Инвестиционная собственность МСФО

Содержание

IFRS 16 — Как учитывать аренду по МСФО (IFRS) 16?

В январе 2016 года был выпущен новый стандарт МСФО (IFRS) 16, посвященный учету аренды, который ввел несколько изменений в старый порядок учета. Наиболее значимые изменения:

  • Новое определение аренды может привести к тому, что некоторые договоры, ранее рассматриваемые как «договоры на услуги», теперь могут рассматриваться как «договоры аренды» (),
  • Учет аренды в финансовой отчетности арендатора изменился, и арендаторы больше не классифицируют аренду в отдельных договорах. Вместо этого они должны учитывать ВСЕ договоры аренды одинаковым образом.

Более подробно с изменениями нового стандарта и примерами учета по IFRS 16 .

Рассмотрим основные положения и требования нового стандарта МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Какова цель IFRS 16?

Цель стандарта МСФО (IFRS) 16 «Аренда» заключается в определении правил признания и оценки в учете, представления и раскрытия в отчетности договоров аренды.

Почему был разработан новый стандарт аренды, когда у есть старый действующий стандарт IAS 17?

Основная причина заключается в том, что в соответствии с МСФО (IAS) 17 у арендаторов есть возможность скрывать определенные обязательства, возникающие в результате аренды, и попросту не представлять их в финансовой отчетности.

Речь идет об операционной аренде, особенно о той, которая не подлежит аннулированию.

Согласно новому стандарту арендаторы должны будут показать все договоры аренды в своем отчете о финансовом положении, а не скрывать их в примечаниях к финансовой отчетности.

Что такое аренда согласно МСФО (IFRS) 16?

Договор является арендой или содержит аренду, если он предоставляет право контролировать использование идентифицированного актива в течение определенного периода времени в обмен на вознаграждение (параграф IFRS 16.9).

Аренда по IFRS 16.

Это определение аренды намного шире, чем в старом МСФО (IAS) 17, и вы должны оценить все свои договоры на предмет потенциальных элементов аренды.

Вы должны внимательно разобраться со следующими вопросами:

  • Можно ли идентифицировать базовый актив? Например, является ли он физическим объектом?
  • Может ли клиент принимать решения об использовании актива?
  • Может ли клиент получить экономическую выгоду от использования этого актива?
  • Может ли поставщик (арендодатель) заменить этот актив в течение периода использования?

Если ответом на эти вопросы является ДА, то, вероятно, ваш договор содержит договор аренды.

Как упоминалось в статье о различиях между IFRS 16 и IAS 17, влияние этого нового более широкого определения может быть довольно значительным, поскольку некоторые договоры на услуги (платежи по которым признаются в составе прибыли или убытка) теперь могут рассматриваться как договоры аренды (что означает необходимость признания права пользования активом и арендных обязательств).

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 вам необходимо отделить элемент (компонент) аренды от не связанных с арендой компонентов договора.

Например, если вы арендуете склад, а арендные платежи включают плату за услуги по уборке, вы должны разделить эти платежи на арендные платежи и платежи за услуги и учитывать эти элементы отдельно.

Однако арендатор может по собственному выбору не разделять эти элементы, а учитывать весь контракт в качестве аренды (этот выбор должен распространяться на весь класс активов).

Как учитывается аренда у арендатора?

Важно: арендаторы больше НЕ классифицируют аренду как финансовую и операционную!

Вместо этого арендаторы учитывают все арендные платежи одним и тем же образом.

Первоначальное признание.

В начале аренды арендатор учитывает два элемента:

1. Актив в форме права пользования (англ. ‘right-of-use asset’). При первоначальном учете стоимость актива оценивается в размере арендного обязательства и первоначальных прямых затрат.

Затем она корректируется на размер арендных платежей, произведенных до или на дату получения экономических выгод от аренды и любых оценочных расходов на демонтаж актива и восстановление площадки (см. МСФО (IAS) 37).

2. Обязательство по аренде (англ. ‘lease liability’). Обязательство по аренде — это фактически все платежи, не выплаченные в дату начала аренды, дисконтированные до приведенной стоимости, с использованием процентной ставки (англ. ‘interest rate implicit in the lease’), заложенной в договоре аренды (или ставки привлечения дополнительных заемных средств (англ. ‘incremental borrowing rate’), если ставка по договору аренды не может быть установлена).

Эти платежи могут включать постоянные платежи, переменные платежи, платежи по гарантированной остаточной стоимости и т. д.

Приведем основные бухгалтерские проводки по учету аренды:

1. Арендатор получает актив по договору аренды:

  • Дебет. Актив в форме права пользования.
  • Кредит. Обязательство по аренде.

2. Арендатор оплачивает юридические издержки, связанные с заключением договора аренды:

  • Дебет. Актив в форме права пользования.
  • Кредит. Расчеты с поставщиками (денежные средства и т.п.)

3. Оценочная ликвидационная стоимость актива, дисконтированная до приведенной стоимости (арендатору необходимо будет удалить актив и восстановить площадку после окончания срока аренды):

  • Дебет. Актив в форме права пользования.
  • Кредит. Резерв на вывод из эксплуатации (согласно МСФО (IAS) 37).

