Как узаконить садовый домик

Содержание

Как оформить дачный домик в собственность в 2020 году – пошаговая инструкция

Самовольное строительство объекта недвижимости на садовом участке не является основанием считать его собственностью. В этот разряд его переводит только регистрация дачного дома в соответствующей службе и получение кадастрового номера. Оформление садового дома в собственность дает возможность совершать с этим объектом недвижимости многие юридические сделки – дарить, обменивать, передавать в наследство, страховать, использовать в качестве залога при кредитовании и оформлении ипотеки.

Государство пошло навстречу владельцам неучтенной недвижимости и предложило в 2006 году упрощенный вариант правового механизма регистрации собственнических прав на дом в СНТ. В народе эта программа называется «дачной амнистией», которая должна была действовать до 2015 года, но сейчас продлена до первого марта 2021 года. Поэтому если вы не успели воспользоваться упрощенным вариантом узаконивания построек в садоводстве, вам будет интересна пошаговая инструкция, как зарегистрировать дом на дачном участке в 2020 году.

Как оформить дом по дачной амнистии

Напомним, что воспользоваться упрощенным механизмом регистрации могут только владельцы дачных участков земли, при условии наличия приватизационных документов или нахождении в собственности этих участков. Упрощенный порядок регистрации доступен для следующих объектов капитального строительства в садовых товариществах:

  • садовые домики и дачи, используемые для длительного или постоянного жилья;
  • бани на фундаменте и банные комплексы;
  • капитальные гаражи;
  • хозяйственные постройки на фундаменте (сараи, террасы, беседки).

Если постройки не относятся к категории капитального строительства, регистрировать их необязательно. Кроме того, если землю получили до 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного Кодекса, приватизация и перевод земельного участка в собственность осуществляется также по ускоренной и упрощенной программе на бесплатной основе. Полученные документы имеют равную силу с документами правовладения на участки, приобретенные после указанной даты.

Общие моменты регистрации права собственности

Получить дачу в собственность в 2020 году стало несколько сложнее, чем в предыдущий период. В 2016 году оформление дома по дачной амнистии проходило на основании декларации об объекте недвижимости. На сегодняшний день для этого нужен технический план. То есть, чтобы провести регистрацию садового дома, необходимо воспользоваться услугами кадастрового инженера, который произведет обмеры, установит точные координаты жилой постройки и составит техническую документацию.

При выборе специалистов следует обращать внимание, если у них разрешение на ведение данного вида деятельности, которое выдается специализированными саморегулируемыми организациями (СРО). Проверить наличие такого допуска можно официальном сайте Федеральной Службы КР.

Стоимость составления тех. плана варьируется в пределах 5 – 10 тысяч рублей, что напрямую зависит от площади и конфигурации строения. Срок выполнения работ – около месяца. От необходимости иметь технический паспорт освобождены те объекты, которые уже были зарегистрированы ранее и имеют кадастровый номер. То есть, вызов кадастровых специалистов нужен только в тех случаях, когда регистрация садового дома осуществляется в первый раз.

Изменения также коснулись временных рамок и порядка оформления дома в собственность. Процедура регистрации частично переместилась в онлайн, объединились две учетные базы:

  1. кадастровый учет строительных объектов различного назначения;
  2. федеральная регистрация прав собственности.

Из них был создан Росреестр, значительно упрощающий процесс обмена информации между ведомствами. Это дает существенное ускорение любых операций с недвижимостью, в том числе и с ее регистрацией. Ведь теперь что для оформления земли в собственность, что для постановки на учет дачного домика в садоводстве требуется подавать всего одно заявление, а не два.

При оформлении домика по дачной амнистии, при условии, что постановка на кадастровый учет конкретного объекта недвижимости происходит впервые, на основании этого заявления проводят одновременно учет и регистрацию постройки. Занимает процедура не более 10 дней.

Кстати, благодаря изменениям в программе дачной амнистии теперь стало возможным пожаловаться на чиновников Росреестра в случае обнаружения нарушения прав собственника, как земельного участка, так и любой другой недвижимости. Под штрафные санкции попадают те чиновники, которые допустили ошибки в документации, необоснованно отказали в приеме регистрационных документов, сорвали установленные законодательством сроки и так далее.

Для оформления дачного домика в собственность не обязательно обращаться в Росреестр. Удобнее взаимодействовать с местным многофункциональным центром (МФЦ), который с начала этого года взял на себя ответственность по проведению любых операций с недвижимостью. Срок регистрации несколько увеличится (примерно, на 2 дня), но зато никаких очередей.

В 2016 году результатом регистрации дачных строений было получение свидетельства о праве на собственность на бумажном носителе. В 2020 году свидетельство предполагается в электронном варианте, на руки оно не выдается, так как будет храниться в архиве Росреестра. Владельцам загородных домов, дач и садовых участков, поставившим их на учет, при необходимости будет предоставляться упрощенная выписка, которая по правомерности ни в чем не уступает бумажному свидетельству.

