, реконструкции и т. д., в отношении которых НК прямо установлена возможность применения амортизационной премиип. 9 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ.

И есть суды, которые считают правомерным применение арендатором амортизационной премии по неотделимым улучшениямПостановления ФАС ВСО от 18.01.2012 № А74-956/2011; ФАС МО от 02.02.2011 № КА-А40/15635-10.

Но учтите, если вы решите включить в расходы амортизационную премию, то доказывать налоговикам правильность своих действий вам, скорее всего, придется в суде.

3. Амортизировать неотделимые улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. И если к окончанию срока действия договора аренды останется недоамортизированная часть неотделимых улучшений, учесть ее в расходах будет нельзяПисьма Минфина от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376, от 03.08.2012 № 03-03-06/1/384.

Если арендодатель частично возмещает стоимость неотделимых улучшений, вы можете амортизировать только их невозмещаемую частьПисьма Минфина от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134, от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19. Как мы уже говорили в предыдущей статье на с. 26, в договоре аренды или допсоглашении к нему надо сразу оговорить, какая часть улучшений оплачивается за ваш счет, а какая — за счет арендодателя.

Имейте в виду, если договор аренды вы пролонгируете (в том числе неоднократно), то без проблем можете амортизировать улучшения в течение всего срока действия договора с учетом пролонгацииПисьмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689. А вот если вы заключаете новый договор аренды на это имущество, то, по мнению Минфина, должны прекратить начисление амортизации по улучшениямПисьма Минфина от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269, от 04.04.2012 № 03-05-05-01/18. И хотя непонятно, почему ведомство делает такой вывод (ведь отношения сторон такие же, как и при пролонгации), безопаснее именно пролонгировать договор.

НДС. Порядок начисления НДС и принятия входного налога к вычету в этом случае такой же, как и в ситуации 1.

Налог при УСНО. При объекте «доходы минус расходы» стоимость неотделимых улучшений учитывается в расходах в том же порядке, что и расходы на приобретение ОСп. 4 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 25.06.2009 № 03-11-06/2/108. То есть в расходы она включается начиная с квартала, в котором произошло последнее из событийп. 3 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ; п. 3.10 приложения № 2 к Приказу Минфина от 22.10.2012 № 135н:

  • <или>оплата работ по созданию неотделимого улучшения;
  • <или>ввод в эксплуатацию неотделимого улучшения.

Эти расходы до конца года надо распределить по оставшимся кварталам равными долямип. 3 ст. 346.16 НК РФ. То есть всю оплаченную стоимость неотделимых улучшений вы можете списать на расходы до конца текущего года.

Казалось бы, все хорошо. Но при УСНО, так же как и при исчислении налога на прибыль, стоимость улучшений учитывается в расходах только в течение срока действия договора аренды. К тому же у ускоренного учета улучшений в расходах есть и оборотная сторона. Так, при передаче арендодателю неотделимых улучшений, возможно, придется пересчитать расходы в том же порядке, что и при досрочной продаже ОС, — учесть в расходах только амортизацию по улучшениям.

А посему, прежде чем учитывать стоимость улучшений в расходах, посмотрите:

  • во-первых, когда у вас истекает срок действия договора аренды;
  • во-вторых, какой СПИ вы установили для неотделимого улучшения.

Итак, вам выгодно учитывать в расходах всю стоимость улучшений, только если договор аренды будет действоватьп. 3 ст. 346.16 НК РФ:

  • <или>более 3 лет с момента учета в расходах стоимости неотделимых улучшений, если срок их полезного использования не больше 15 лет;
  • <или>более 10 лет с момента учета в расходах стоимости неотделимых улучшений, если срок их полезного использования свыше 15 лет.

Тогда при передаче неотделимых улучшений арендодателю вам не придется пересчитывать налог при УСНО.

А вот если договор аренды будет действовать меньше указанных сроков, то лучше сразу учитывайте в расходах сумму амортизации по неотделимым улучшениям, исчисленную по правилам гл. 25 НК РФ (а не всю их стоимость). Так вы избежите пересчета налога при УСНО за период с момента учета улучшений в расходах до момента их передачи арендодателю. И вам не придется доплачивать налог и пени.

СИТУАЦИЯ 3. Арендодатель не дал согласие на улучшения

Стоимость неотделимых улучшений, созданных без согласия собственника, по мнению налоговиков, не учитывается:

  • в «прибыльных» расходах, поскольку в НК четко сказано, что арендатор может учесть через амортизацию только капвложения, согласованные с арендодателем, но не возмещаемые им. А расходы на неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли на основании п. 5 ст. 270 НК РФПисьмо УФНС по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161. Некоторые суды также считают, что в такой ситуации арендатор не может учесть расходы при исчислении налога на прибыль, только по другому основанию: потому что результаты работ передаются безвозмездноп. 16 ст. 270 НК РФ; Постановления ФАС ПО от 11.05.2011 № А65-12958/2010, от 11.10.2007 № А06-812/07;
  • при расчете налога при УСНО по тем же причинам.

Теперь что касается НДС. Входной налог вы принимаете к вычету в общем порядке так же, как и при наличии согласия (см. ситуацию 1).

А вот порядок исчисления налога зависит от того, будет ли арендодатель принимать неотделимые улучшения:

  • <если>арендодатель согласится принять несогласованные неотделимые улучшения, то вы начисляете НДС так же, как в ситуации 1;
  • <если>арендодатель откажется принять несогласованные неотделимые улучшения, то вы их демонтируете. А поскольку передавать ему вы ничего не будете, то у вас не будет объекта для начисления НДС.