Последующая оценка и учет.

После даты начала аренды арендатор должен заботиться обо всех элементах аренды, признанных первоначально:

1. Актив в форме права пользования.

Как правило, арендатор должен оценивать активы с использованием модели первоначальных затрат по МСФО (IAS) 16 «Основные средства». В основном это означает амортизацию актива в течение срока аренды:

  • Дебет. Прибыль или убыток — Амортизация.
  • Кредит. Накопленная амортизация актива.

Тем не менее, арендатор может также применять стандарт МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (если арендуемый актив — инвестиционная недвижимость и применяется модель справедливой стоимости) или с использовать модель переоценки согласно МСФО (IAS) 16 (если актив относится к классу основных средств, учитываемых с применением модели переоценки).

2. Обязательство по аренде.

Арендатору необходимо признать проценты по договору аренды:

  • Дебет. Прибыли и убытки — Процентные расходы.
  • Кредит. Обязательство по аренде.

Кроме того, арендные платежи уменьшают обязательство по аренде:

  • Дебет. Обязательство по аренде.
  • Кредит. Денежные средства.

В случае изменения срока аренды, арендных платежей, ставки дисконтирования или чего-либо еще, обязательство по аренде должно быть пересчитано с учетом всех изменений.

Исключения из порядка учета аренды.

Возможно, вы найдете описанный выше порядок учета аренды слишком сложным, особенно для «небольшой» операционной аренды.

Но есть хорошие новости:

Вам НЕ нужно учитывать все договоры аренды, как описано выше.

МСФО (IFRS) 16 допускает два исключения (параграфы 5-7):

  • Краткосрочная аренда (со сроком 12 месяцев или менее) без перехода права собственности (применяется ко всему классу активов).
  • Аренда, при которой базовый актив имеет низкую стоимость (решение принимается по каждой аренде в отдельности).

Исключения из порядка учета аренды.

Таким образом, если вы заключаете договор на аренду ПК или арендуете автомобиль на 4 месяца, то вам не нужно беспокоиться об учете актива или обязательства по аренде.

Вы можете просто учитывать все произведенные арендные платежи непосредственно в составе прибыли или убытка с использованием линейного метода (или другого систематического метода списания).

Как учитывается аренда у арендодателя?

В учете аренды арендодателями ничего не изменилось, и вы, скорее всего, уже знакомы с тем, как ведется такой учет.

Классификация договоров аренды.

В отличие от арендаторов, арендодатели должны сначала классифицировать аренду, прежде чем они начнут вести учет.

Существует два типа договоров аренды (англ. ‘lease agreement’), определенных в МСФО (IFRS) 16:

  • Финансовая аренда (англ. ‘finance lease’) — это аренда, которая передает арендатору практически все риски и выгоды, связанные с владением базовым активом.
  • Операционная аренда (англ. ‘operating lease’) — это аренда, отличная от финансовой аренды.

IFRS 16 (параграф 63) описывает примеры ситуаций, которые обычно приводят к тому, что аренда классифицируется как финансовая аренда (и они являются почти точной выдержкой из старого стандарта IAS 17):

  • Арендодатель передает право собственности на актив арендатору в конце срока аренды.
  • Арендатор имеет возможность приобрести актив по цене, которая, как ожидается, будет достаточно ниже справедливой стоимости на дату реализации опциона на покупку актива. Разумно предположить, что этот опцион будет реализован.
  • Срок аренды составляет основную часть полезного ресурса актива, даже если право собственности на актив не передается.
  • В начале аренды приведенная стоимость арендных платежей составляет, по меньшей мере, практически полную справедливую стоимость арендуемого актива.
  • Арендованные активы имеют такую специализированную сферу применения, что только арендатор может их использовать без существенных модификаций.

Учет финансовой аренды у арендодателя.

Первоначальное признание.

В начале срока аренды арендодатель должен признать дебиторскую задолженность по аренде в своем отчете о финансовом положении. Сумма дебиторской задолженности должна быть равна чистым инвестициям в аренду.

Чистые инвестиции в аренду (от англ. ‘net investment in the lease’) равны платежам, не выплаченным на дату начала аренды, дисконтированным к приведенной стоимости (точно так же, как это отражено в бухгалтерском учете арендатора) плюс первоначальные прямые затраты.

Бухгалтерская проводка выглядит следующим образом:

  • Дебет. Дебиторская задолженность по аренде.
  • Кредит. Основные средства (базовый актив).

Последующий учет и оценка.

Арендодатель должен признать:

1. Финансовый доход по дебиторской задолженности:

  • Дебет. Дебиторская задолженность по аренде.
  • Кредит. Прибыли и убытки — Доход от финансовой деятельности.

2. Снижение дебиторской задолженности по аренде на сумму полученных арендных платежей:

  • Дебет. Денежные средства.
  • Кредит. Дебиторская задолженность по аренде.

Доход от финансовой деятельности признается на основе модели, отражающей постоянную периодическую норму прибыли от чистых инвестиций арендодателя в аренду.

МСФО (IFRS) 16 также определяет учет у основного арендодателя и посредника (субарендодателя).

Учет операционной аренды у арендодателя.

Арендодатель продолжает признавать арендуемый актив в своем отчете о финансовом положении.

