Как определить рыночную стоимость

Хотим продать недвижимость. Как произвести оценку стоимости нежилого помещения?

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) осуществляется федеральными органами исполнительной власти.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

  • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
  • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
  • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
  • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов на тему купли-продажи недвижимости. Из них вы узнаете:

  • размер налога для продавца;
  • перечень необходимых документов;
  • нюансы покупки объекта у застройщика;
  • правила оформления сделки между физлицами;
  • как грамотно составить ДКП, правила оформления договора при сделке с нежилым объектом и ЗУ, а также как подписывают соглашение, если одна из сторон — ООО.

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

Доходный

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Рассмотрим простой пример расчета объекта затратным подходом.

Пример:

Требуется определить остаточную восстановительную стоимость 1м2 здания.

  • площадь – 3000м2;
  • здание построено 15 лет назад;
  • предполагаемый срок жизни – 60 лет;
  • удельные затраты на строительство нового здания – 750 000 у.е.

Решение:

Онлайн-калькуляторы

Существующие онлайн-калькуляторы предназначены для определения лишь приблизительной стоимости объекта. Для реализации недвижимости и принятия управленческих решений необходимо обращаться к специалистам.

Для расчета ориентировочной стоимости нежилой недвижимости, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами на сайтах Твой адрес и Релайн.

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
  • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Определение цели и вида стоимости.
  2. Составление плана и договора на проведение оценки.
  3. Сбор и анализ информации.
  4. Анализ наиболее эффективного использования.
  5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
  6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Сроки проведения оценки различаются в зависимости от исполнителя, но не превышают семи рабочих дней.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

Разница в определении цены нежилого помещения и аналогичного здания

Зданием считается наземное строительное сооружение, являющееся объектом капитального строительства, в состав которого входят помещения внутри и коммуникации.

Помимо указанных выше документов, для оценки здания необходимо предоставить копию геодезического проекта или карту с обозначением и описанием местоположения, данные о состоянии земельного участка, об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, и иную техническую документацию на строительство и реконструкцию.

Оценка здания более трудоемкий процесс, чем оценка помещений, но с применением тех же методов, стандартов и принципов.

Во избежание споров об адекватности и законности итоговой стоимости для тех или иных целей следует обращаться к специалистам, имеющим законное право на проведение оценочной деятельности.

Указанная в отчете величина итоговой стоимости является рекомендованной для совершения сделки в течение шести месяцев, после чего является недействительной в связи с изменяющимися внешними факторами и состоянием самого объекта.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

  • стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

  • цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

  • оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • на основании имущества организации.

  • на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при отчуждении имущества для государственных нужд;

  • при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

  • при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

  • при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

  • при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

  • при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.

  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

  • Определение стоимости при планах на продажу компании.

  • Необходимость выделения доли одного из участников.

  • Ликвидация организации.

  • Подготовка к поглощению организации.

  • Разработка плана развития компаний.

  • Достижение финансовой устойчивости.

  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.

  • Страхование активов.

  • Принятие управленческих решений.

  • Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Рыночную цену жилой недвижимости определяют оценщики при проведении экспертной оценки. Совершая сделку стороны договариваются о ней между собой. Но в разных юридических процессах может потребоваться экспертная оценка стоимости квартиры.

Экспертиза цены жилых помещений – для чего может требоваться

Профессиональная экспертиза осуществляется при помощи установленных способов выявления стоимости и дает возможность устанавливать наиболее реальную и объективную сумму.

Заключение экспертов несет множество положительных моментов, важнейшим из которых служит результат проводимых работ. По окончании процесса готовится документ, имеющий правовую силу и применяемый в судебных процессах для расчета и наложения различных компенсаций.