Заметим, что в этом случае ранее принятый к вычету входной НДС по ликвидируемым улучшениям восстанавливать не нужно. Ведь в п. 3 ст. 170 НК РФ приведен закрытый перечень случаев, когда надо восстанавливать НДС.

Бухучет неотделимых улучшений

Бухучет неотделимых улучшений будет зависеть от того:

  • когда переданы неотделимые улучшения арендодателю — сразу после их завершения или позже, например по окончании срока действия договора аренды вместе с возвращаемым арендуемым имуществом;
  • возмещает арендодатель стоимость улучшений или нет.

СИТУАЦИЯ 1. Вы передаете неотделимые улучшения сразу после их завершения

В бухучете вам нужно сделать такие записи.

Дт Кт
На даты приобретения материалов, работ, услуг, используемых при создании улучшений
Отражены затраты на создание неотделимых улучшений 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» 10 «Материалы» (60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и др.)
Отражен НДС, предъявленный подрядчиком, выполняющим работы по созданию неотделимых улучшений, и поставщиками материалов 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Сумма входного НДС принята к вычету 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
На дату передачи арендодателю результатов работ по созданию неотделимых улучшений
Отражена в доходах стоимость неотделимых улучшений, возмещаемая арендодателем 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендодателем» 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы»
Если арендодатель стоимость улучшений вам не возмещает, то эту проводку делать не нужно. Заметим, что в Методических указаниях по учету ОС предлагается затраты по созданию неотделимых улучшений в случае их компенсации арендодателем списывать с кредита счета 08 в дебет счета расчетов (проводка Дт 76 – Кт 08)п. 35 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н.
Однако, на наш взгляд, передачу арендодателю неотделимых улучшений, затраты на создание которых вам возмещаются, корректнее отражать с использованием счета учета финансовых результатов
Начислен НДС на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю 91, субсчет 2 «Прочие расходы» 68, субсчет «Расчеты по НДС»
Списана стоимость неотделимых улучшений 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств»
Проводки по начислению НДС и списанию стоимости улучшений вы делаете и в случае, когда арендодатель не возмещает вам стоимость улучшений
На дату получения денег от арендодателя
От арендодателя получено возмещение стоимости неотделимых улучшений 51 «Расчетные счета» 76, субсчет «Расчеты с арендодателем»
Если стоимость работ по созданию неотделимых улучшений засчитывается в счет погашения арендной платы, то делается такая проводка: Дт 60, субсчет «Арендная плата», – Кт 76, субсчет «Расчеты с арендодателем».
Если арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений, эти проводки делать не надо

Как видим, при передаче неотделимых улучшений арендодателю сразу же после завершения работ по их созданию стоимость улучшений на счет 01 «Основные средства» не попадает. И вопрос об уплате налога на имущество даже не возникает.

СИТУАЦИЯ 2. Вы передаете неотделимые улучшения не сразу после их завершения

А делаете это, например, после возмещения стоимости неотделимых улучшений арендодателем или по окончании договора аренды.

В этом случае проводки по отражению затрат на создание неотделимых улучшений, а также по отражению входного НДС и принятию его к вычету будут такие же, как и в ситуации 1.

  • <или>возмещение арендодателем стоимости улучшений (за исключением случая снижения арендной платы на стоимость улучшений);
  • <или>передача арендодателю улучшений по акту приема-передачи;
  • <или>окончание договора аренды;
  • <или>досрочное прекращение договора аренды.

А поскольку неотделимые улучшения — часть недвижимого имущества, то они облагаются налогом на имущество. Понятно, что плательщиком этого налога вы являетесь до тех пор, пока улучшение числится у вас на счете 01п. 1 ст. 374 НК РФ. При этом налог надо будет платить исходя из остаточной стоимости улучшений, определенной по данным бухучетап. 1 ст. 375 НК РФ. С тем, что именно такой учет правильный, согласился и ВАС РФ. Он указал, что именно арендатор получает экономические выгоды от использования улучшенного имуществаРешение ВАС от 27.01.2012 № 16291/11. Поэтому спорить с этим уже бесполезно.

Утешить здесь, пожалуй, может то, что в бухучете, в отличие от налогового, вы можете установить СПИ по неотделимым улучшениям равным сроку, оставшемуся до окончания срока договора аренды. И если он меньше года, тогда можно не платить налог на имущество.

СОРОКИН Алексей Валентинович Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“В соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств» актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 указанного Положения. Одно из этих условий — имущество должно быть предназначено для использования на срок свыше 12 месяцев или более обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев. В данном случае речь идет о сроке полезного использования имуществап. 2 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н. СПИ — это период, в течение которого использование основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Пунктом 20 ПБУ 6/01 установлено, что СПИ основного средства определяется организацией при принятии его к бухгалтерскому учету. При этом СПИ устанавливается, в частности, исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта, например срока аренды.

Таким образом, если СПИ неотделимых улучшений составляет менее 12 месяцев, то они не будут учитываться как отдельный объект основных средств. И как следствие, по ним не нужно будет платить налог на имуществоп. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ”.

Кроме того, как разъяснил Минфин, также не придется платить налог на имущество, если арендодатель возместит вам полную стоимость неотделимых улучшений до ввода их в эксплуатацию, то есть вы получите аванс 100%. Ведь в этом случае произведенные вами капвложения также не нужно учитывать в составе ОСПисьмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651.