Доход от операционной аренды признается в качестве дохода равномерно в течение срока аренды, если только не уместен более систематический метод.

Здесь учет операционной аренды асимметричен: как арендаторы, так и арендодатели признают актив в своих финансовых отчетах (это немного противоречиво, и вокруг этого были огромные дебаты).

Операции по продаже с обратной арендой.

Продажа с обратной арендой (англ. ‘sale and leaseback’) включает в себя продажу актива и последующую аренду этого актива бывшим владельцем актива.

В этой ситуации продавец актива становится арендатором, а покупатель становится арендодателем. Это можно проиллюстрировать следующей схемой:

Схема продажи с обратной арендой.

Бухгалтерский учет продажи с обратной арендой зависит от того, является ли передача актива продажей в соответствии с МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

1. Если передача является продажей:

Продавец (арендатор) учитывает актив как часть предыдущей балансовой стоимости этого актива. Прибыль или убыток признается только в отношении прав, переданных арендодателю (IFRS 16, параграф 100).

Покупатель (арендодатель) учитывает покупку актива по действующим стандартам, а саму обратную аренду согласно МСФО (IFRS) 16.

2. Если передача актива НЕ является продажей:

Продавец (арендатор) признает переданный актив и полученные за него денежные средства как финансовое обязательство согласно МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты».

Покупатель признает финансовый актив в соответствии с МСФО (IFRS) 9 в размере выплаченных за него денежных средств.

См. пример учета продажи с обратной арендой: IFRS 16 — Как учитывать операции по продаже с обратной арендой?

МСФО (IFRS) 16 также предписывает ряд раскрытий в примечаниях к финансовой отчетности.

Также следует напомнить, что вы должны применять МСФО (IFRS) 16 для периодов, начинающихся 1 января 2019 года или после этой даты.

Вы можете применять МСФО (IFRS) 16 раньше этого срока, если уже применяете IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями» (это связано с тем, что эти 2 стандарта тесно связаны).

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

  • рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
  • субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
  • имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Учет основных средств и инвестиционной недвижимости. 7. Особенности учета объектов инвестиционной недвижимости

Бухгалтерский учет

Особый порядок бухгалтерского учета объектов инвестиционной недвижимости предусмотрен П(С)БУ 32. В соответствии с ним инвестиционная недвижимость — это собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, расположенные на земле, которые удерживаются с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности (п. 4 П(С)БУ 32).

Таким образом, главным для классификации недвижимости как инвестиционной является характер ее использования.

Покажем на схеме, при выполнении каких условий недвижимость может претендовать на статус инвестиционной.

Рис. 7.1. Критерии разграничения инвестиционной и операционной недвижимости

А как быть в ситуации, когда один объект недвижимости используется в различных целях: и для получения арендной платы (и/или для увеличения собственного капитала), и для производства, реализации продукции, административных целей и т. п.?

Пункт 6 П(С)БУ 32 предлагает следующее решение. Так, если части недвижимости, которые имеют различные назначения:

— могут быть проданы отдельно (или отдельно переданы в финансовую аренду), то эти разные части отражают как отдельные инвентарные объекты в составе инвестиционной и операционной недвижимости;

— не могут быть проданы отдельно (т. е. разделение объекта на части невозможно), объект признают инвестиционной недвижимостью при условии его использования преимущественно в целях получения арендной платы и/или увеличения собственного капитала.

При наличии признаков, по которым объект ОС может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной, предприятие самостоятельно разрабатывает критерии для их разделения и закрепляет в распорядительном документе об учетной политике.

Не считают инвестиционной недвижимость, которая (п. 5 П(С)БУ 32):

1) является операционной или предназначена для использования в будущем как операционная недвижимость;

2) удерживается для продажи в условиях обычной хозяйственной деятельности;

3) строится или улучшается по поручению третьих сторон;

4) находится в процессе строительства или улучшения с целью использования в будущем в качестве инвестиционной недвижимости*;

5) предоставлена в финансовую аренду другому субъекту хозяйствования.

* Если существующий объект инвестнедвижимости улучшается для продолжения использования в тех же целях, то такой объект остается в составе инвестиционной недвижимости (п. 25 П(С)БУ 32).

Важно! Классифицировать в качестве инвестиционной можно только ту недвижимость, которая сдается (будет передаваться) в операционную (а не финансовую!) аренду

Учет наличия и движения объектов инвестнедвижимости осуществляется на субсчете 100 «Инвестиционная недвижимость».

Единицей учета инвестнедвижимости п. 9 П(С)БУ 32 определяет земельный участок, здание (его часть) или их сочетание, а также активы, которые образуют с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки.

Оценка инвестиционной недвижимости. Приобретенная (созданная) инвестнедвижимость зачисляется на баланс предприятия по первоначальной стоимости (см. табл. 7.1).