Как оформить садовый домик в собственность

Регистрация садового домика в собственность по дачной амнистии происходит по установленным законодательством правилам.

Сначала вам следует обратиться к кадастровым инженерам в БТИ или другую организацию, занимающуюся данной деятельностью, для оформления технической документации. На основании поступившей заявки, уполномоченный специалист произведет выезд для замеров и определения координат строения, данные внесет в соответствующий протокол. Необходимую для дальнейших действий документацию заявитель получает через 14 дней.

Второй шаг – это оплата госпошлины. Реквизиты для оплаты предоставит непосредственно уполномоченный орган – отделение Росреестра или МФЦ. Здесь же вы можете узнать, какие документы нужны для проведения операции постановки на учет дачных домиков, гаражей, хозяйственных и других построек, расположенных на садовом участке.

После оплаты государственной пошлины, с техническим паспортом строения, право определяющим документом на земельный участок и паспортом отправляете вновь в МФЦ и подаете заявление на регистрацию жилой недвижимости на дачном участке. Если в документах нет ошибок, данные в течение 7 рабочих дней вносятся в базу Росреестра, а заявитель получает соответствующую выписку.

Зачем нужна регистрация садовой недвижимости?

Дачи, загородные дома, садовые домики и другие сооружения капитального строительства необходимо оформить в собственность, чтобы:

  • их не признали самостроем и не снесли на законных основаниях;
  • избежать разногласий с соседями по расположению жилого и хозяйственных строений, а также, чтобы исключить споры о границах земельных участков;
  • получить компенсацию в случае нанесения порчи третьими лицами или в случае сноса построек по муниципальным или государственным нуждам;
  • исключить вероятность начисления ИФНС налога на имущество за 3 года и штрафа, размер которого составляет 20 процентов от суммы этого налога;
  • исключить вероятность проблем при подключении газа, электричества и других инженерных коммуникаций;
  • получить возможность совершать сделки с этим объектом недвижимости, как и с любым другим, находящимся в собственности: дарить, продавать, передавать по наследству, страховать, использовать в качестве залога при кредитовании.

Дачная амнистия по регистрации неучтенных построек на садовых участках действует только до первого марта следующего года. Упрощенная процедура уже не раз усложнялась, и никто не может сказать точно, что будет после окончания программы. Известно одно – проще, быстрее и доступнее, чем сейчас, скорее всего, не будет.

Что грозит, если не регистрировать дачный дом?

Многие до сих пор не понимают, нужно ли регистрировать дачи. На самом деле не нужно, но если вы ее не зарегистрируете, у вас впоследствии могут быть проблемы с продажей или передачей ее по наследству или по дарственной. Как говорит адвокат Кирилл Иванов, если вы дом регистрировать не станете, ничем это не грозит. Нарушением это не считается. Здесь нет ни административной, ни уголовной ответственности. Регистрация дачного дома, скорее, личное дело владельца. «Как правило, большинство граждан его не регистрируют для того, чтобы не платить налоги, во-вторых, чтобы не ходить по всем инстанциям и не оформлять этот дом. Потому что людям придется для этого дополнительно заплатить деньги, чтобы составить проект со специализированной организацией, затем пройти несколько кругов по кабинетам, чтобы сдавать документы на регистрацию дома. Окончательно он регистрируется в Росреестре. Поэтому это достаточно сложно и бюрократично. Поэтому люди стараются не обращаться. Ну а те, у кого дом стоит по несколько миллионов рублей, регистрируют его для того, чтобы застраховать. Не дай бог будет пожар, если дом не зарегистрирован, никакой компенсации владелец получить не сможет», — говорит адвокат. Можно ли зарегистрировать дом в СНТ как жилой? Подробнее

Что касается походов по инстанциям — в последние годы процедура серьезно упростилась, в большинстве случаев вам будет достаточно вызвать кадастрового инженера и с техническим планом дома идти в МФЦ.

По словам юриста Сергея Кормилицина, регистрация дома — право, но не обязанность собственника. И никто дачу у вас не отберет, даже если вы ее не регистрировали. «Имущества лишиться точно нельзя, во-первых, потому что нельзя лишить того, чего не существует, а во-вторых, потому что нет таких законодательных актов, которые позволяли бы лишать человека частной собственности только потому, что он ее не регистрирует. Есть некоторые опасения по поводу того, что налоговая может начислить налог на такое имущество, даже если оно не зарегистрировано. Более того, Росреестр присылает собственникам дачных участков письма по этому поводу с требованием скорейшей регистрации права, но на практике я с таким не встречался», — заключил Кормилицин.