Итак, если вы передаете арендодателю улучшения не сразу после их завершения, то в бухучете вам нужно сделать такие записи.

Центр обучения «Клерка»📌 Реклама

Если же проводится реконструкция и модернизация объекта, то все асходы относятся на увеличение стоимости объекта.

Основное отличие ремонта ОС от его реконструкции заключается в том, что в первом случае не происходит изменение технико-экономических показателей объекта. Реконструкция или модернизация — это, в первую очередь, улучшение технических, экономических и производственных показателей объекта.

Ремонт ОС – это устранение неисправностей, повреждений, а также проведение профилактических мероприятий по недопущению преждевременного износа объекта, а также работы, направленные на поддержание рабочего состояния оборудования.

Проведение ремонтных работ, как правило, начинается с формирования смет и плана работы, утвержденного руководителем предприятия.

После ремонта объект принимается к учету на основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов ОС-3.

📌 Реклама Отключить

Оформление документов ремонта и модернизации

При проведении ремонта основных средств оформляются следующие документы:

  • приказ руководителя, который определяет в отношении каких объектов должны быть проведены работы;
  • дефектная ведомость, в которой указан характер неисправностей и дефектов, требующих проведения ремонтных работ;
  • сметная документация;
  • договор подряда в случае, если привлекаются сторонние лица;
  • акт о приеме-сдаче отремонтированных основных средств форма ОС-3.

Бухгалтерский учет

Ремонт может быть проведен двумя способами:

  • подрядным способом;
  • хозяйственным способом.

В первом случае, ремонтные работы проводится с помощью сторонних подрядных организаций, с которыми заключается договор подряда, после окончания работ подрядчик составляет сметы выполненных работ. 📌 Реклама Отключить

Во втором случае, ремонтные работы выполняется собственными силами.

Затраты на ремонт объектов основных средств относятся на счета учета производственных издержек, то есть включаются в себестоимость продукции с помощью проводок: Д20 (23, 25, 26, 44) К10 (60, 70, 69).

Если же расходы составляют значительную сумму, то организация может осуществлять ремонтные работы за счет заранее сформированного резерва. Этот резерв образуется путем постепенного включения определенных сумм в состав себестоимости продукции в течении длительного времени, при этом выполняются проводки Д 20 (23, 25, 26) К96, где счет 96 именуется «Резерв предстоящих расходов», на котором по кредиту и формируется резерв. Сумма ежемесячных отчислений на формирование резерва определяется, как 1/12 от годовой стоимости ремонта по смете. В процессе проведения ремонта все затраты списываются на счет этого резерва с помощью проводок: Д96 К10 (70, 60, 69..).

📌 Реклама Отключить

Если в конце года по кредиту счета 96 остались средства (то есть сумма, необходимая для ремонта оказалась меньше сформированного резерва), то оставшиеся средства списываются на 91 счет проводкой Д96 К91/1, таким образом счет 96 закрывается.

Если суммы резерва не достаточно для проведения ремонтных работ, то недостающие средства либо получают с помощью дополнительной проводки по увеличению резервного фонда Д20 К96, либо списывают эту сумму на издержки проводкой Д20 К10, 60, 70.

Проводки по учету расходов на ремонт основных средств:

Простая бухгалтерия

Учет реконструкции арендованных основных средств без компенсации арендодателем

ИА ГАРАНТ

Организация (г. Москва) арендует цех и склад и намеревается произвести модернизацию и реконструкцию арендуемых объектов основных средств с согласия арендодателя и без возмещения арендодателем понесенных расходов. Стоимость работ по предварительным оценкам составит несколько миллионов рублей.

Может ли организация производить модернизацию и реконструкцию арендуемых объектов основных средств в крупных объемах, принимая такие расходы по налогу на прибыль в налоговом учете?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Организация вправе учесть в целях налогообложения неотделимые улучшения, возникшие в результате реконструкции и модернизации арендованных объектов ОС, в качестве амортизируемого имущества и погашать их стоимость посредством начисления амортизации в течение срока действия договора аренды.
НДС, предъявленный подрядными организациями, проводящими работы по реконструкции и модернизации, а также суммы налога, предъявленные поставщиками материальных ценностей, используемых при проведении указанных работ, принимается к вычету в общеустановленном порядке.
Обоснование позиции:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Распределение обязанностей по содержанию имущества на протяжении срока аренды зависит от того, как составлен договор.
В силу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан производить только текущий ремонт, а арендодатель — капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. То есть договором аренды может быть предусмотрена, в том числе, обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендованного имущества.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества бывают отделимыми и неотделимыми. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее.
В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ неотделимые улучшения, произведенные арендатором, по окончании срока действия договора аренды остаются в собственности арендодателя. При этом согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном, улучшенном состоянии. То есть, если изначально арендодатель дал согласие на производство в принадлежащем ему объекте неотделимых улучшений, отказаться от них он уже не может, а также не имеет права отказываться от возмещения арендатору понесенных им расходов на неотделимое улучшение, за исключением случая, когда такой отказ прямо предусмотрен договором аренды.
Если арендодатель не компенсирует капвложения арендатору, то неотделимые улучшения передаются арендатором по окончании срока аренды безвозмездно.