Независимая оценка недвижимости необходима в следующих ситуациях:

  • Определение стоимости жилплощади при оформлении его как залогового объекта;
  • Бракоразводный раздел имущественных активов;
  • Переход прав на наследственную собственность;
  • Оформление банковского займа;
  • Дарение квартиры;
  • Внесение жилплощади в уставный капитал компании;
  • Совершение различных сделок, влекущих переход прав на него;
  • Оформление договора страхования и расчета размера возмещения;
  • Имущественные споры;
  • Вовлечение инвестиционных средств;
  • Составление бухгалтерской документации;
  • Вычисление размера дохода при реализации жилой площади для расчета налогового взноса;
  • Установление суммы госпошлины и платежа в ПФР.

Главные критерии оценки жилого помещения

Важными характеристиками при проведении экспертного исследования являются:

  1. Место нахождения квартиры. На цене скажется удаленность нахождения от центрального района пункта проживания, близость к главной магистрали или парку. Большей ценностью наделено жилье, расположенное недалеко от школы, детского садика, медицинских заведений и магазинов.
  2. Параметры жилплощади. Является пожалуй важнейшей составляющей стоимости жилья за единицу метража и полностью.
  3. Нюансы проекта. Различия в планировке недвижимых объектов, имеющих одинаковые размеры, могут существенно отличаться. Например, жилье с кухонным пространством, имеющим большую величину, будет более востребовано, чем аналогичный вариант с меньшим помещением.
  4. Отделка. Подбирая необходимый вариант и в целях экономии средств можно рассматривать жилье в отсутствие ремонта. Но затраты неминуемы в дальнейшем при приобретении такого объекта.
  5. Типология возведения здания. Жилплощадь в элитном доме и строение хрущевского типажа имеют разную цену.
  6. Высотность этажа. Нижний и последний в основном дешевле, чем похожие предложения иной этажности.
  7. Конструктивные тонкости техобеспечения, возраст здания, его состояние, инженерные коммуникации и прочее.

Преимуществами могут стать установленный телефон, выделенная линия Интернет, подключенное кабельное ТВ, лоджии, окна из пластика, металлическая входная дверь, социальная категория соседей.

Оценочная экспертиза стоимости квартиры

Кто осуществляет

Установление цены может осуществлять определенная разновидность специалистов, имеющих соответствующую лицензию на проведение экспертных мероприятий. Также они должны входить в саморегулируемую организацию и застраховать свою ответственность.

Закон ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ» регламентирует действия экспертов. Обращаясь в оценочную компанию владелец жилья вправе выяснить период её существования, специализацию и наличие договора страхования по конкретному виду выполнения услуг. Организация, проводящая оценочные исследования, обязана принять на работу не меньше двух таких профессионалов и показать по просьбе обратившегося лица соглашение о страховании. С владельцем подписывается договор о выполнении работ.

Способы экспертной оценки цены

Для выявление максимально объективной суммы при осуществлении исследования применяются следующие методы:

  1. Затратный. Используя его, сотрудник оценивает величину расходов, направленных на возведение либо восстановление жилья. К примеру, когда в одном из помещений требуется сменить окно, а в другом равнозначном не нужно, то цена в первом случае вырастет на сумму трат по его установке.
  2. Сравнения. Он производится путем сравнения схожего жилья. Сопоставляемое количество объектов не должно быть меньше пяти. Ведь только так можно достичь максимальной точности.
  3. Доходный. Осуществляется с помощью выводов о способах извлечения дохода от использования квартиры в разных операциях. Редко применяемый способ определения стоимости.

Порядок осуществления процедуры

Для проведения мероприятий заказчику потребуется представить:

  • Бумаги, свидетельствующие о наличии права на квартиру;
  • План этажей, экспликацию, справочную информацию формы 11А.

Помимо этого, могут запрашиваться иные сведения. Копии всего пакета документов прикладывается к итогам оценки.

После подписания соглашения, владельцем жилья производится оплата работы профессионала. Это можно сделать:

  • В офисе организации с применением ККА и выдачей квитанции плательщику;
  • В кассе банковского учреждения, работающего с перечислениями физлиц;
  • В платежном терминале, заполнив данные о компании.