Дачная амнистия 2019: как оформить, какой закон регулирует, в чем особенности

У владельцев загородных участков много вопросов к дачной амнистии, которая снова продлена: со 2 августа 2019 года по 1 марта 2021 года. Новая дачная амнистия отличается от той, что была раньше – этот термин объединяет целый ряд разных законов. Да, как и раньше, все сводится к тому, что оформление недвижимости будет дешевле и проще, но все довольно сложно, а главное, амнистию продлили не для всех. Мы подготовили карточки, которые объясняют условия дачной амнистии 2019 года.

Я начал стройку загородного дома три года назад, разрешения не получал. Как мне узаконить дом по новой дачной амнистии?

До 1 марта 2021 года вы можете без суда узаконить дом, который начали строить самовольно до 4 августа 2018 года (с этой даты разрешение на строительство не требуется, дома строят по уведомлению). Подавайте уведомление.

А чтобы узаконить дом на садовом участке, тоже нужно уведомление?

Нет, дом на садовом участке можно узаконить без уведомления, достаточно техпаспорта и декларации, но исключительно до до 1 марта 2021 года (до этого срока продлена дачная амнистия).

Я хочу узаконить свой великолепнейший капитальный гараж. Нужно уведомление?

Нет. Тут ничего не изменилось. Для регистрации гаража и любой другой капитальной хозпостройки нужны только:

  • Заявление;
  • Документ, подтверждающий права на земельный участок;
  • Техплан (он должен быть заверен кадастровым инженером);
  • Декларация от собственника гаража (или другой постройки).

А если я не буду оформлять недвижимость в собственность, могут ли меня обязать по закону?

Не могут: ни по Налоговому кодексу РФ, ни по Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но тогда вы не сможете распоряжаться своим домом: продавать, дарить, оставлять в наследство. На нашем портале есть статья, в которой эксперт подробно анализирует все риски такой стратегии.

Какой размер госпошлины за оформление объекта недвижимости по дачной амнистии? В МФЦ потребовали 2000 рублей, они правы?

Нет. Госпошлина за оформление объекта по амнистии — 350 рублей. Другое дело, что придется заплатить за кадастровый учет и технический план, но это совсем другие расходы. В статье на FORUMHOUSE вопрос госпошлины рассматривался подробно и с конкретными примерами.

Зачем опять продлили дачную амнистию и в чем теперь ее смысл?

Мы много раз рассказывали об отмене разрешения на строительство с 4 августа 2018 года. Вместо него теперь подается уведомление. Старая дачная амнистия позволяла в упрощенном порядке узаконить дома, которые начали строить до этой даты, в том числе и те дома, которые уже были построены. 1 марта 2019 действие старой дачной амнистии закончилось. Узаконить дома, на строительство которых не выдавалось разрешение, можно было только в судебном порядке. Оказалось, что воспользоваться дачной амнистией не успели очень многие, этим и объясняется ее продление до 1 марта 2021 года. До этого срока можно узаконить дом, не обращаясь в суд и не переплачивая лишних денег – по уведомлению.

А продлен ли этот упрощенный порядок на садовые дома? Я слышал, что все стало сложнее?

Так и есть. Как мы рассказывали, теперь у дачников осталось только два вида участков: СНТ и ОНТ (садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества). Огороднические участки предназначены для огородов. Строить ничего масштабнее теплицы там нельзя. На садовых участках можно строить полноценные дома для круглогодичного житья.
До конца 2016 года дома на садовых участках можно было оформить очень просто: нужны были только правоустанавливающий документ на землю и заявление. С начала 2017 года я ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» требует обязательного предъявления технического плана дома.
С1 марта 2019 года все стало еще сложнее.

К сожалению, именно для садовых участков амнистию не продлили. Теперь такие дома надо оформлять по уведомлению, как ИЖС.

Ну не знаю, сосед говорит, что он оформил дом на садовом участке без уведомления. Он врет?

Вы удивитесь, но сосед не врет. Действительно, с одной стороны для домов на садовых участках теперь нужны уведомления, как для ИЖС. Но в то же время, в закон о регистрации недвижимости добавлен пункт, который все-таки позволяет оформлять дома на садовых участках в собственность, не получая разрешение на строительство и даже не отправляя уведомления. Но тут нужен ряд условий:

  1. Необходим техплан на дом;
  2. Нужны правоустанавливающие документы на ЗУ;
  3. В ЕГРН не зарегистрировано право собственности на эту землю.

В техплан сведения о доме будут внесены по декларации от собственника.
В регистрации могут отказать, если окажется, что свидетельство на выделение земли подделано, на участок претендует кто-то еще, или участок уже оформлен в собственность (тогда нужно подавать уведомление).

Что изменилось в оформлении земельных участков, выделенных до 30 октября 2001 года?

Ничего. На каком бы основании не был выдан участок, вы можете в любое время оформить его в собственность. Нужны только:

  • правоустанавливающий документ (распоряжение органа власти, выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, акт, договор, свидетельство, выписка из похозяйственной книги и т.п);
  • чтобы назначение участка было для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
  • заявление (может подать как тот, кому выдали землю, так и его наследник).