Налог на прибыль

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
Отделимые улучшения, соответствующие критериям, установленным абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, признаются амортизируемым имуществом арендатора и амортизируются в общеустановленном порядке, так как право собственности на отделимые улучшения признается, как правило, за арендатором (п. 1 ст. 623 ГК РФ, письма Минфина России от 10.08.2012 N 03-03-06/1/397, от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334).
Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств (ОС) в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом при условии их соответствия критериям, установленным абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ (абз. 5 п. 1 ст. 256, абз. 4 п. 1 ст. 258 НК РФ).
Если неотделимые улучшения осуществлены без согласия арендодателя, то стоимость произведенных неотделимых улучшений не учитывается в целях налогообложения, такие улучшения не подлежат амортизации (абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ, смотрите также письма УФНС РФ по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, от 17.03.2006 N 18-11/20791, от 16.03.2006 N 18-11/1/20791). При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю их стоимость не включается в расходы (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Таким образом, амортизируемым имуществом для целей исчисления налога на прибыль признаются только те неотделимые улучшения в арендованные объекты ОС, которые произведены с согласия арендодателя.
При этом ни нормы НК РФ, ни ПБУ 6/01 «Учет основных средств» не дают четкого определения понятию капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованных основных средств. Из разъяснений уполномоченных органов и материалов арбитражной практики следует, что под таковыми следует понимать неотделимые улучшения арендованного имущества, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если же расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, постановление АС Волго-Вятского округа от 25.11.2015 N Ф01-4241/15 по делу N А38-4098/2014).
Заметим, что в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено, применяются положения ст. 260 НК РФ (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Таким образом под улучшениями арендованных объектов ОС стоит понимать те затраты, которые увеличивают первоначальную стоимость ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ).
Как указано в п. 2 ст. 257 НК РФ, к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых ОС, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.
К реконструкции относится переустройство существующих объектов ОС, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей ОС или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
Понятие «ремонт» в действующем налоговом законодательстве также не раскрывается.
Согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Определения капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства, к которым относятся и здания, содержатся, соответственно, в п. 14.2 и п. 14 ст. 1 ГрК РФ:
— капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
— реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Понятие текущего ремонта раскрывают, в частности, положения приказа Госстроя России от 13.12.2000 N 285: текущий ремонт — ремонт, выполняемый для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой и (или) восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей.
При определении терминов «капитальный ремонт», «реконструкция» и «ремонт» Минфин России рекомендует также руководствоваться (смотрите, например, письма Минфина России от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 29.12.2009 N 03-03-06/1/830, от 25.02.2009 N 03-03-06/1/87):
— Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279;
— Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН N 58-88 (р));
— письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».
Из приведенных документов следует, что основное отличие капитального ремонта от производимых арендатором капитальных вложений в форме отделимых и неотделимых улучшений в арендованное имущество (реконструкции, модернизации, технического перевооружения) заключается в том, что в последнем случае меняются технико-экономические показатели ОС. При капитальном же ремонте ОС производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.
Из вопроса следует, что организация намеревается произвести модернизацию и реконструкцию арендуемых объектов ОС с согласия арендодателя и без возмещения арендодателем понесенных расходов. Полагаем, что результатом этих работ будут улучшения арендованных объектов ОС, не отделимые без нанесения вреда данным объектам.
Порядок определения стоимости амортизируемого имущества определен в ст. 257 НК РФ. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Заметим, что для такого вида амортизируемого имущества, как капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, каких-либо особенностей определения первоначальной стоимости НК РФ не содержит.
На основании п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1(далее — Классификация).

То есть в отношении капитальных вложений в арендованные объекты ОС в форме неотделимых улучшений налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов ОС, но установленный Классификацией.
При этом в случае, если Классификацией для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, следует учитывать положение п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов ОС, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (письмо Минфина России от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638).
Согласно п. 1 ст. 259 НК РФ амортизация может начисляться линейным или нелинейным методом (по выбору налогоплательщика). Метод начисления амортизации устанавливается налогоплательщиком самостоятельно применительно ко всем объектам амортизируемого имущества (за исключением объектов, амортизация по которым начисляется только линейным методом в соответствии с п. 3 ст. 259 НК РФ) и отражается в учетной политике для целей налогообложения. Таким образом, организация имеет право самостоятельно установить в учетной политике линейный либо нелинейный метод начисления амортизации по имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных ОС, за исключением случаев, установленных главой 25 НК РФ (письмо Минфина России от 27.01.2014 N 03-03-06/1/2769).
Амортизация начинает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором капвложения в арендованное имущество введены в эксплуатацию (п. 4 ст. 259, п. 3 ст. 259.1 и п. 6 ст. 259.2 НК РФ). По мнению Минфина России, налогоплательщик имеет право учесть расходы в виде сумм амортизации произведенных капитальных вложений при наличии актов приема-сдачи выполненных работ по арендуемому имуществу и введении указанного имущества в эксплуатацию (письма от 08.05.2009 N 03-03-06/2/101, от 07.05.2009 N 03-03-06/2/100).
При применении линейного метода начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).
При применении нелинейного метода при выбытии объектов амортизируемого имущества суммарный баланс соответствующей амортизационной группы (подгруппы) уменьшается на остаточную стоимость таких объектов (п. 10 ст. 259.2 НК РФ).
Обращаем Ваше внимание, что часть стоимости неотделимых улучшений, которая недоамортизировалась до их выбытия из состава амортизируемого имущества (в связи с окончанием срока действия договора аренды или его расторжением), не учитывается в целях налогообложения прибыли на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (дополнительно смотрите письма Минфина России от 10.11.2008 N 03-03-06/1/620, от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140, УФНС России по г. Москве от 28.06.2007 N 20-12/060972).
Если договор аренды пролонгируется, то арендатор вправе и дальше продолжать начислять амортизацию (письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140).
При этом согласно разъяснениям уполномоченных органов возможности продолжить начисление амортизации капитальных вложений в объекты арендованных основных средств в случае заключения нового договора аренды этих же основных средств НК РФ не предусмотрено, начисление амортизации в целях налогообложения прибыли должно быть прекращено в порядке, определенном главой 25 НК РФ, то есть с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания срока действия первого договора аренды. Вместе с тем в случае внесения изменений в договор аренды в части продления срока аренды в порядке, установленном главой 29 ГК РФ, арендатор вправе начислять амортизацию по указанным капитальным вложениям в течение срока действия договора аренды с учетом изменения его срока действия (письма Минфина России от 21.11.2012 N 03-03-06/1/601, от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174, УФНС России по г. Москве от 25.08.2010 N 16-15/089245@).
Согласно позиции финансового ведомства в отношении неотделимых улучшений не применяется амортизационная премия, предусмотренная п. 9 ст. 258 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18, от 20.10.2006 N 03-03-04/1/703).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации организация вправе учесть в целях налогообложения неотделимые улучшения, возникшие в результате реконструкции и модернизации арендованных объектов ОС, в качестве амортизируемого имущества и погашать их стоимость посредством начисления амортизации в течение срока действия договора аренды.