Таблица 7.1. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости

Способ поступления

Норма П(С)БУ 32

Составляющие первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости

Приобретение за денежные средства

П. 10

Первоначальная стоимость состоит из:
— сумм, уплачиваемых поставщикам (продавцам) и подрядчикам за выполнение строительно-монтажных работ (без непрямых налогов); — регистрационных сборов, государственной пошлины и аналогичных платежей, осуществляемых в связи с приобретением (получением) прав на инвестнедвижимость; — сумм непрямых налогов (если они не возмещаются предприятию); — юридических услуг, комиссионных вознаграждений, связанных с приобретением инвестиционной недвижимости; — прочих расходов, непосредственно связанных с приобретением и доведением объектов инвестиционной недвижимости до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях

Самостоятельное создание

П. 11

Первоначальной является стоимость инвестнедвижимости, определенная на дату начала использования, исходя из общей суммы расходов на ее создание

Получение на условиях финансовой аренды

П. 12

Первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости, полученной в финансовую аренду, определяют в соответствии с П(С)БУ 14, т. е. по наименьшей на начало срока аренды оценке:
— справедливой стоимости актива или — настоящей стоимости суммы минимальных арендных платежей

Приобретение на условиях отсрочки платежа

П. 13

Первоначальной стоимостью признают цену согласно договору. При этом вознаграждение поставщику на сумму разницы между договорной ценой и общей суммой платежей в его пользу признают финансовыми расходами

На каждую дату баланса объекты инвестиционной недвижимости могут оцениваться по одному из двух методов, указанных в п. 16 П(С)БУ 32:

1) по справедливой стоимости (если ее можно достоверно определить). Алгоритм определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости описан в пп. 19 — 21 П(С)БУ 32. Для проведения оценки инвестиционной недвижимости П(С)БУ 32 не обязывает прибегать к услугам профессиональных оценщиков;

2) по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, которые признают в соответствии с П(С)БУ 28. Этот метод используют, если справедливую стоимость достоверно определить невозможно.

Выбранный подход применяют к оценке всех подобных объектов инвестнедвижимости.

Инвестиционная недвижимость, учитываемая по справедливой стоимости, амортизации не подлежит

В этом случае на каждую дату баланса необходимо корректировать стоимость объекта путем сравнения его балансовой и справедливой стоимостей. Изменение стоимости объекта инвестиционной недвижимости на дату баланса отражают в составе прочих операционных доходов (субсчет 710) или прочих расходов операционной деятельности (субсчет 940). Такой порядок пре­дусмотрен п. 22 П(С)БУ 32.

При оценке по первоначальной стоимости объекты подлежат амортизации (в порядке, аналогичном ОС, и с применением тех же методов, см. с. 38). Такие объекты ежегодно тестируются на предмет уменьшения/восстановления полезности согласно П(С)БУ 28. Информацию о сумме износа инвестнедвижимости обобщают на субсчете 135 «Износ инвестиционной недвижимости».

Помните: амортизации не подлежат земельные участки (п. 22 П(С)БУ 7).

Инвестнедвижимость, которая учитывается по первоначальной стоимости, переоценке не подлежит (п. 18 П(С)БУ 32). Объясняется это тем, что такой метод оценки применяется лишь в том случае, когда невозможно достоверно определить справедливую стоимость объекта.

Улучшение и ремонт. Как и в отношении объектов ОС, первоначальная стоимость инвестнедвижимости увеличивается на сумму расходов, связанных с ее улучшением (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.), что приводит к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от ее использования (п. 14 П(С)БУ 32).

Расходы, осуществляемые для поддержания объектов инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии и получения первоначально определенной суммы будущих экономических выгод от ее использования, включают в состав расходов отчетного периода (п. 15 П(С)БУ 32).

Перевод активов в состав инвестиционной недвижимости, вывод из состава инвестиционной недвижимости. Согласно п. 24 П(С)БУ 32 перевод недвижимости в состав инвестиционной или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения характера использования недвижимости.

Перевод инвестиционной недвижимости, оцениваемой по первоначальной стоимости, в состав операционной недвижимости или запасов, а также из состава операционной недвижимости или запасов в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости, сложностей не вызывает. Ведь разница между балансовой и первоначальной стоимостями объектов для целей оценки не возникает. Что касается инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, то здесь существуют особенности.

1. При переводе операционной недвижимости в инвестиционную, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, разницу между балансовой (остаточной) стоимостью операционной недвижимости и справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости отражают в порядке, предусмотренном П(С)БУ 7 для дооценок и уценок* (п. 27 П(С)БУ 32).

* Об отражении в учете уценок и дооценок см. на с. 46.

2. Если осуществляют перевод объекта из запасов в инвестиционную недвижимость, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, то разницу между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и балансовой (остаточной) стоимостью признают прочими доходами или прочими расходами периода (п. 28 П(С)БУ 32).

3. По завершении строительства инвестиционной недвижимости, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью и расходами на строительство признают прочим операционным доходом или прочими расходами операционной деятельности периода, в котором завершено строительство (п. 29 П(С)БУ 32).

4. В случае перевода инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости, в операционную или в состав запасов себестоимость таких ОС или запасов определяют по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату перевода (п. 26 П(С)БУ 32).

Налоговый учет

НКУ совсем не упоминает об инвестиционной недвижимости и как результат не предусматривает каких-либо специальных правил налогового учета таких объектов.

