Изменение кадастровой стоимости

Содержание

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц. На сегодняшний день оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по-прежнему остается более эффективной мерой по корректировке кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1,2 ст 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке).

Изменить (уменьшить) кадастровую стоимость по новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, возможно только в случае если она определена в порядке, установленном этим Законом.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно из отчета, который размещен на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»—>»Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может подаваться в уполномоченный орган субъекта РФ (т.е. исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка) или МФЦ как лично, так и почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг.

К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;

— об отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН. А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений — вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Поправки в НК РФ: что изменилось в расчете налога на имущество организаций, налога на имущество физлиц и земельного налога

Новые правила перерасчета налогов (начнут действовать с января 2019 года)

При изменении количественных и качественных характеристик объекта

В главах НК РФ, посвященных налогу на имущество организаций, налогу на имущество физлиц и земельному налогу, появилось понятие «изменение количественных и качественных характеристик» объекта налогообложения. Применительно к земельному налогу это означает изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земли из одной категории в другую и изменение площади участка. Для налога на имущество (как организаций, так и физлиц), это означает, в частности, изменение площади или назначения объекта.
При изменении количественных и качественных характеристик объекта налогообложения корректируется его кадастровая стоимость. Вслед за ней меняется и сумма налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости. Комментируемый закон утвердил правила, по которым нужно пересчитывать сумму налога.
Так, налог на имущество (как организаций, так и физлиц), следует пересчитывать с той даты, когда запись о корректировке кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости (новые редакции п. 15 ст. 378.2 НК РФ и п. 2 ст. 403 НК РФ). Если изменения произошли в середине года, то при расчете налога нужно учитывать следующие правила (новые п. 5.1 ст. 382 НК РФ и п. 5.1 ст. 408 НК РФ):

  • за период с 1 января до указанной даты сумма налога вычисляется исходя из прежней кадастровой стоимости с учетом коэффициента. Он равен числу полных месяцев, прошедших с 1 января до указанной даты, деленному на число календарных месяцев в налоговом периоде. Если запись внесена после 15-го числа, текущий месяц считается за полный месяц;
  • за период с указанной даты по 31 декабря сумма налога вычисляется исходя из измененной кадастровой стоимости с учетом коэффициента. Он равен числу полных месяцев, прошедших с указанной даты до конца налогового периода, деленному на число календарных месяцев в налоговом периоде. Если запись внесена 15-го числа или ранее, текущий месяц считается за полный месяц.

Добавим, что до 2019 года корректировка количественных и качественных характеристик объекта при расчете налога на имущество организаций и налога на имущество физлиц не учитывается.

Сдать расчет и декларацию по налогу на имущество по актуальным формам Сдать бесплатно

По земельному налогу существенных новшеств нет. В действующей редакции пункта 1 статьи 391 НК РФ говорится: корректировка кадастровой стоимости участка вследствие изменения его площади, вида разрешенного использования или перевода земли в другую категорию, учитывается с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. Начиная с января 2019 года, аналогичная норма будет содержаться в новом пункте 1.1 статьи 391 НК РФ.

При исправлении ошибки и при обжаловании кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и земельного участка может измениться по решению специальной комиссии, по решению суда, либо путем исправления технической ошибки, допущенной ранее в ЕГРН. Подобные изменения влекут за собой и пересчет налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости.
Сейчас действует правило, согласно которому при исправлении технической ошибки налог на имущество (как организаций, так и физлиц) и земельный налог пересчитываются задним числом за все периоды с момента возникновения данной ошибки. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или по решению суда указанные выше налоги подлежат пересчету с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре (но не ранее даты внесения в ЕГРН спорной кадастровой стоимости). Это закреплено в пункте 15 статьи 378.2 НК РФ, в пункте 2 статьи 403 НК РФ и в пункте 1 статьи 391 НК РФ.
С 1 января 2019 года вводится новшество, касающееся последствий изменения кадастровой стоимости объекта по решению комиссии или по решению суда. С указанной даты сумма налога будет пересчитываться задним числом за все периоды, в которых применялась оспоренная кадастровая стоимость (а не с момента подачи заявления об оспаривании, как сейчас). При исправлении технических ошибок все останется по-прежнему: налог будет пересчитываться задним числом за все периоды с момента возникновения ошибки. Эти положения изложены в новых редакциях пункта 15 статьи 378.2 НК РФ, пункта 2 статьи 403 НК РФ и в новом пункте 1.1 статьи 391 НК РФ.