НДС

В силу п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.
При этом реализацией признаются передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
По мнению Минфина России, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. Аргументом в пользу данной позиции является то, что арендатор передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ по его созданию. А в соответствии с п. 4 ст. 38 НК РФ работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы (письма Минфина России от 25.11.2014 N 03-07-11/59765, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, от 26.07.2012 N 03-07-05/29, от 31.12.2009 N 03-07-11/341, от 06.04.2009 N 03-07-09/19, от 29.08.2008 N 03-07-11/290, от 03.11.2006 N 03-03-04/2/231, от 16.10.2006 N 03-03-04/2/218).
Соответственно, суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении работ, результатом которых являются неотделимые улучшения в арендуемое имущество, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (письма Минфина России от 05.11.2009 N 03-07-11/282, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 18.05.2006 N 03-1-03/985@, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505, от 26.01.2007 N 19-11/06916, от 08.12.2006 N 19-11/108507).
Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Таким образом, НДС, предъявленный подрядными организациями, проводящими работы по реконструкции и модернизации, а также суммы налога, предъявленные поставщиками материальных ценностей, используемых при проведении указанных работ, принимается к вычету в общеустановленном порядке. То есть НДС принимается к вычету на основании счетов-фактур, после принятия к учету работ, услуг и материальных ценностей — на основании соответствующих первичных документов.
Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Ответ прошел контроль качества

Консультации экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Предприятием была приобретена компрессорная станция, которая установлена в бытовом помещении арендованного здания. Срок аренды — 11 месяцев с ежегодной пролонгацией. Согласно техническим условиям эксплуатации компрессорной станции данный объект должен быть установлен в изолированном помещении. Поэтому была построена капитальная перегородка из керамзитных блоков с дверью. Данный объект будет оприходован на счет учета основных средств 01. Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, и их стоимость не возмещается.

Налог на прибыль

Неотделимые улучшения (капитальные вложения в объекты арендованного имущества) относятся к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом необходимо учитывать условия отнесения имущества к амортизируемому, установленные п. 1 ст. 256 НК РФ, в том числе стоимостной критерий (в настоящее время — 40 000 руб.).

Арендатор будет вправе учесть амортизационные отчисления для целей налогообложения прибыли при наличии (п. 1 ст. 258, ст. 252 НК РФ):

— согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений;

— условия в договоре аренды о том, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендатору;

— документального подтверждения и экономического обоснования расходов.

В рассматриваемом случае организация-арендатор осуществила неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем, по условиям договора аренды расходы арендатору не будут возмещены. Следовательно, арендатор вправе будет начислять амортизацию по неотделимым улучшениям и учитывать суммы амортизационных отчислений в составе расходов для целей налогообложения прибыли.

Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Таким образом, арендатор вправе устанавливать на капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (неотделимые улучшения) самостоятельный срок полезного использования, отличный от срока, принятого для самого объекта основных средств (арендованного помещения).

При этом, если Классификацией основных средств для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, следует учитывать положение п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (смотрите также письмо Минфина России от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75). То есть отнесение неотделимых улучшений к амортизационной группе, отличной от здания, должно быть подтверждено Классификацией основных средств либо техническими условиями или рекомендациями изготовителей.

В Классификации основных средств не содержится такого объекта, как строительно-монтажные работы или капитальная перегородка. Применительно к рассматриваемой ситуации, поскольку неотделимые улучшения произведены в виде строительно-монтажных работ, определить их срок службы отдельно от объекта недвижимости руководствуясь п. 6 ст. 258 НК РФ, достаточно проблематично.

В связи с изложенным во избежание налоговых рисков организация может принять решение и рассчитать срок полезного использования капитальной перегородки, созданной в результате произведенных в арендованном помещении работ, исходя из срока полезного использования, определенного для самого арендованного помещения (здания).

При этом необходимо учитывать, что поскольку по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (смотрите, например, письмо Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384), то в таком случае к концу срока аренды по неотделимым улучшениям вероятнее всего остается недоамортизированная часть. Неотделимые улучшения по окончанию срока аренды, как правило, передаются арендодателю безвозмездно, поэтому несамортизированная часть затрат не может быть учтена арендатором в целях налогообложения прибыли (смотрите, например, письма Минфина России от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134, от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12).