Пусть вас не тревожит, если нигде в старых документах не указан вид права. Все равно считается, что землю передали в собственность

Если все эти условия соблюдены, участок вы оформите всего за 350 рублей, а потом без головной боли оформите в собственность дом, который там построили.

А как оформлять в собственность дом на таком участке?

В зависимости от его назначения. Если он выделен под ИЖС, то или по продленной амнистии, или подавать уведомление в обычном порядке. Если это садовый участок, то все, что нужно – техплан и декларация.

Задать вопрос консультанту или просто опытному пользователю можно на ветке Регистрация дома на землях ЛПХ, ИЖС — 2. Узнайте, как легко и быстро получить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС. Узнайте, как снизить юридические риски при покупке недостроя. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.

Подписывайтесь на наш Telegram каналЭксклюзивные посты каждую неделю

Оформляем дачный дом в собственность на участке, который уже в собственности

Статья обновлена: 17 марта 2020 г. Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Здесь я опубликовал подробную инструкцию про регистрацию в собственность дачного дома на земельном участке, который уже в собственности. Инструкция универсальная и подходит для всех дачных и садовых участков. Для начала внимательно прочтите основные моменты и условия для оформления, и только потом инструкцию.

Основные моменты и условия по оформлению

  • На огородном участке нельзя построить дачный дом, следовательно и зарегистрировать его в собственность.

    Каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Теперь дачный участок может быть только двух видов — садовый или огородный.

    Если участок имеет ВРИ как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке можно построить дачный дом и оформить его. Менять название ВРИ не нужно.

    Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке можно строить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗп. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Больше ничего.

  • При оформлении дачного дома на помощь приходит закон о «Дачной амнистии». То есть на дом потребуется только два документа — технический план и декларация (п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Не нужно получать разрешение на строительство или уведомлять местную администрацию — . Где заказать документы и все оформить прочтете ниже в инструкции.

    Вышеуказанный упрощенный порядок действует с 1 июля 2019 года до 1 марта 2021 года — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения были внесены ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 N 267-ФЗ. Неизвестно какие будут требования после 1 марта 2021 года.

  • Не имеет значение как собственникам достался участок — они оформили его в собственность на основании бессрочного пользования/наследуемого владения, купили, получили по наследству или дарению. Инструкция по оформлению не меняется. Главное, чтобы у владельцев был правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП (в бумажном или электронном виде).

    Где и как заказать выписку из ЕГРН на участок — онлайн способ

    Образцы документов

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Свидетельство

    Выписка из ЕГРН

  • Дом можно оформить в собственность, даже если у земельного участка не установлены границы в кадастре.

    Основное условие — участок должен стоять кадастровом учете (п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Если участок имеет кадастровый номер, значит он поставлен на учет. Данный номер есть в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН. Образцы выше. Еще есть подробная инструкция — как узнать поставлен ли участок на кадастровый учет.

  • Дом оформляется на всех собственников участка по размеру их долей. По закону действует принцип единства судьбы участка и любых построенных объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Все собственники участка должны быть согласны на оформление дома, потому что подают общее заявление — пп. 1 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Например, участок принадлежит трем собственникам — по 1/3. Значит и дом будет оформлен по 1/3 на каждого. Если в заявлении указать по-другому — регистрацию приостановят (пп. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

  • Не имеет значение, если дом был построен предыдущим собственником. Все на основании того же принципа единства судьбы участка и объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Кто на сегодня считается собственником участка, тот и будет собственником дома.

    Например, гражданин на своем участке построил дачный дом, но не стал регистрировать его в собственность. После его смерти наследникам в собственность перешел только участок. На дом ведь документов не было. В итоге наследники все равно могут оформить дом на себя.

Шаг №1 — Узнать можно ли вообще оформить дачный дом

Обычно дачные дома строили и строят, не обращая внимания на градостроительные требования и регламенты. Раньше многих регламентов не было и требования были незначительные, поэтому дома можно было легко зарегистрировать в собственность. Сейчас закон ужесточился и его нужно соблюдать. Иначе дом не зарегистрируют и не имеет значение, что он построен давно.

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству, которые указаны в ст. 38 ГрК РФ. Они в себя включают: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. Это и есть процент застройки. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

В качестве примера разберем самую распространенную проблему при оформлении — минимальный отступ от дома до границ участка. Раньше на отступы не смотрели, поэтому дома спокойно регистрировали. Сейчас по-другому. Если расстояние между домом и границами участка меньше минимального, дом в собственность оформить не получится. Чтобы соблюсти минимальный отступ придется или выкупить часть соседнего участка, или делать реконструкцию дома.

Как узнать местные минимальные отступы между домом и границами участка

В этом помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта с территориальной зоной (Генеральный план местности, Карта градостроительного зонирования и т.п.). Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно минимальные отступы везде разные — они зависят от местоположения участка.