В дальнейшем стороны договора устанавливают время и день исследования недвижимости. Её анализ может осуществляться и без посещения специалиста по представленным документам, хотя в таких случаях возможно появление неточностей в установлении размера суммы.

После изучения параметров объекта готовится отчет по итогам оценочных мероприятий. С результатами знакомится Заказчик и при отсутствии у него возражений по исполненной работе, формируется акт приемки услуги. Заключение составляется в 2 экземплярах, один из которых вручается обратившемуся лицу.

Стоимость экспертизы

Выполнение оценочной услуги профессиональными специалистами может стоить по-разному в зависимости от вида и объема жилого пространства и варьироваться в среднем от2 до 5 тыс. руб. Помимо этого, каждая экспертная компания может сама устанавливать тарифы за выполненную работу, уровень которой не контролируется никем.

Самостоятельная оценка жилья

Придется самому применять схему аналитического сравнения реализуемых объектов с похожими характеристиками. В этой ситуации потребуется подобрать подходящие квартиры, предлагаемые к покупке. Информацию можно подобрать в СМИ с бесплатными объявлениями либо у риэлторов. Найти нужно не менее 6 вариантов, равноценных по месту расположения, конструкции дома, отделке, количеству жилых помещений, состоянию квартиры, этажности, площади кухни и размере балкона.

Собранные данные должны быть точными, а предложение о покупке – актуальным. Подбор сведений может производиться лично при помощи средств телефонной связи.

Стоимость походящих квартир может корректироваться в зависимости от времени повышения либо падения рыночной цены. При условии, что продавец хочет быстро реализовать свою недвижимость, можно претендовать на существенную скидку в конечной сумме до 15%. Но существуют ситуации, когда владелец объекта может придерживать продажу, ожидая будущего увеличения суммы стоимости. Если рынок стабилен, то можно претендовать на скидку не более 6%.

Далее вычисляется цена 1 кв. м. каждого подобранного объекта. Для этого общую цену нужно разделить на площадь жилья. Из искомых показателей потребуется исключить варианты с наибольшим и наименьшим значением. Которые отличаются от всех больше, чем на 20%.

Подсчитав среднюю величину показателя, её нужно умножить на величину исследуемой жилплощади.

Расчет рыночной цены жилья

Помимо перечисленных методов используется вариант выявления реальной цены квартиры – исследование рынка. Первоначально жилое помещение выставляется по завышенному показателю, гораздо выше рыночной. В отсутствие встречных предложений сумма может понемногу опускаться до проявления заинтересованности со стороны потенциальных приобретателей. Такой способ установления цены может подпортить репутацию продавца и, кстати, заинтересованные лица могут выжидать падения стоимости жилья до минимального значения.

Как рассчитать рыночные цены по новым правилам

Как изменился подход к сопоставимости сделок

При проверке рыночных цен нужно сравнить сделку между взаимозависимыми лицами и сделку между не зависимыми лицами. Но сравнивать можно не любые, а только сопоставимые сделки, то есть совершаемые в одинаковых коммерческих и (или) финансовых условиях. Либо такие, где между условиями есть различия, не оказывающие существенного влияния на результаты. Наконец, сопоставимыми являются сделки, если их условия различны, но разницу можно учесть посредством корректировок.

К слову, похожее определение сопоставимости существовало и раньше — в статье 40 НК РФ. Но теперь появилось множество дополнений и уточнений.

В частности, названы характеристики сделок, по которым можно и нужно судить о сопоставимости. Их всего пять:

1. Характеристика товаров (работ, услуг), которые являются предметом сделки.

2. Характеристика функций, выполняемых участниками сделки: какие активы используют, какие риски на себя берут, как распределяют ответственность и пр. В комментируемом законе перечислены основные функции (см. табл. 1) и основные риски (см. табл. 2).