С позиции НКУ объекты недвижимости, учитываемые в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной (за исключением земельных участков), стоимостью свыше 2500 гривень с ожидаемым сроком полезного использования (эксплуатации) более одного года (или операционного цикла, если он более года), вполне вписываются в определение ОС, данное в п.п. 14.1.138 НКУ.

Амортизация земельных участков в налоговом учете, как и в бухгалтерском, не начисляется (п.п. 145.1.7 НКУ)

Прочие объекты инвестнедвижимости (здания и сооружения), если они предназначены для использования в хозяйственной деятельности предприятия (сдачи в аренду), наравне с другими объектами ОС подлежат налоговой амортизации. Поясним нашу позицию.

Согласно п. 144.1 НКУ расходы на приобретение и самостоятельное изготовление (создание) ОС, а также расходы на проведение ремонта, реконструкции, модернизации и других видов улучшений ОС, превышающие 10-процентный «ремонтный» лимит, подлежат налоговой амортизации. Здания и сооружения, признанные в бухучете объектами инвестнедвижимости, в налоговом учете должны быть зачислены в состав ОС группы 3.

Срок полезного использования (эксплуатации) объекта ОС оговаривают приказом по предприятию в момент признания этого объекта активом (при зачислении на баланс) (п.п. 145.1.2 НКУ). Установленный срок не может быть ниже минимального: для зданий — 20 лет, для сооружений — 15 лет (п. 145.1 НКУ). При этом каких-либо особенностей классификации зданий, сооружений (их частей), учитываемых в бухучете в качестве инвестиционной недвижимости, НКУ не устанавливает, т. е. на них в полной мере распространяются нормы его ст. 144 — 146 (подробнее см. на с. 8).

А как быть, если в бухгалтерском учете предприятие на дату баланса отражает в финансовой отчетности инвестнедвижимость по справедливой стоимости? Вопрос этот не случаен. Ведь п.п. 145.1.9 НКУ предписывает осуществлять начисление амортизации в целях налогообложения «по методу, определенному приказом об учетной политике с целью составления финансовой отчетности». При этом объекты инвестиционной недвижимости, оцененные по справедливой стоимости, как мы выяснили, амортизации в бухучете не подлежат. Неужели и в налоговом учете их нельзя амортизировать?

По нашему убеждению, это не так. Можно с уверенностью утверждать: п.п. 145.1.9 НКУ просто уточняет, что методы налоговой амортизации должны быть закреплены в приказе «об учетной политике с целью составления финансовой отчетности», но не обязывает применять те же методы амортизации, которые используются в бухучете по отношению к конкретным объектам ОС.

И все же, чтобы избежать каких-либо недоразумений, рекомендуем в приказе об учетной политике оговорить, например, прямолинейный метод начисления амортизации для группы «Здания, сооружения и передаточные устройства». Там же уточнить, что этот метод используется и при начислении налоговой амортизации по инвестиционной недвижимости, оцениваемой в бухгалтерском учете по справедливой стоимости. Тогда вы на законных основаниях сможете начислять налоговую амортизацию на все объекты инвестнедвижимости, включая те из них, которые оценены в бухучете по справедливой стоимости. Хотя не исключено, что налоговики займут в этом вопросе фискальную позицию. Поэтому безопаснее будет запастись индивидуальной налоговой консультацией на этот счет.

Отражение в декларации по налогу на прибыль суммы амортизации зависит от того, является предоставление в аренду основным видом деятельности предприятия или нет.

Так, если это основной вид деятельности, то амортизацию объекта инвестнедвижимости отражают в составе себестоимости приобретенных (изготовленных) и реализованных товаров (работ, услуг) (строка 05.1 декларации).

В случае, когда аренда — неосновная деятельность, сумму начисленной амортизации включают в состав прочих операционных расходов (п.п. «б» п.п. 138.10.4 НКУ) и отражают в строке 06.4.43 приложения ІВ к декларации*.

* Налоговики в консультации, размещенной в подкатегории 102.30.02 БЗ, предлагают в этой ситуации использовать строку 06.4.21 приложения ІВ. Однако, на наш взгляд, это некорректно (подробнее см. в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 30, с. 26).

Внимание! Изменение (увеличение/уменьшение) справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса, отражаемое в бухучете, никоим образом не влияет на налогообложение. Ведь в налоговом учете объекты инвестнедвижимости рассматриваются как полноценные объекты ОС, подлежащие налоговой амортизации, которая и попадет в расходы.

Порядок отражения в учете основных операций с объектами инвестиционной недвижимости покажем на примерах (см. табл. 7.2).

Таблица 7.2. Учет операций с инвестиционной недвижимостью

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Корреспонденция счетов

Сумма, грн.