Бесплатно заполнить и сдать через интернет декларации по земельному, транспортному и «имущественному» налогам

Ограничение по перерасчету налогов для физических лиц

Законодатели ввели ограничение по перерасчету имущественных налогов, которые платят граждане. Если перерасчет налога на имущество физлиц и земельного налога приводит к уменьшению налога, такой перерасчет возможен только за три года, предшествующих календарному году, в котором ИФНС направила уведомление о перерасчете. Что касается перерасчета, приводящего к увеличению суммы указанных налогов, то он вообще не возможен.

Это правило введено новым пунктом 2.1 статьи 52 НК РФ (вступает в силу с 2019 года). Оно применяется независимо от того, какой была причина перерасчета: исправление ошибки, изменение количественных или качественных характеристик объекта, либо изменение кадастровой стоимости по решению комиссии или по суду.
Перерасчет имущественных налогов физлиц делают налоговики на основании сведений, которые к ним поступают из Росреестра (например, в случае внесения в ЕГРН измененной кадастровой стоимости объекта или исправления допущенной ранее технической ошибки) или из других источников.
Также новое правило об ограничении тремя года срока, за который возможна корректировка налога в меньшую сторону, будет применяться и при перерасчете транспортного налога.

Другие новшества по налогу на имущество физлиц

С момента подписания Закона № 334-ФЗ (то есть с 3 августа 2018 года) применяется новшество, затрагивающее расчет налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости объекта. С указанной даты рассчитывать налог по формуле, в которой задействована инвентаризационная стоимость и понижающий коэффициент, можно только в течение первых трех налоговых периодов (ранее было в течение первых четырех налоговых периодов). Начиная с четвертого налогового периода в общем случае нужно считать налог без понижающих коэффициентов (новая редакция п. 8 ст. 408 НК РФ).
Также есть ряд поправок, которые вступили в силу и распространяются на правоотношения, возникшие с января 2017 года. То есть эти новшества должны быть учтены уже при расчете налога на имущество физлиц за 2017 год.
Во-первых, правила расчета налоговой базы, предусмотренные для квартиры, теперь применяются и в отношении части жилого дома. База каждого из этих объектов (в том числе, части жилого дома) равна его кадастровой стоимости, уменьшенной на величину кадастровой стоимости 20 кв. метров его общей площади (новая редакция п. 3 ст. 403 НК РФ).
Во-вторых, правила расчета налоговой базы, предусмотренные для комнаты, теперь применяются и в отношении части квартиры. База для каждого из этих объектов (в том числе, части квартиры) равна его кадастровой стоимости, уменьшенной на величину кадастровой стоимости 10 кв. метров его площади (новая редакция п. 4 ст. 403 НК РФ).
В-третьих, установлено, что ставка налога не может превышать 0,1% кадастровой стоимости не только для жилых домов, квартир и комнат, как было раньше, но еще и для частей жилых домов и частей квартир (новая редакция подп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
В-четвертых, налоговые льготы, которые ранее были предусмотрены в отношении квартир и жилых домов, теперь распространяются также и на части квартир и части жилых домов (новая редакция подп. 1 и 2 п. 4 ст. 407 НК РФ).
В-пятых, добавлен ряд уточнений, посвященных расчету налога в отношении гаражей и машино-мест, которые расположены в торговых, офисных комплексах и других объектах, включенных в региональный «кадастровый» перечень. Раньше в отношении таких гаражей и машино-мест нужно было платить налог по той же ставке, что и в отношении других помещений в этих объектах (то есть по максимальной ставке 2%).Теперь же установлено, что гаражи и машино-места облагаются налогом на имущество физлиц по ставке не более 0,1% и в том случае, если они расположены в объектах, которые входят в «кадастровый» перечень (новая редакция подп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Кроме того, законодатель уточнил, что в отношении любых гаражей и машино-мест (независимо от того, где они расположены) можно применять налоговые льготы (новая редакция п. 5 ст. 407 НК РФ). А при расчете налога в отношении таких объектов в течение первых трех лет можно использовать формулу, в которой задействована инвентаризационная стоимость и понижающий коэффициент (новая редакция п. 8 ст. 408 НК РФ).
В-шестых, появилось новое правило об ограничении ежегодного увеличения налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости объекта. Чтобы определить сумму налога, подлежащую уплате, необходимо сравнить две величины. Первая — это налог за текущий период. Вторая — это налог за предыдущий период, умноженный на коэффициент 1,1. Важная деталь: обе величины следует рассматривать без учета коэффициента, который применяется в ситуации, когда в середине года у налогоплательщика произошли какие-либо изменения (поменялась доля в праве общей собственности, появилось или пропало право на льготу, появилось или пропало право собственности на объект). Если окажется, что первая величина больше второй, налог за текущий период будет равен второй величине с учетом указанного выше коэффициента 1,1 (новый п. 8.1 ст. 408 НК РФ).
Отметим, что данная формула не применяется в отношении торговых, офисных комплексов и других объектов, включенных в региональный «кадастровый» перечень. Исключение касается гаражей и машино-мест, входящих в состав этих объектов. При расчете налога по таким гаражам и машино-местам нужно будет применять правило, введенное пунктом 8.1 статьи 408 НК РФ (новая редакция п. 8 ст. 408 НК РФ).