Заранее предупреждаю — искать местные ПЗЗ и карту зонирования легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно.

Для примера я взял участок № 71 в СНТ «Дубрава» Ступинского муниципального района Московской области. Кадастровый номер — 50:33:0030173:85. Для справки — с 2017 года Ступинский муниципальный район был преобразован в городской округ Ступино. Дальше так и буду искать.

  1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на кадастровой карте.

    Это нам поможет в дальнейшем, потому что будем искать его на другой карте. Ссылка хоть и ведет на карту с неофициального сайта, но в ней гораздо удобней смотреть — указаны улицы и другие объекты.

    Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска и кликните по кнопке «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН. Образцы документов . Если что, можете найти сам участок с помощью кнопок навигации.

    У меня получилось так

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Мой участок с установленными границами в кадастре, поэтому он имеет форму и подсвечен желтым. Если у вашего участка границы не установлены, он на карте не будет отображаться. Его местоположение придется искать вручную. Или вбить кадастровый номер соседнего участка, если он известен. Так и найдете свой.

    Запоминаем особенные ориентиры рядом с участком — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название ближайших населенных пунктов. Поблизости моего участка есть озеро, клеверообразная транспортная развязка, нас.пункт Сафроново.

    Ориентиры рядом с участком

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами.

    Обычно их выкладывают на двух ресурсах: на сайте местной администрации и ФГИС ТП. Сначала опишу поиск через сайт администрации.

    1) В любом поисковике (Яндекс или Гугл) вбейте примерно такое словосочетание — «правила застройки и землепользования администрация + название вашего муниципального района». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация городской округ ступино». Первый результат оказался верным.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  3. 2) Чаще всего нужную информацию выкладывают архивом, которые имеют имеют формат zip или rar. Так было и в моем случае — на страница сайта я скачал архив.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    3) Распаковываю скаченный архив и открываю все файлы подряд, чтобы найти нужные. Правила были указаны в файле «ГО_Ступино_ТЧ_28_12_17», а карта в «ГО_Ступино_ПЗЗ_общая». У вас может называться по-другому. Обычно карта имеет большой размер, потому что она очень детальная. Поэтому ее лучше смотреть на компьютере, а не на смартфоне.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Если не получилось найти документы на сайте администрации, можно воспользоваться официальным сервисом — ФГИС ТП:

    1) На сайте кликните на вкладку «Документы», затем «По территории».

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    2) Справа в поле поиска вбейте название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Я вбил «Ступино». После этого появится список нормативных документов. В нем ищите Правила застройки и землепользования.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    3) Появится список документов. Их можно смотреть, не скачивая документ. Или все скачать архивом, чтобы искать уже в нем.

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    ПЗЗ и карту мы получили, продолжаем дальше.

  4. Находим свой участок на карте с градостроительными зонами. Это нужно чтобы узнать название территориальной зоны, в которой он расположен. Я нашел свой по вышеуказанным ориентирам — озеру и транспортной развязке.

    По таким ориентирам я нашел свой участок

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    На Кадастровой карте

    На Карте зонирования

  5. Теперь нужно узнать краткое и полное название территориальной зоны. Краткое описание зоны отображается на самой местности, а полное — по краям карты. Лучше запомнить оба названия, потому что в ПЗЗ иногда указывают только одно из них.

    Мой участок находится в территориальной зоне СХ-2. Полное название было в верхнем левом углу карты — «Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства».

    Название зоны

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Краткое

    Полное

  6. Теперь открываем скаченные Правила застройки и землепользования и находим градостроительные требования нашей зоны. В градостроительных регламентах перечислена нужная нам информация — требования по строительству. К этим требованиям относят и минимальный отступ между границами участка и построенного объекта.

    Мне повезло — я через поиск вбил название зоны «СХ-2» и сразу нашел нужную информацию. Оказалось, что для моего участка минимальный отступ от границы составляет 3 метра. Максимальный процент застройки — 40%.

    Требование по минимальному отступу и максимальному проценту застройки

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    В регламентах не было написано про максимальную этажность и высоту построек. Поэтому я дополнительно по слову «этаж» нашел требование — объекты строительства должны быть максимум в 3 этажа. Про предельную высоту ни слова.

    Требование по максимальному этажу

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Из вышеуказанного примера делаем вывод — я не смогу зарегистрировать дачный дом, если расстояние (отступ) между ним и границей участка будет меньше 3 метров.

В некоторых муниципальных районах установлены более требовательные градостроительные регламенты. Дополнительно могут установить минимальное расстояние от нашего дома до соседнего. Где-то учитывают даже расположение окон. Например, минимальное расстояние от стены с окном до соседнего дома — 6 метров, от стены без окна — 3 метра. В общем, нужно всегда учитывать местные градостроительные регламенты, которые приняты на данный момент.

Если дом подходит под градостроительные регламенты, можно переходить к следующему этапу.