Налоговый учет

Дт

Кт

доходы

расходы

1. Приобретение здания, признанного объектом инвестиционной недвижимости

Перечислен сбор в Пенсионный фонд при покупке недвижимости

9600,00

Перечислена сумма госпошлины

9600,00

Оплачены прочие расходы, понесенные в связи с приобретением и оформлением права собственности на объект недвижимости

13000,00

Отражен налоговый кредит по НДС (условно)

641/НДС

700,00

Оформлено право собственности на здание, признанное объектом инвестиционной недвижимости

960000,00

Отражен налоговый кредит по НДС

641/НДС

192000,00

Включена в первоначальную стоимость здания госпошлина

9600,00

Включена в первоначальную стоимость сумма прочих расходов, связанных с приобретением здания

631 (685)

12300,00

Списана ранее начисленная сумма налогового кредита по НДС

631 (685)

700,00

Отражен зачет задолженностей

631
(685)

13000,00

Начислен сбор в Пенсионный фонд с покупки недвижимости

9600,00

Уменьшен остаток на забалансовом счете 09

991500,00

Объект инвестиционной недвижимости введен в эксплуатацию (960000,00 грн. + 9600,00 грн. + 12300,00 грн. + 9600,00 грн.)

991500,00

—*

* В налоговом учете сформирована первоначальная стоимость объекта ОС группы 3 в размере 991500,00 грн.

Перечислена продавцу стоимость здания

1152000,00

2. Оценка на дату баланса объекта инвестиционной недвижимости, учитываемого по справедливой стоимости

Исходные данные. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости — 173900,00 грн., справедливая стоимость объекта на первую после признания дату баланса — 180000,00 грн., справедливая стоимость объекта на следующую дату баланса — 175000,00 грн.

Откорректирована балансовая стоимость объекта инвестиционной недвижимости в связи с увеличением его справедливой стоимости на первую после признания дату баланса

6100,00

6100,00

Откорректирована балансовая стоимость объекта инвестиционной недвижимости в связи с последующим уменьшением его справедливой стоимости на следующую дату баланса

5000,00

5000,00

3. Перевод объекта операционной недвижимости в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости

3.1. Справедливая стоимость превышает остаточную стоимость объекта недвижимости

Исходные данные. Первоначальная стоимость объекта ОС (здания), который планируется перевести в состав инвестиционной недвижимости, — 450000,00 грн., сумма начисленного износа на дату перевода — 330000,00 грн., остаточная стоимость подлежащего переводу объекта ОС — 120000,00 грн., справедливая стоимость — 125000,00 грн. Переоценка здания ранее не осуществлялась.

Списана сумма износа здания, начисленная в период его учета в составе операционной недвижимости

330000,00

Разница между справедливой и остаточной стоимостями объекта недвижимости отнесена на увеличение капитала в дооценках

5000,00

Здание переведено в состав инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости

125000,00

3.2. Остаточная стоимость объекта недвижимости превышает его справедливую стоимость

Исходные данные. Первоначальная стоимость объекта ОС (здания), который планируется перевести в состав инвестиционной недвижимости, — 650000,00 грн., сумма начисленного износа на дату перевода — 530000,00 грн., остаточная стоимость подлежащего переводу объекта ОС — 120000,00 грн., справедливая стоимость объекта — 115000,00 грн. Переоценка здания ранее не проводилась.

Списана сумма износа здания, начисленная в период его учета в составе операционной недвижимости

530000,00

Здание переведено в состав инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости

115000,00

Разница между справедливой и остаточной стоимостями объекта недвижимости отнесена в состав расходов

5000,00

5000,00

4. Перевод объекта операционной недвижимости в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости

Исходные данные. Первоначальная стоимость объекта ОС (здания), который планируется перевести в состав инвестиционной недвижимости, — 800000,00 грн., сумма начисленного износа на дату перевода — 650000,00 грн.

Здание переведено в состав инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости

800000,00

Перенесена сумма начисленного износа

650000,00

5. Перевод запасов в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости

Объект недвижимости переведен из состава запасов в состав инвестиционной недвижимости

281 (286)

630000,00

6. Перевод запасов в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости

6.1. Справедливая стоимость превышает балансовую

Исходные данные. Балансовая стоимость объекта составляет 400000,00 грн., справедливая стоимость — 402000,00 грн.

Объект недвижимости переведен из состава запасов в состав инвестиционной недвижимости (по балансовой стоимости)

281
(286)

400000,00

Отражена разница между справедливой и балансовой стоимостями объекта на дату его перевода

2000,00

2000,00

6.2. Справедливая стоимость ниже балансовой

Исходные данные. Балансовая стоимость объекта составляет 400000,00 грн., справедливая стоимость — 390000,00 грн.

Объект недвижимости переведен из состава запасов в состав инвестиционной недвижимости (по балансовой стоимости)

281
(286)

400000,00

Отражена разница между справедливой и балансовой стоимостями недвижимости на дату перевода

10000,00

10000,00

7. Строительство объекта инвестиционной недвижимости

Оплачена стоимость работ и услуг сторонних организаций

120000,00

Отражен налоговый кредит по НДС

641/НДС

20000,00

Стоимость работ и услуг сторонних организаций включена в состав капитальных инвестиций

631
(685)

100000,00

Списана отраженная ранее сумма налогового кредита по НДС

631
(685)

20000,00

Произведен зачет задолженностей

631
(685)

120000,00

Переданы на строительство объекта стройматериалы и МБП

20 (22)

70000,00

Начислена заработная плата работникам, занятым на строительстве объекта

40000,00

Начислен ЕСВ на зарплату работников, занятых строительством (ставка 37 % — условно)

14800,00

Начислена амортизация необоротных активов, используемых при строительстве

10200,00

10200,00

Объект инвестиционной недвижимости введен в эксплуатацию

235000,00

—*

* В налоговом учете сформирована первоначальная стоимость объекта ОС группы 3 в сумме 235000,00 грн.