SRG в СМИ

А. Зяблов, директор Департамента правового сопровождения Управления недвижимости IPT:
— В 2019 г. действительно много изменений в законодательстве о кадастровой стоимости.
Во-первых, с 1 января 2019 г. вступают в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ. Данным законом откорректирован порядок применения в целях налогообложения измененной судом или комиссией в результате оспаривания кадастровой стоимости. Если раньше измененная при оспаривании кадастровая стоимость применялась в целях налогообложения с 1 января текущего года, то в соответствии с новыми правилами изменения в кадастровой стоимости будут учитываться с даты начала ее применения.
Точно такие же правила установлены для изменений кадастровой стоимости, связанных с исправлениями технических ошибок. А вот изменение кадастровой
стоимости объекта недвижимости вследствие изменения характеристик самого объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Во-вторых, со 2 марта 2019 г. вступает в силу новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»), в которым прописаны механизмы определения кадастровой стоимости незавершенных объектов строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов.
На наш взгляд, такое регулирование должно было иметь место одновременно с началом применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Особенно если говорить о порядке применения измененной кадастровой стоимости, который нельзя назвать справедливым, имеющим под собой экономическое основание, т.е. соответствующим основным началам законодательства о налогах и сборах, установленных в статье 3 НК РФ. Получается, что по правилам, действовавшим до 1 января 2019 г., если вы оспорили кадастровую стоимость, государство часть разницы между налогом, исчисленным по первоначальной и измененной кадастровой стоимости, забирало себе. Хорошо, что изменения внесены хотя бы сейчас. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