3. Условия договоров, которые оказывают влияние на цену. Для договоров займа, кредитных договоров, а также договоров поручительства и банковской гарантии учитываются кредитная история и платежеспособность, характер и рыночная стоимость обеспечения, срок и валюта кредита, порядок определения процентной ставки и иные условия.

4. Характеристики коммерческих стратегий, применяемых участниками сделки и оказывающих влияние на цену.

5. В качестве последнего критерия приведены условия сделки, которые наглядно демонстрируют наличие, либо отсутствие сопоставимости. Это количество товара (объем работ или услуг), сроки исполнения обязательств, условия платежей, курсы валют и их изменения и др.

Как сравнить рынки товаров, работ и услуг

Решая вопрос о сопоставимости сделок, нужно сравнить и характеристики рынков, где совершаются данные сделки. Если различия в характеристиках рынков не оказывают существенного влияния на коммерческие и финансовые условия, то сделки можно признать сопоставимыми. Допускается и другой вариант, когда между характеристиками рынков есть различия, но их влияние можно устранить путем корректировок.

Факторы, которые нужно учесть при сравнении двух рынков, перечислены в новом разделе V.I Налогового кодекса. К таким факторам относятся:

1. Географическое месторасположение рынков и их величина.

2. Наличие конкуренции и относительная конкурентоспособность продавцов и покупателей.

3. Наличие на рынке однородных товаров (работ, услуг).

4. Предложение и спрос, а также покупательская способность потребителей.

5. Уровень государственного вмешательства в рыночные процессы.

6. Уровень развития производственной и транспортной инфраструктуры.

7. Иные характеристики рынка, влияющие на цену сделки.

Добавим, что определение рынка не изменилось. Под рынком по-прежнему понимается сфера обращения товаров (работ, услуг). Как и раньше, эта сфера определяется исходя из возможности без значительных дополнительных затрат купить или продать товары (работы, услуги) на ближайшей территории.

Какие источники информации можно использовать

Налогоплательщики, желающие добровольно применить рыночные цены, либо собирающие документы по требованию ИФНС, вправе использовать любые доступные источники информации.

А вот для налоговиков установлены ограничения. При проверке рыночных цен сотрудники ФНС России должны выяснить, не совершала ли проверяемая компания сопоставимых сделок с независимыми лицами. Если совершала, то сведения о таких сделках нужно использовать при контроле цен по «взаимозависимым» сделкам. Никакие другие источники в этом случае применять нельзя.

И только если у проверяемой организации не было сопоставимых сделок с независимыми лицами, налоговикам разрешается добывать сведения со стороны. При этом можно задействовать следующую информацию:

  • сведения о ценах и котировках российских и иностранных бирж;
  • таможенную статистику внешней торговли РФ;
  • сведения о ценах, пределах колебания цен и биржевых котировках из российских и зарубежных официальных источников и из общедоступных изданий и информационных систем;
  • данные информационно-ценовых агентств;
  • сведения о любых других сделках проверяемого налогоплательщика.

Если ничего из приведенного выше списка обнаружить не удалось, либо сведения оказались чересчур скудными, ревизоры из ФНС вправе воспользоваться данными бухгалтерской и статистической отчетности. Кроме того, фискалы могут почерпнуть информацию у оценщиков.

Кто и когда должен применять методы определения рыночных цен

После выбора источников информации проверяющие приступят непосредственно к изучению цены сделки, для чего применят один из пяти методов, предусмотренных в новом разделе V.I НК РФ.

Налогоплательщик не обязан руководствоваться данными методами ни при заключении сделки, ни при расчете налогов. Иными словами, компания вправе устанавливать любые цены, и, исходя из них, определять налогооблагаемую базу. Но тогда инспекторы при проверке могут установить несоответствие цены, сделать доначисления и назначить штраф.

Чтобы это предотвратить, организация вправе добровольно использовать методы для целей налогообложения.

Расскажем подробно обо всех пяти методах.