Уменьшен остаток на забалансовом счете на сумму капитальных инвестиций

235000,00

Отражена разница между справедливой стоимостью недвижимости и расходами на строительство (если инвестнедвижимость учитывается по справедливой стоимости):

— справедливая стоимость выше расходов на строительство

5000,00

5000,00

— справедливая стоимость ниже расходов на строительство

3000,00

3000,00

8. Амортизация объекта инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости

Начислена амортизация объекта инвестиционной недвижимости:

— если предоставление в аренду является основным видом деятельности

17000,00

17000,00

17000,00

— если предоставление в аренду — неосновной вид деятельности или недвижимость содержится для увеличения собственного капитала

17000,00

17000,00

17000,00

Отражено увеличение забалансового счета на сумму начисленной амортизации

17000,00

9. Перевод объекта инвестиционной недвижимости в состав запасов (необоротных активов, удерживаемых для продажи)

9.1. Инвестиционная недвижимость учитывалась по справедливой стоимости

Отражен перевод объекта инвестиционной недвижимости в состав запасов в связи с началом его подготовки к продаже

200000,00

9.2. Инвестиционная недвижимость учитывалась по первоначальной стоимости

Списан начисленный износ

80000,00

Отражен перевод объекта инвестиционной недвижимости в состав запасов в связи с началом его подготовки к продаже (по остаточной стоимости)

200000,00

10. Перевод объекта инвестиционной недвижимости в состав операционной

10.1. Инвестиционная недвижимость учитывалась по справедливой стоимости

Переведен объект инвестиционной недвижимости в состав операционной

103
(101)

600000,00

10.2. Инвестиционная недвижимость учитывалась по первоначальной стоимости

Объект инвестнедвижимости переведен в состав операционной

800000,00

Перенесена сумма накопленного износа

60000,00

11. Ликвидация объекта инвестиционной недвижимости

Отражены затраты, связанные с ликвидацией объекта инвестиционной недвижимости

651, 661, 685 и др.

15000,00

15000,00

Списан износ объекта инвестиционной недвижимости (если он учитывался по первоначальной стоимости)

300000,00

Списана балансовая стоимость ликвидируемого объекта инвестнедвижимости

976*

160000,00

160000,00**

* Если ликвидация осуществляется по самостоятельному решению без предоставления налоговому органу документов об уничтожении, разборке этого объекта, подтверждающих невозможность его дальнейшего использования, то дополнительно отражаем начисление налоговых обязательств по НДС проводкой Дт 976 — Кт 641/НДС. ** Предположим, остаточные стоимости объекта недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете совпадают, ликвидационная стоимость равна нулю.

Оприходованы ТМЦ, оставшиеся после ликвидации объекта инвестиционной недвижимости

12000,00

12000,00

12000,00

Инвестиционные активы: бизнес и личные финансы

Понятие инвестиционного актива относится не только к крупным корпорациям. Вкладывать деньги и получать прибыль может и небольшая фирма, и каждый человек с самой обычной зарплатой.

Основные понятия

С бухгалтерской точки зрения инвестиционные активы – это основные средства, имущественные комплексы, незавершенное строительство и нематериальные объекты, требующие значительных денежных затрат и длительного времени на ввод в эксплуатацию.

В более общем смысле это понятие состоит из двух: актив и инвестиции. Актив – это все имущество компании или, например, семьи. Инвестиции – это процесс достижения поставленных целей. Если эта цель – деньги, тогда инвестиции – вложение в активы, приносящие доход. Если она заключается в сохранении накопленного капитала, тогда инвестициями будет покупка активов с минимальным уровнем риска. Целью инвестора может быть власть или известность, тогда он будет вкладывать деньги в соответствующие объекты.

Классификация и виды инвестиционных активов

Инвестиционные активы группируются по ряду критериев. По объектам инвестирования различают:

  1. Материальные. Вложения в объекты основных средств, незавершенное строительство. В этом случае инвестор вкладывает деньги в реальные средства производства, создающие добавочную стоимость, которая впоследствии превращается в прибыль.
  2. Финансовые. Покупка финансовых инструментов, не имеющих реальной материальной формы. Они существуют только в виде записей по счетам бухгалтерского учета. Источник прибыли – изменение цены актива.
  3. Интеллектуальные. Покупка, разработка, получение патентов, лицензий, авторских прав.
  4. Научно-исследовательские. Проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ.

По цели инвестирования делятся на:

  1. Прямые. Вложение средств в реальный бизнес: производство, торговлю и т.д. Цель – создание и развитие основной деятельности.
  2. Портфельные. Вложение в финансовые инструменты фондового или валютного рынка. Цель – получение прибыли за счет увеличения стоимости портфеля в результате заключения сделок купли-продажи финансовых инструментов.
  3. Нефинансовые. Вложения в объекты интеллектуальной собственности и авторского права. Цель – увеличение прибыли за счет использования узнаваемого бренда, уникальных научных разработок, авторских прав и т.д.