Е. Селиверстова, технический директор компании DMSTR:
— С 1 января 2019 г. изменяется порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Ключевыми моментами можно обозначить следующее:
1. Основанием для налогообложения будет являться кадастровая стоимость, внесенная в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в том числе и при ее изменении по результатам установления рыночной стоимости. Продолжаю: изменение происходит по решению специальной комиссии Росреестра либо по решению суда.
Принципиально важным моментом в данной ситуации будет то, что корректировка кадастровой стоимости будет осуществляться с даты внесения измененных данных в ЕГРН (ранее кадастровая стоимость корректировалась с 1 января следующего года).
2. Следующим важным моментом, являются изменения в налоговом кодексе (Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»), согласно которому теперь налог на имущество в случае исправления ошибки или обжалования стоимости может быть пересчитан только в сторону уменьшения, что является несомненным плюсом для налогоплательщиков. Сейчас размер
налога, рассчитанный на основании кадастровой стоимости может быть пересчитан за весь период налогообложения объекта, тогда как раньше изменения производились с даты подачи заявления наогоплательщика. Таким образом, преимущества для налогоплательщиков очевидны — упрощается система налогообложения, при этом риск уплаты налогов на некорректно определенную кадастровую стоимость практически сводится к нулю при условии внесения изменений в ЕГРН, подтверждающих эти данные.
Евгений Комков, юрист КА «ЮрЦентр «Круглов, Шумар и партнеры»:
— О изменении порядка определения кадастровой стоимости написано немало статей и комментариев, так как данная тема затрагивает практически все категории граждан и юридических лиц. Думаю, нет смысла перечислять все нововведения, предлагаю остановиться на основных.
Основным и самым значительным нововведением является возможность изменения налога не за текущий год, а за последние три налоговых периода,
хотя относительно этого положения идут многочисленные споры и дискуссии. Дело в том что, так как нормативный акт вступил в силу только с 1 января, то на сегодняшний момент отсутствует однозначная практика по вопросам сроков «пересчета» налога. Необходимо также отметить, что указанное положение относится только к физическим лицам.
Кадастровая оценка, как и ее оспаривание, с момента введения породили больше вопросов, чем ответов и, конечно, та схема, которая применена, является не идеальной. Самым действенным методом, при котором все стороны могут быть в выигрыше является понятность и прозрачность.
На сегодняшний момент, с введением изменений, вся система оценки и оспаривания претерпевает значительные изменения, в том числе и по региональному признаку. Существует мнение, что в рамках г. Москвы такой стадии как «комиссия» вообще не будет, и граждане, и юридические лица будут сразу обращаться в судебные органы. На уровне же остальных регионов комиссии все-таки останутся.
Практика применения новой редакции, как отмечалось ранее, еще не сформировалась. К сожалению, в современной ситуации именно от практики применения зависит то, как тот или иной нормативный акт будет реализован и применен в конкретных ситуациях.
Со своей стороны, я вижу в введении изменений больше плюсов, чем минусов. Главным минусом на сегодняшний момент является отсутствие четкого алгоритма обращения, рассмотрения и расчета, но этот недостаток является устранимым. Основной критерий, по которому технически осуществляется кадастровая оценка, не изменился. В новой редакции расшифрованы понятия, которые не были упомянуты в старой редакции, например, такие как исправление технической ошибки. Думаю, указанное положение будет применяться в случаях, когда имеется явная ошибка, определение которой возможно без реализации специальных знаний.
Также сама методика и процедура более унифицируется и подводится под единый критерий. Если мы имеем прозрачную формулу по всем типам объектов оценки, то и самих споров должно становиться меньше.
Конечно, оценка сама по себе является немного субъективным действием, при котором, например, от выбора того или иного аналога зависит конечный результат, но если правила буду прозрачны и понятны, то и возможности варьирования будет меньше, а вероятность получения объективного и достоверного результата больше.
Думаю, первая практика оспаривания и применения новой редакции появится примерно через полгода, и после этого споров об эффективности и необходимости изменений не останется, так как будут разобраны оставшиеся неясные моменты.
М. Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
— Второго марта начинает действовать новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514. Одновременно с этим утратят силу действующие приказы, в соответствии с которыми регулируется текущий порядок определения кадастровой стоимости.
Новый порядок устраняет ряд существенных недостатков текущего порядка, что способствует более полному и системному подходу к определению кадастровой стоимости недвижимости как главного инструмента определения налогооблагаемой базы по соответствующим видам налогов.
Во-первых, новый порядок устанавливает общие для всех объектов недвижимости правила определения кадастровой стоимости и заменяет собой два ранее существовавших приказа, которые действовали в отношении земельных участков и в отношении остальных объектов недвижимости.
Во-вторых, расширен и приведен к единообразию перечень случаев, при которых подлежит определению кадастровая стоимость, в числе прочих перечисляются новые, ранее не упоминавшиеся сведения, изменение которых приводит к пересмотру кадастровой стоимости.
В-третьих, существенным образом был пересмотрен перечень объектов недвижимости, в отношении которых применяется порядок определения кадастровой стоимости. Так, помимо «классического» упоминания о земельных участках, зданиях и помещениях, новый порядок будет применяться для таких объектов недвижимости, как машино-места, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, порядок определения кадастровой стоимости которых ранее установлен не был.

В-четвертых, последовательным образом урегулирован пробел в части применения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Текущий порядок определения кадастровой стоимости не содержит правила, разрешающего проблему в случае, когда УПКС оцениваемого объекта не установлен. Новый порядок предлагает применение многоступенчатой системы таких показателей, так, например, в случае, если среднее значение УПКС помещения в здании не определено, то применяется УПКС помещения соответствующего назначения, установленный в квартале, населенном пункте, муниципальном районе (городском округе), субъекте соответственно.
В целом я оцениваю текущие изменения в порядке определения кадастровой стоимости как положительные. Отказ от множества нормативно правовых актов, регулирующих вопрос оценки объектов недвижимости, будь то земельный участок или помещение, а также отказ от громоздкой и трудно воспринимаемой системы норм, например, в части подразделения земельных участков на отдельные группы для целей определения кадастровой стоимости, с моей точки зрения, должен сделать более понятным правоприменение в указанной области отношений.
Н. Требесова, оценщик ГК «Серконс»:
— По моему мнению, новый порядок определения кадастровой стоимости ощутимо не скажется на качестве и последствиях для налогоплательщиков.
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в силу двух причин: недостоверность, завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. В последнем случае это происходит из-за отсутствия технических возможностей учесть все индивидуальные характеристики определенного объекта недвижимости. Поскольку у государственных оценщиков объем информации об объектах останется прежним, и они, как и все люди, способны на технические ошибки, думаю, ничего не изменится.
Что же касается порядка оспаривания кадастровой стоимости, то это хорошая новость для налогоплательщиков: уменьшить налоговые платежи теперь можно не с начала года, а за три предшествующих налоговых периода. Например, если оспорить стоимость в 2019 г., то пересчитать можно с 01.01.2017, т.к. налоговый период — год. С 01.01.2019 по ст. 391 Налогового кодекса РФ, если кадастровая стоимость объекта изменена на основании рыночной стоимости по решению ко-
миссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, то сведения о ней учитывают при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, вступившие в силу с 1 января 2019 г., будут применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям (решение комиссии или решение суда), возникшим после 1 января 2019 г. Таким образом, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена после 1 января 2019 г. (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 г.), то заявитель сможет получить перерасчет, но не более чем за три предыдущих календарных года.