Шаг №2 — Уточнить границы участка (желательно, но необязательно)

Бывает так, что у земельного участка не оформлены границы в кадастре. Такой участок не отображается на публичной кадастровой карте.

Примеры участков

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы установлены

Границы не установлены

Как я писал выше, дом можно оформить на земельном участке, даже если его границы нет в кадастре. Если у вашего участка нет границ в кадастре, я вам не советую оформлять границы. Это может занять много времени, сил и денег. Можете почитать инструкцию для общего представления. А так я советую сразу переходить на следующий шаг №3.

Если границы земельного участка есть в кадастре, то я советую эти границы уточнить. Объясню почему.

У земельных участков как бы две границы — кадастровые и фактические. Фактические границы — это границы на местности/по забору. Кадастровые границы — это расположение участка на основе координат его поворотных точек (углов). Они отображаются на кадастровой карте (образец выше), а координаты есть в выписке из ЕГРН (образец ниже). В идеале обе границы должны совпадать.

Поворотные точки участков и их координаты в выписке из ЕГРН

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Обычный с 4-мя точками

С 6-ю точками

Для регистрации дома нужно будет заказать его технический план (следующий этап №3). В этом документе, помимо планировки, будет отображено его точное расположение на участке. Чтобы определить точное расположение дома, специалист не будет мерить отступы от дома до забора (фактических границ), а снимет точные координаты внешних углов дома через GPS-оборудование. Поэтому в техническом плане дом всегда отображается относительно кадастровых границ, а не фактических.

Теперь о довольно распространенной ситуации — кадастровые и фактически границы могут не совпадать. Например, при установлении границ (межевании) была допущена ошибка. В итоге участок расположен в одном месте, а по координатам (по кадастровым границам) он сдвинут вбок на 1 — 2 метра. Или один из углов участка по координатам не совпадает. Я не буду здесь описывать почему такое случается. Просто нужно принять данный факт.

Частое явление — участок «сдвинут» и наслоился на другой.

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Выше я писал о минимальном отступе. Например, минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра. Теперь сопоставим все эти факторы — минимальный отступ и несовпадение границ. Специалист узнал точные координаты внешних углов дома и по этим координатам отобразил в техническом плане его расположение на участке. Когда участок сдвинут, может оказаться такая неприятность:

Разный отступ при несовпадении границ

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

По факту дом расположен от забора на 3,5 метра, а от кадастровых границ на 2,5 метра. Расстояние в 2,5 метра будет указано в техническом плане, поэтому данное расстояние и будет учитываться при регистрации. В итоге дом не пройдет регистрацию, потому что отступ от кадастровых границ меньше минимальных 3,5 метра.

Чтобы такое не допустить, я советую сначала уточнить границы участка. Хотя бы тех границ, которые проходят рядом с домом. Для этого нужно заказать у кадастрового инженера услугу — «Вынос точек в натуру».

Инженер впишет в свое GPS-оборудование кадастровые координаты поворотных точек участка (углов) и на местности определит — совпадает ли местоположения угла участка по забору с его кадастровыми координатами.

Подробная инструкция — как уточнить границы участка на местности.

Шаг №3 — Заказать технический план дома и декларацию

Ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «Требования к техническому плану»

Технический план и декларацию может оформить только кадастровый инженер — п. 4 ст. 1 и ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Кадастровый инженер может работать «на себя» как ИП или в какой-либо специализирующей компании — ст. 31 того же закона.

Цена услуги у всех разная — от 8 000 до 20 000 рублей. Зависит от региона и площади дома. Оформляют документы обычно за 20 — 25 дней. Их образцы и утвержденную форму найдете ниже.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться к любому кадастровому инженеру и подписать договор на проведение кадастровых работ по оформлению технического плана и декларации — ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Достаточно предоставить свои паспорта, СНИЛС (если есть) и правоустанавливающий документ на участок — свидетельство собственности или выписку из ЕГРН. Дополнительно дадут на подписание согласие на обработку персональных данных.

    Если одному из собственников нет 14 лет, вместо него документы подписывает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подписывает он и один из родителей/опекун — ст. 26 ГК РФ.

    После оплаты услуги с инженером нужно договорится о дате и времени его приезда на участок.

  2. Кадастровый инженер приедет на участок, где: 1) Измерит внутреннюю планировку и высоту дома. 2) Узнает точные координаты углов дома с помощью GPS-оборудования, чтобы зафиксировать его точное расположение на участке. 3) Задаст собственникам вопросы о материале внешних стен и перекрытий дома, дате постройки, назначения каждого помещения и т.п.

    На все работы уходит примерно 1-2 часа. Затем инженер сообщит когда можно забрать документы.

  3. Кадастровый инженер оформит технический план дома с декларацией в электронном виде на диске — п. 12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Декларация идет как приложение к тех.плану. По желанию кад.инженер может дополнительно распечатать документы на бумаге. При получении заказчики подписывают акт выполненных работ.