Метод сопоставимых рыночных цен

Он применяется, если есть достаточная информация как минимум об одной сопоставимой сделке, предметом которой являются идентичные (или однородные) товары, работы или услуги.

Данный метод — приоритетный. Это значит, что использовать другие методы допустимо только в случае, когда метод сопоставимых рыночных цен невозможен, либо он не позволяет сделать обоснованных выводов.

Суть метода в следующем. Если есть сведения о ценах нескольких сопоставимых сделках, нужно определить интервал цен. Для этого необходимо взять цену каждой из сопоставимых сделок (кроме проверяемой) и распределить по возрастанию. Затем каждому значению, начиная с наименьшего, присвоить порядковый номер.

После чего найти минимальное и максимальное значения выборки.

Чтобы найти минимальное значение, следует взять количество значений в выборке и разделить на 4.

Если получится целое число, то нужно определить, какое значение в выборке имеет порядковый номер, равный этому целому числу. И посчитать среднее арифметическое между этим значением и тем, что следует за ним по возрастанию. Полученная цифра является минимальным значением интервала рыночных цен.

Если получится дробное число, то надо найти значение выборки, порядковый номер которого соответствует целой части дроби, увеличенной на единицу. Это и есть минимальное значение интервала рыночных цен.

Пример 1

В выборке участвуют данные о пяти сопоставимых сделках с идентичными товарами.

Цена первой сделки — 1 000 000 руб., второй — 1 500 000 руб., третьей — 2 750 000 руб., четвертой — 3 050 000 руб. и пятой — 3 430 000 руб.

Делим количество значений на 4 и получаем 1,25 (5 : 4). Это дробное число, и его целая часть равна 1. Значит, минимальное значение интервала рыночных цен — это значение с номером 1, увеличенным на единицу. То есть это значение 1 500 000 руб.

Теперь следует найти максимальное значение. Для этого необходимо взять количество значений в выборке и умножить на 0,75.

Если получится целое число, то нужно определить, какое значение в выборке имеет порядковый номер, равный этому целому числу. И посчитать среднее арифметическое между этим значением и тем, что следует за ним по возрастанию. Полученная цифра является максимальным значением интервала рыночных цен.

Если получится дробное число, то надо найти значение выборки, порядковый номер которого соответствует целой части дроби, увеличенной на единицу. Это и есть максимальное значение интервала рыночных цен.

Пример 2

В выборке участвуют данные о четырех сопоставимых сделках с идентичными товарами.

Цена первой сделки — 5 000 000 руб., второй — 5 535 000 руб., третьей — 6 340 000 руб. и четвертой — 6 785 000 руб.

Умножаем количество значений на 0,75 и получаем 3 (4 х 0,75). Это целое число. Ищем в выборке значение с таким же номером и следующее за ним по возрастанию. Среднее арифметическое между ними равно 6 562 500 руб.((6 340 000 руб. + 6 785 000 руб.) : 2). Эта цифра соответствует максимальному значению интервала рыночных цен.

Когда интервал цен определен, нужно посмотреть, попадает ли в него цена проверяемой сделки. Если попадает, то цена этой сделки соответствует рыночной.

Если цена проверяемой сделки меньше минимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из минимального значения.

Если цена проверяемой сделки больше максимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из максимального значения.

В ситуации, когда есть сведения только об одной сопоставимой сделке, и интервал определить невозможно, цену этой сделки можно принять одновременно за минимальное и максимальное значение. Но такой вариант допустим только при полной сопоставимости коммерческих и финансовых условий и при том, что продавец в сопоставимой сделке не занимает доминирующего положения на рынке.

Метод цены последующей реализации

Он является приоритетным в случае, когда одно взаимозависимое лицо купило товар у другого взаимозависимого лица, а затем без переработки продало независимому лицу. В момент перепродажи допустимо деление на партии, сортировка, переупаковка и смешивание товаров. При этом участник, купивший, а потом продавший товар, не должен владеть нематериальными активами, которые существенно влияли бы на цену сделки.