По моему мнению, наиболее полным и содержательным комментарием к новым изменениям в Налоговый Кодекс РФ, является Письмо Минфина РФ от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137.
Отмечу, что в 2018 г. рассматривались поправки в Закон «О государственной кадастровой оценке» (закон о ГКО), при принятии которых пересчет был бы за три предшествующих года на те объекты, кадастровая стоимость которых установлена с 01 января 2019 г. То есть фактическое действие правки «за три предшествующих года» действовало бы только с 2022 г.
Однако поправки в закон о ГКО так и не были приняты.
Кроме того, комиссия по оспариванию кадастровой стоимости будет при том же ГБУ, что и государственные оценщики. Она специально определена для оспаривания той кадастровой стоимости, действие которой назначено после 2019 г. «Старая» комиссия при Росреестре по-прежнему будет рассматривать споры по действующей в 2019 г. кадастровой стоимости. Пока «новая» комиссия по регионам лишь готовится к своему первому заседанию, объективные выводы о работе сделать сложно.
События в профессиональной сфере
Глава Минстроя: снижение налоговой нагрузки на застройщиков позволит им оптимизировать затраты
Отмена налога на прибыль и НДС для застройщиков, возводящих социальные объекты для передачи государству и муниципалитетам, позволит строительным компаниям оптимизировать свои затраты и избежать существенного удорожания стоимости строительства. Такое мнение высказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев.
Выступая с ежегодным посланием к Федеральному собранию, глава государства предложил снизить налоговую нагрузку на застройщиков, которые возводят социальные объекты и передают их государству и муниципалитетам. По словам президента, нужно освободить застройщиков от этого бремени, тем самым стимулируя комплексное развитие городов и поселков. В настоящее время действует норма, предписывающая передачу инфраструктуры жилого квартала, созданной застройщиком за свой счет, в ведение муниципалитета безвозмездно, но не снимает с него обязанность уплаты налогов по данным объектам.
«Предлагаемые поправки позволят избежать дополнительных налоговых издержек застройщиков и, следовательно, существенного увеличения стоимости строительства жилья», — уточнил министр.
В настоящее время Минстроем России реализуется программа, направленная на поддержку строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории. В 2019 г. планируется направить в регионы 22,5 млрд рублей, которые будут распределены для реализации 99 проектов в 42 субъектах.
Министр отметил, что предложения главы государства о предоставлении ипотечных каникул гражданам, которые лишились дохода в силу потери работы, болезни или иных обстоятельств путем предоставления отсрочки по платежам, возможности увеличения срока кредитования либо установления льготного периода в погашении основного долга с уменьшением ежемесячных платежей, будет проработано совместно с Минфином, ЦБ РФ, ДОМ.РФ и другими заинтересованными ФОИВами.
Еще одно знаковое решение президента — разработка удобных и доступных финансовых инструментов, направленных на поддержку индивидуального жилищного строительства.
«Собственный дом — решение жилищной проблемы многих российских семей, которые хотели бы жить за городом, в сельской местности, растить детей ближе к природе. Это реальное решение жилищного вопроса для жителей регионов. Немаловажен и финансовый аспект — за те же деньги можно построить дом большей площади, чем купить жилье в городе. Большой дом — это большая семья, что тоже помогает решению демографической проблемы, которая стоит перед страной», — считает Владимир Якушев.
Пресс-центр Минстроя России

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 288-16-93
(Москва)

+7 (812) 490-76-51
(Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.