Однако в случае, если договор аренды будет пролонгирован (в рассматриваемой ситуации договор аренды ежегодно пролонгируется), то, по мнению Минфина России, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке (письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75). В то же время, если будет заключен новый договор аренды с новым сроком действия, начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений должно быть прекращено (письмо Минфина России от 25.10.2011 N 03-03-06/1/689).

Бухгалтерский учет

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, согласно п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), учитываются в составе ОС.

Законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в собственные ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 47 Положения N 34н).

Таким образом, произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества до момента передачи арендодателю должны быть включены арендатором в состав собственных ОС.

В то же время в отношении указанных капитальных вложений должны выполняться условия, поименованные в п. 4 ПБУ 6/01.

Так, одним из условий принятия на учет актива в качестве основного средства является использование объекта в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев.

На наш взгляд, данное условие означает именно возможность использования объекта в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев. При этом понимать под использованием объекта в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев возможность использования объекта определенной организацией не следует.

Принимая во внимание, что в вопросе речь идет о капитальной перегородке, полагаем, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, могут быть учтены в качестве самостоятельного объекта основных средств.

Вместе с тем бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества неоднозначен. Существует и альтернативное мнение по учету неотделимых улучшений у арендатора.

Так, в пунктах 3, 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), говорится, что арендатор учитывает капитальные вложения в арендованный объект в составе основных средств, только если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. Кроме того, и по смыслу норм ГК РФ все неотделимые от объекта недвижимости улучшения не являются отдельным объектом гражданского оборота, если иное прямо не предусмотрено договором. При этом в любом случае неотделимые улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Однако Минфин России придерживается мнения, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект в любом случае учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора. Свой вывод финансовое ведомство делает на основании п. 5 ПБУ 6/01 без ссылки на нормы Методических указаний (смотрите письма от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46, от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37, от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73 и от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17). Причем в письмах подчеркивается, что Методические указания действуют в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

Таким образом, если арендатор принял решение о включении неотделимых улучшений в состав основных средств, он должен применять общие правила ПБУ 6/01. Стоимость неотделимых улучшений погашается посредством начисления амортизации.

В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта не привязан к Классификации основных средств, обязательной в целях налогового учета. Поэтому он может быть определен исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта, например, срока аренды (п. 20 ПБУ 6/01). В связи с чем полагаем, что в рассматриваемом случае организация может в бухгалтерском учете установить срок полезного использования в отношении неотделимых улучшений исходя из срока аренды помещения (так как использование арендатором неотделимых улучшений ограничено сроком аренды).

С данной позицией соглашаются и некоторые суды. Так, например, суд в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 09АП-9761/13 пришел к выводу, что для целей бухгалтерского учета в силу прямого указания п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объектов основных средств, являющихся предметом договора лизинга, определяется исходя из срока действия договора аренды (лизинга).

Однако, если срок полезного использования неотделимых улучшений, установленный в бухгалтерском учете (например, исходя из срока аренды), не будет совпадать со сроком, установленным для целей налогообложения (исходя из срока полезного использования самого арендованного помещения), то в учете возникнет необходимость применения положений ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Синельникова Татьяна, Королева Елена

Как неотделимые улучшения влияют на налоговый учет у арендатора

Вводная информация

Собственники объектов недвижимости, преследуя цель снизить свои издержки, нередко возлагают проведение работ по улучшению и ремонту помещений на арендаторов. Одни прописывают этот момент сразу в самом договоре аренды, другие договариваются уже после заключения договора, третьи вообще отдают этот вопрос на откуп арендаторам (мол, хотите, улучшайте, хотите — нет).
В каждой из этих ситуаций могут возникнуть свои «подводные камни», так как многое зависит от того, прописана обязанность арендатора по улучшению помещений в договоре аренды или нет. А также от того, какие именно работы владелец помещения хочет возложить на арендатора. Это может быть и обычный «косметический» ремонт, и более глобальные работы (например, смена окон, потолка, реконструкция и т.д.).
Безусловно, такие моменты лучше обговаривать между собой еще на стадии заключения договора, чтобы потом не возникало проблем и вопросов. Но даже если стороны этого не сделали, существуют общие правила, которые действуют «по умолчанию». Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ и заключаются в том, что капитальный ремонт обязан осуществлять за свой счет арендодатель, а текущий — арендатор. Обращаем внимание, что про улучшения в этой статье ничего не говорится. Порядок осуществления улучшений регулируется уже другой нормой, статьей 623 ГК РФ. Из чего делаем вывод, что капитальный ремонт и неотделимые улучшения — понятия не тождественные.
Если арендатор произвел отделимые улучшения, то эти улучшения являются его собственностью (в случае, когда иное не предусмотрено договором). Если же речь идет об улучшениях, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то все зависит от того, с согласия ли арендодателя они произведены. Компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных им без согласия собственника, собственник не обязан. При наличии такого согласия арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (если иное не предусмотрено договором аренды). То есть в договоре аренды собственник может прописать обязанность арендатора по проведению неотделимых улучшений и отдельно оговорить, что возмещать ему расходы он не будет. На практике собственники зданий часто используют именно такой подход.