Суть метода заключается в том, чтобы определить интервал валовой рентабельности по нескольким сопоставимым сделкам и проверить, попадает ли рентабельность контролируемой сделки в данный интервал.

Валовая рентабельность — это валовая прибыль, деленная на выручку от продаж (без учета акцизов и НДС). Данные берутся из бухгалтерской отчетности на момент совершения сделки, но не позднее 31 декабря того же года, либо из отчетности за три предшествующих года.

Интервал определяется точно так же, как и при методе сопоставимости рыночных цен, но вместо показателей цены нужно рассматривать показатели валовой рентабельности.

Если валовая рентабельность контролируемой сделки попадает в интервал, то цена этой сделки соответствует рыночной. Если валовая рентабельность проверяемой сделки меньше минимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из минимального значения. Если валовая рентабельность проверяемой сделки больше максимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из максимального значения.

Затратный метод

Данный метод рекомендован, если предметом сделки является выполнение работ (оказание услуг), при котором используются нематериальные активы, существенно влияющие на рентабельность затрат. Также затратный метод подходит при оказании услуг по управлению денежными средствами, в том числе для операций на рынке ценных бумаг и валютном рынке. Кроме того, затратный метод используют при оказании услуг по исполнению функций единоличного исполнительного органа; при продаже сырья или полуфабрикатов зависимыми лицам; при реализации в рамках долгосрочных договоров между зависимыми сторонами.

Применяя затратный метод, сначала надо найти интервал валовой рентабельности затрат по нескольким сопоставимым сделкам.

Валовая рентабельность затрат — это отношение валовой прибыли к себестоимости проданных товаров (работ, услуг). Сведения полагается брать из бухгалтерской отчетности на момент совершения сделки, но не позднее 31 декабря того же года, либо из отчетности за три предшествующих года.

Интервал определяется так же, как и при методе сопоставимости рыночных цен, но вместо показателей цены нужно рассматривать показатели валовой рентабельности затрат.

Если валовая рентабельность затрат проверяемой сделки попадает в интервал, то цена этой сделки соответствует рыночной. Если валовая рентабельность затрат меньше минимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из минимального значения. Если валовая рентабельность затрат больше максимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из максимального значения.

Метод сопоставимой рентабельности

Его применяют, когда недостаточно информации для использования предыдущих методов. Суть его в том, чтобы найти рыночный интервал по одному из видов операционной рентабельности и проверить, попадает ли рентабельность контролируемой сделки в данный интервал.

В зависимости от условий сделки данный метод можно применить в отношении одного из следующих видов рентабельности:

  • рентабельности продаж (прибыль от продаж, деленная на выручку от продаж без акцизов и НДС);
  • рентабельности затрат (прибыль от продаж, деленная на сумму себестоимости, управленческих и коммерческих расходов);
  • рентабельность коммерческих и управленческих расходов (валовая прибыль, деленная на коммерческие и управленческие расходы);
  • рентабельность активов (прибыль от продаж, деленная на стоимость активов).

Интервал определяют так же, как и при методе сопоставимости рыночных цен, но вместо показателей цены рассматривают соответствующий показатель операционной рентабельности.

Если рентабельность проверяемой сделки попадает в интервал, то цена этой сделки соответствует рыночной. Если рентабельность меньше минимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из минимального значения. Если рентабельность больше максимального значения интервала, то налоги следует начислять исходя из максимального значения.

Метод распределения прибыли

К нему прибегают, когда не хватает данных для применения остальных методов.

Сначала смотрят, как распределяется прибыль или убыток между участниками сопоставимой сделки. Для распределения можно выбрать один из способов (либо их комбинацию):

  • пропорционально функциям, рискам или активам, связанным со сделкой;
  • пропорционально доходности, полученной на вложенный капитал по сделке;
  • пропорционально распределению прибыли между участниками сопоставимой сделки.