    Инженер сам присваивает дому кадастровый номер и впишет его в тех.план. По ссылке можете посмотреть форму тех.плана и декларации. Формы и требования по оформлению утверждены Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 N 953.

После оформления техплана можно приступить к регистрации права собственности.

Шаг №4 — Подать документы на регистрацию права собственности на дом

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал именно МФЦ.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Если одному из них нет 14 лет, вместо него документы подает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подает он вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.

    Госпошлина за регистрацию права — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

    • Паспорта собственников участка. Если одному из них нет 14 лет, то его свидетельство о рождении;
    • Документ о праве собственности на участок — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН/ЕГРП. По закону необязательный документ — п. 6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
    • Технический план с декларацией на диске;
    • Нотариальная доверенность с паспортом, если подает доверенное лицо. Паспорт доверителя не требуется;
    • Квитанцию об оплате госпошлины.
  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него — п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Заявителям нужно проверить свои данные в заявлении и подписать. Дом оформляется в такую же собственность и по таким же долям, как и участок.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Сообщит примерную дату по окончанию услуги. Документы отправляются регистратору. Остается ждать регистрации.

    Срок регистрации права — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Бывают задержки.

  4. Регистратор проведет экспертизу полученных документов — пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Также он запросит сведения из местных градостроительных регламентов, чтобы на их основании проверить — соответствует ли построенный дом местным требованиям или нет (минимальный отступ, этажность, процент застройки). Если все в порядке, проведет регистрацию права и постановку на кад.учет.
  5. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут выписку из ЕГРН на зарегистрированный дом. В ней будет указано, что он теперь в собственности и состоит на кад.учете (присовен кадастровый номер).

Дачная реформа: 10 важных дел, которые надо сделать до 1 января

Дачникам

1. Садоводам, имеющим документы на землю старого образца (выданные до 1999 года), нужно переоформить их по действующим правилам: участок должен быть внесён в Единый государственный реестр прав (ЕГРН). В противном случае не исключены сюрпризы.

2. Вспомнить, какой у вашего участка вид разрешённого использования (ВРИ). Ищите эту информацию в правоустанавливающих документах на землю. Для участков, по документам предназначенных «для ведения садоводства», «для ведения садоводства и огородничества», «для дачного строительства», особых изменений не произойдёт.

3. Собственникам участков с видом разрешённого использования «для огородничества» следует как можно скорее зарегистрировать право собственности на дом и прочие строения. Тогда на них распространится так называемая «огородная амнистия», по которой дом останется законным. Также стоит подать заявление в Росреестр через МФЦ об изменении вида разрешённого использования земли на один из следующих: «для ведения садоводства» или «для дачного строительства».

4. Продумать, как вы будете участвовать в работе общего собрания. Ведь со следующего года все решения относительно жизни и руководства садового товарищест­ва будут приниматься только на общем собрании, и они будут действительны только при условии присутствия не менее 50% его членов +1 человек. Во многих товариществах собрать вместе такое количество людей разом физически очень сложно. Найдите удобные для себя способы участия. Например, доверьте решения представителям: выберите доверенных лиц, оформите на них доверенности и успейте заверить их у председателя СНТ строго до 1 января либо у нотариуса до и после этой даты. Также можно «протестировать» формат заочного собрания собст­венников (правда, он возможен не по всем вопросам).

5. Решить, как именно вы будете платить взносы в безналичной форме – ведь с нового года закон обязывает всех платить только через банк. Нужно определиться, что для вас удобнее: обращаться в офис банка или перечислять деньги онлайн? В первом случае запросите у руководства СНТ платёжные бланки, во втором – реквизиты расчётного счёта. Будьте готовы к тому, что всю систему учёта взносов придётся менять.

6. Садоводам, которые планируют использовать свои дома для постоянного проживания, но ещё не зарегистрировали их в Росреест­ре, лучше успеть сделать это до конца года. Затем процедура усложнится.

7. Если вы – садовод-индивидуал, не состоящий в объединении, на территории которого находится ваш садовый участок, приготовьтесь с 1 января 2019 года платить членские и целевые взносы наравне со всеми членами товарищества.

Руководству СНТ

8. Подготовьте устав товарищества в новой редакции, поскольку с 1 января 2019 года вместо разнообразных объединений дачников будут существовать только два их типа: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Председатель Профсоюза садоводов России Людмила Голосова предлагает взять за основу примерную форму, которая подготовлена этой организацией и выложена на её сайте и на её страничках в соцсетях. Кроме того, она рекомендует обязательно прописать в новой редакции устава две важные формулировки: «Реорганизация проводится в связи с вступлением в силу ФЗ № 217» и «Товарищест­во является правопреемником предыдущего». Это необходимо для того, чтобы все документы, по которым земли были выделены ранее, остались действительными, и поможет избежать внезапных «чудес», по которым все постройки в СНТ могут быть объявлены самостроем.