Если стоимость улучшений не возмещается

Итак, рассмотрим особенности налогообложения в ситуации, когда арендатор производит неотделимые улучшения, которые впоследствии арендодатель ему не компенсирует. Возможны два варианта: когда работы производятся с согласия собственника, и когда такого согласия нет. Самые главные вопросы, которые интересуют арендатора, звучат так: сможет ли он учесть расходы по неотделимым улучшениям в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, а НДС по ним — принять к вычету? Давайте разберемся.
В пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса сказано: «амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя». Обратите внимание, что неотделимые улучшения могут амортизироваться только в том случае, если они произведены с согласия владельца помещения. Соответственно, если работы были произведены без его согласия, то арендатор не сможет амортизировать стоимость произведенных работ. Получается, что такие расходы вообще не будут уменьшать его налогооблагаемую прибыль (письмо УФНС по г. Москве от 16.03.06 № 18-11/1/20791).
При списании стоимости неотделимых улучшений следует знать, что стоимость улучшений должна амортизироваться исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ). Более того, законодатель ввел ограничение по сроку списания, установив, что стоимость неотделимых улучшений амортизируется только в период действия договора аренды. Учитывая, что арендованным имуществом выступает, как правило, помещение (здание), а срок аренды гораздо меньше срока полезного использования здания, ежемесячные суммы амортизации по неотделимым улучшениям будут незначительные. Это означает, что большая часть затрат арендатора так и не будет отнесена на уменьшение прибыли. Особенно если договор аренды заключен на непродолжительный период времени.
А если срок действия договора аренды закончился, но арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя? В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Может ли арендатор продолжить амортизацию улучшений? Недавно Федеральная налоговая служба ответила на этот вопрос. Налоговики расценили описанную ситуацию как прекращение договора с истекшим сроком действия, а возобновление договора — как заключение нового договора аренды (письмо от 13.07.09 № 3-2-06/76). Это означает, что арендатор не может продолжать начислять амортизацию. Чуть позже Минфин пришел к точно такому же выводу (письмо от 18.09.09 № 03-03-06/2/174). В то же время двумя месяцами ранее представители Минфина заявляли, что при пролонгации договора арендатор сможет продолжить начисление амортизации. И лишь в том случае, если заключен новый договор аренды с новым сроком действия, начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений должно быть прекращено (письмо от 17.07.09 № 03-03-06/1/478).
В чем тогда разница между пролонгацией и возобновлением договора на тех же условиях согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса? Понятие «пролонгации» расшифровали столичные налоговики. В письме УФНС России по г. Москве от 28.06.07 № 20-12/060972 они отметили, что пролонгация представляет собой изменение (продление) срока действия договора и оформляется, как правило, заключением дополнительного соглашения, в котором предусмотрен новый срок действия договора, до истечения срока действия основного договора.
Таким образом, возобновление договора по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ не приравнивается к пролонгации договора аренды. Поэтому во избежание рисков и ради возможности арендатора беспрепятственно продолжать амортизировать стоимость неотделимых улучшений, сторонам лучше заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором будет указан увеличенный срок аренды.
Что касается НДС, учтенного в стоимости неотделимых улучшений, то, по нашему мнению, арендатор вправе принять его к вычету при выполнении общих условий (наличие счета-фактуры, использование арендованного помещения в операциях, облагаемых НДС и принятие работ к учету).

Положена ли арендаторам амортизационная премия

Вот уже несколько лет действует норма, позволяющая организациям списывать определенную часть расходов (10 или 30%) по капитальным вложениям, в том числе по расходам на реконструкцию, модернизацию и прочим «капитальным» работам единовременно. Такая возможность предусмотрена пунктом 9 статьи 258 НК РФ. Могут ли ей воспользоваться арендаторы, осуществляющие работы по созданию неотделимых улучшений в арендованном помещении? Минфин в письме от 09.02.09 № 03-03-06/2/18 заявляет, что не могут. Чиновники объясняют свою позицию двумя причинами. Во-первых, произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора. Во-вторых, для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный пунктом 1 статьи 258 НК РФ.
Однако подход чиновников нельзя признать бесспорным. «Амортизационная премия» установлена для любых основных средств, за исключением безвозмездно полученных. Следовательно, под пункт 9 статьи 258 НК РФ подпадают, в том числе, арендованные основные средства и арендатор на вполне законных основаниях вправе применить «амортизационную премию» по капитальным вложениям.
К настоящему времени арбитражная практика по данному вопросу, к сожалению, не сформировалась. Если арендатор пойдет против позиции чиновников, то альтернативную точку зрения ему, скорее всего, придется отстаивать в судебном порядке.