Потом полученные данные сравнивают с фактическим распределением прибыли или убытка между сторонами проверяемой сделки.

Если окажется, что прибыль проверяемого налогоплательщика больше или равна прибыли участника сопоставимой сделки (а убыток меньше или равен), то именно это значение прибыли или убытка применяют для начисления налогов.

Если прибыль проверяемого налогоплательщика меньше прибыли участника сопоставимой сделки, то налоги рассчитывают исходя из прибыли участника сопоставимой сделки.

Если убыток проверяемого налогоплательщика больше убытка участника сопоставимой сделки, то налоги рассчитывают исходя из убытков участника сопоставимой сделки.

Таблица 1 Основные функции участников сделки, которые имеют значение при оценке сопоставимости

№ п/п Описание функции
1 Дизайн товаров и технологические разработки
2 Производство товаров
3 Сборка товаров или их компонентов
4 Монтаж и (или) установка оборудования
5 Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР)
6 Приобретение товарно-материальных ценностей
7 Оптовая или розничная торговля
8 Ремонт, гарантийное обслуживание
9 Продвижение на новые рынки, маркетинг, реклама
10 Хранение товаров
11 Транспортировка товаров
12 Страхование
13 Консультации, информационное обслуживание
14 Ведение бухгалтерского учета
15 Юридическое обслуживание
16 Предоставление персонала
17 Агентские функции, посредничество
18 Финансирование, финансовые операции
19 Контроль качества
20 Стратегическое управление: определение ценовой политики, стратегии производства и реализации, объема продаж, ассортимента, потребительских свойств товара (работ, услуг), а также оперативное управление
21 Обучение, повышение квалификации сотрудников
22 Сбыт и (или) производство продукции с привлечением других лиц, располагающих соответствующими мощностями

Таблица 2 Риски участников сделки, которые нужно учитывать при оценке сопоставимости

№ п/п Описание рисков
1 Производственные риски, в том числе риск неполной загрузки производственных мощностей
2 Риск изменения рыночных цен из-за изменения экономической конъюнктуры, риск изменения иных рыночных условий
3 Риск обесценения запасов, потери качества и других потребительских свойств товара
4 Риски, связанные с утратой имущества, имущественных прав
5 Риск изменения курсов валют, процентных ставок, кредитные риски
6 Риск, связанный с безрезультатностью НИОКР
7 Инвестиционные риски, связанные с финансовыми потерями из-за ошибок, включая неверный выбор объекта инвестирования
8 Риск нанесения ущерба окружающей среде
9 Предпринимательские (коммерческие) риски, связанные со стратегическим управлением, включая ценовую политику и стратегию реализации
10 Риск невостребованности по товарам (риск по запасам, складской риск)

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — что это?

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте. В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта. Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только. Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания. Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент. Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна. Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию. В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

  1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется вокруг них.
  2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
  3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
  4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
  5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

Важно знать! Приведенный выше список возможных причин, когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, не является исчерпывающим.

Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста. В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков. Обращайтесь к услугам кого-то из этого списка.

Важно знать! Если вы воспользуетесь услугами иной компании или частного эксперта, то это затянет по времени рассмотрение заявки на получение кредита или ипотеки. Службе безопасности банка понадобится время на проверку надежности компании, которая проводила эту оценку. Учтите, что банк может посчитать полученный вывод экспертов таким, который не внушает доверия и отклонить его.

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании. Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней. Стоимость услуги — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

  • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
  • правоустанавливающие документы на объект изучения;
  • документы из учреждений технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
  • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

  • план границ участка земли, на котором построен дом;
  • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
  • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
  • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

  • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
  • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
  • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
  • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

  • разрешение на строительство;
  • пояснительная записка к объекту строительства;
  • акт консервации, если строительство приостановлено;
  • данные об отраслевой принадлежности объекта;
  • сведения о конструктивной системе сооружения;
  • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 17 из 30 читателей считают Запись полезной.