9. Провести межевание земель общего пользования и зарегистрировать их как совместную долевую собст­венность членов това­рищества. Этот пункт необязательно выполнять точно до 1 января 2019 года, однако в ближайшем будущем он всё равно понадобится.

10. Перевести все взносы на расчётный счёт товарищества (открыть его, если это не сделано ранее). Подготовить информационные листки с реквизитами и бланки квитанций. Обязательно указать: наименование товарищества полностью, ИНН, реквизиты расчётного счёта (р/с, к/с, БИК, наименование банка). Нужно оставить пустые графы для ФИО плательщика и его адреса регист­рации и обязательно указать корректное назначение платежа: «Членский взнос за (период), за участок (номер), НДС не облагается».

Где можно прочитать закон?

Полный текст нового дачного закона, а точнее, Федерального закона № 217 ФЗ от 29.07.2017 г., доступен для всех.

В напечатанном виде

Можно обратиться в местную библиотеку и найти там выпуск № 31 (часть 1) официального издания «Собрание законодательства РФ» от 31.07.2017 (ст. 4766) или нужный выпуск «Российской газеты» (№ 169 от 02.08.2017 г.)

Если на базе библиотеки имеется один из публичных центров правовой информации (ПЦПИ), то задача упрощается: сотрудники сами помогут подобрать все необходимые тексты. Такие же центры открыты в некоторых Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

В Интернете

Полный текст закона есть на официальном интернет-портале правовой информации pravo.gov.ru, где он был опубликован 30.07.2017. Кроме того, он имеется на сайте «Собрание законодательства Российской Федерации» (szrf.ru) и на сайте «Российской газеты» (rg.ru). Могут ли отобрать участок за неуплату взносов в СНТ? Подробнее

Хорошие новости

Многие общественные и политические деятели уверяют нас, что закон создан только для нашего блага. И приводят в пример пункты, в которых наша жизнь улучшится.

Упрощение регистрации

Новый закон позволит человеку легче получить постоянную регистрацию на даче. Однако придётся доказать, что дом пригоден для круглогодичного проживания. При этом он должен быть оформлен как жилой и иметь почтовый адрес.

Индвидуалы заплатят

Новое законодательство позволит устранить проблемы, которые возникали с так называемыми индивидуалами, не состоящими в садовом товарищест­ве и не оплачивающими многие вещи, которыми пользуются. Теперь им тоже придётся платить наравне со всеми.

Прирезанное – легально

Если вы ранее прирезали к своему участку полосу прилегающей земли, которая не была территорией общего пользования СНТ, то можно подать заявление в муниципалитет и выкупить её в своё пользование за 50% от кадастровой стоимости. Срочный вопрос. Зачем СНТ торопят с межеванием? Подробнее

Пользование скважиной

СНТ по-прежнему могут коллективно пользоваться общей скважиной для воды без лицензии, если добываемый объём не превышает 100 м³ воды в сутки. При превышении этого значения товариществу нужно успеть получить лицензию в упрощённом порядке до 31.12.2019. Перед этим придётся уточнить перечень необходимых документов и провести общее собрание с включением оформления в перечень работ и рассчитать соответствующий взнос.

Продажа излишков

Многих садоводов напугала формулировка в названии закона «О ведении гражданами садоводст­ва и огородничества для собственных нужд». Они переживают, что из-за неё они не смогут продать даже лишний кабачок, килограмм яблок или пучок зелени, – ведь это уже не похоже на «собственные нужды». Однако законодатели уверяют, что такая возможность сохраняется без всяких изменений. Продажа излишков собственной продукции не регулируется ни старым (дейст­вующим), ни новым законом.

Магазин в законе

Если на землях общего пользования СНТ уже работает магазин или другой нужный объект, то сносить их никто не заставит. Необходимо узаконить его и сопутствующую деятельность, обратившись в муниципалитет за разрешительной документацией с решением общего собрания. Вид разрешённого использования земельного участка под такой постройкой придётся официально изменить с «земли общего пользования» на «для размещения объектов торговли».

Справедливость?

В законе заложена возможность взимать неодинаковые суммы с членов СНТ в зависимости от размеров участков.

Не платить лишнего

Платежи (в том числе за электроэнергию), передаваемые садоводами через СНТ, могут облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС). Чтобы не платить лишнего, можно заключить договора между садоводами и электроснабжающей организацией. Сделать это можно централизованно и совместно, руководствуясь решением общего собрания. Можно поступить по-другому: через агентские договора между товариществом и садоводами. В таком случае налогом будет облагаться только та сумма, которую товарищество определит как своё вознаграждение, – её можно заложить в членские взносы.

Поздравьте своих близких со страниц газеты «АиФ. На даче»! Заполните открытку до 18 декабря — самые лучшие поздравления мы опубликуем в новогоднем номере.