НДС с «безвозмездной передачи» улучшений

Существует мнение, что по мере окончания срока аренды возникает операция по безвозмездной передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений. А безвозмездная передача, как известно, является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Несложно догадаться, что такой позиции придерживаются большинство инспекторов на местах, да и федеральные чиновники неоднократно высказывались в поддержку такого подхода (см., например, письмо Минфина России от 06.04.09 № 03-07-09/19).
Однако эту позицию можно оспорить, что подтверждает успешный арбитражный опыт некоторых организаций. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 30.09.08 № КА-А40/9153-08 отметил, что «при передаче арендодателю затрат на стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта не возникает операций, признаваемых объектом обложения НДС».
В то же время в арбитражной практике можно встретить решения, когда суды приходят к выводу: передача арендодателю улучшений арендованного имущества является реализацией работ. Следовательно, возникает объект обложения НДС. Примером тому является постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.10.08 № Ф03-4340/2008. Правда, в этом деле организации, на наш взгляд, следовало настаивать на том, что реализации (а точнее выполнения) работ не было, так как работы выполнял не сам арендатор, а подрядчик для арендатора. Поэтому реализация работ возникла, но у подрядчика, а не у арендатора.
Но на это налоговики могут сказать, что возникает реализация не работ, а, к примеру, имущества в виде неотделимых улучшений. Тогда в свою защиту арендаторам стоит привести следующие аргументы. Объектом налогообложения НДС признается передача права собственности на имущество. Можно ли утверждать, что арендатор передает арендодателю в собственность неотделимые улучшения? Для этого необходимо разобраться, получает ли арендатор право собственности на эти улучшения изначально. Ведь чтобы передать право собственности, нужно сначала его получить. По этому вопросу специалисты высказывают разные мнения. Мы считаем, что изначально права собственности на неотделимые улучшения у арендатора нет, а, значит, НДС начислять ему не нужно, так как отсутствует факт перехода права собственности.
Если обратиться к статье 623 ГК РФ, то можно увидеть, что она предусматривает единственный случай, когда улучшения являются собственностью арендатора — если улучшения носят отделимый характер. В отношении неотделимых улучшений ГК РФ четких указаний не дает. На основании этого можно сделать вывод, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя.
Кроме того, согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. То есть при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Из чего можно сделать вывод, что неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав и право собственности распространяется на всю неделимую вещь. Следовательно, произведенные арендатором неотделимые улучшения, как и арендованное имущество, не будут являться собственностью арендатора.
Такой вывод сделал, к примеру, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 01.10.07 № 09АП-12378/2007-АК. Судьи отметили, что капитальные вложения улучшают объект основных средств и могут быть использованы только совместно с таким объектом. А поскольку такие улучшения неразрывно связаны с объектом аренды, поэтому они изначально являются собственностью арендодателя.
Если вы, будучи арендатором, не хотите начислять НДС и готовы при возникновении споров отстаивать свою позицию в суде, то рекомендуем включить в договор дополнительное условие о праве собственности на неотделимые улучшения в договор. Это повысит ваши шансы на успешный исход дела.
Кстати, в упомянутом выше письме Минфина РФ от 06.04.09 № 03-07-09/19 содержится еще один сомнительный вывод. Чиновники отметили, что у арендатора вычет НДС, предъявленного подрядчиком, выполняющим работы по неотделимым улучшениям (реконструкции), «возможен при передаче результатов этих работ арендодателю». То ли чиновники хотели сказать, что вычет возможен только после начисления НДС, то ли что в случае отсутствия факта начисления НДС в дальнейшем вычет будет считаться незаконным. Любую из данных трактовок мы считаем спорной при условии, что арендатор использует арендованное помещение для осуществления облагаемых НДС операций.

Стоимость улучшений возмещается арендатору

Теперь рассмотрим ситуацию, когда собственник здания согласился возмещать арендатору его расходы по капвложениям в неотделимые улучшения. В этом случае арендатор не должен амортизировать стоимость работ. Но может ли он каким-то иным способом учесть понесенные расходы при налогообложении прибыли?
Ответ на этот вопрос зависит от того, кто именно выполняет работы по улучшению. Если работы осуществляет сам арендатор (силами собственных рабочих), то подобные работы нужно расценивать как выполнение работ для заказчика, то есть для арендодателя. Фактически в ходе такой операции у арендатора возникает выручка, с которой ему необходимо исчислить НДС и налог на прибыль.
Соответственно, расходы, понесенные при выполнении работ (зарплата рабочих, стоимость ТМЦ и т.д.), будут учитываться при налогообложении прибыли, а «входной» НДС по расходам будет приниматься к вычету.
Но такая ситуация встречается крайне редко. Обычно арендаторы для подобных работ привлекают подрядчиков. Вот здесь и возникает масса вопросов и противоречивых мнений. Самые важные вопросы заключаются в том, можно ли арендатору относить на уменьшение прибыли стоимость неотделимых улучшений, и надо ли включать в базу по налогу на прибыль сумму полученной компенсации?
Некоторые специалисты придерживаются мнения, что в данной ситуации сумму компенсации нужно включить в доходы, а расходы, осуществленные арендатором, — в расходы (письмо УФНС России по г. Москве от 16.03.06 № 18-11/1/20791). Но с другой стороны доход — это экономическая выгода налогоплательщика в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). А само слово «компенсация» («возмещение») говорит об отсутствии у арендатора экономической выгоды, как таковой, а значит, об отсутствии возможности учесть расходы и необходимости показать доходы. Поэтому в приведенном мнении можно усомниться.
Тем не менее, мы считаем, что многое зависит от того, как именно составлен договор аренды. Дело в том, что формулировки, касающиеся оплаты стоимости неотделимых улучшений, можно квалифицировать как наличие в договоре аренды признаков договора подряда. Как известно, любой договор может быть смешанным, содержащим в себе признаки разных договоров одновременно. Если в договоре аренды усматриваются признаки договора подряда (например, вместо обязанности арендодателя по возмещению расходов прописано условие об оплате стоимости работ, произведенных арендатором), то арендатору лучше отразить и доходы и расходы. Причем, факт привлечения подрядчиков к данной работе характера «подрядных» отношений между арендатором и арендодателем не меняет, так как при выполнении работ организация может привлекать и субподрядчиков.
Соответственно, в таком случае нужно начислить НДС со стоимости реализованных работ, а суммы «входного» НДС арендатор может спокойно принять к вычету.