По субъекту инвестирования:

  1. Частные. Инвестиции компаний и частных лиц.
  2. Государственные. Объекты инвестирования принадлежат государству.
  3. Иностранные. Вложения юридических и физических лиц нерезидентов.
  4. Смешанные. Объекты инвестирования принадлежат сразу нескольким вышеперечисленным группам. Наиболее часто встречаются в случае реализации масштабных проектов.

В зависимости от направления движения капитала:

  1. Первичные. Вложение средств на этапе формирования инвестиций.
  2. Вторичные. Инвестирование полученной прибыли.
  3. Дезинвестиции. Изъятие средств из проекта из-за его бесперспективности или с целью вложения капитала в альтернативные объекты.

По уровню ликвидности:

  1. Высоколиквидные. Вложения в финансовые активы, которые могут быть легко проданы на рынке без существенных потерь стоимости.
  2. Среднеликвидные. Могут быть превращены в денежную форму в течение 1 года.
  3. Низколиквидные. Сложные масштабные производства с большим периодом окупаемости. Сюда же относятся некоторые финансовые активы и объекты интеллектуальной собственности.
  4. Не ликвидные. Убыточные производства, финансовые активы, не пользующиеся спросом.

По уровню риска:

  1. Безрисковые. Таких активов очень мало. Любе вложения даже в самый прибыльный бизнес – это риск.
  2. Консервативные. С уровнем риска ниже среднего по рынку или отрасли.
  3. Умеренные. С риском на уровне среднестатистического.
  4. Рискованные. Риск потери капитала выше среднего уровня (подробнее: о том, какие активы наиболее рискованные).

Как правило, риск и доходность находятся в прямой зависимости. Чем выше потенциальная прибыль проекта, тем выше опасность потерять капитал.

По сроку:

  • краткосрочные – период возвращения капитала до 1 года;
  • среднесрочные — от 1 до 3 лет;
  • долгосрочные — свыше 3 лет.

По географическому признаку:

  • внутренние — вложения в экономику своей страны;
  • внешние — инвестиции в зарубежные проекты.

По субъекту управления:

  • активные — инвестор сам проводит операции с активами;
  • пассивные — управление осуществляет третье лицо.

Особенности оценки и учета инвестиционных активов

В балансе предприятия все активы отражаются в первом разделе. Для учета инвестиционных активов предназначены счета: 08 «Вложения во внеоборотные активы», 58 «Финансовые вложения».

Компания сама должна закрепить в своей учетной политике критерии отнесения активов к категории инвестиционных. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) не содержат в себе четких понятий «длительного времени» и «существенных расходов». Для каждого предприятия они будут индивидуальными.

Согласно правилам бухгалтерского учета (ПБУ) балансовая стоимость инвестиционных объектов состоит из:

  • расходов на строительство, разработку или приобретение;
  • процентов по займам, направленным на вложение в инвестиционные активы.

Проценты по кредитам включаются в стоимость актива до момента его ввода в эксплуатацию, если он уже приобретен либо начались работы по его строительству (разработке) с использованием заемных средств. С 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию, проценты по кредитам и займам включаются в состав операционных расходов.

Пример. Компания приобрела оборудование для производства продукции стоимостью 1 180 000 руб., в том числе НДС – 180 000 руб. Для этого был оформлен кредитный договор сроком на 2 года под 12% годовых. В бухгалтерском учете будут отражены следующие проводки:

Дата Счет Дебет Счет Кредит Сумма, руб.
15.08.2017 51 Средства на расчетном счете 67 Расчеты по долгосрочным кредитам и займам 1 180 000 Получение банковского кредита
15.08.2017 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками 51 Средства на расчетном счете 1 180 000 Оплата поставщику
15.08.2017 08 Вложения во внеоборотные активы 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками 1 000 000 Покупка оборудования
15.08.2017 19 НДС по приобретенным ценностям 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками 180 000 Сумма входного НДС
31.08.2017 08 Вложения во внеоборотные активы 67 Расчеты по долгосрочным кредитам и займам 6 207,12 Отражена сумма начисленных процентов за август
02.09.2017 01 Основные средства 08 Вложения во внеоборотные активы 1 006 207,12 Ввод объекта в эксплуатацию

Если предприятие оформило кредит на покупку инвестиционного актива, но по какой-либо причине временно не использует средства по назначению, оно может вложить эти деньги в финансовый актив: выдать займ или разместить в банке на депозитном счете. Тогда начисленные проценты по займу могут быть уменьшены на сумму полученной прибыли.

Кроме того, если работы по строительству (разработке) инвестиционного актива будут приостановлены более чем на 3 месяца, проценты будут включаться в состав операционных расходов, начиная с 1 числа месяца, следующего за 3-м месяцем приостановки работ. После их возобновления предприятие имеет право вновь относить проценты на счета по учету финансовых вложений.

После введения объекта основных средств в эксплуатацию его стоимость постепенно включается в цену готовой продукции через амортизационные отчисления. Исключение составляют земельные участки и объекты природопользования, жилищный фонд и другое аналогичное имущество, свойства которого со временем не изменяются. Если же речь идет о финансовом активе, он находится на балансе компании до момента его продажи или погашения.

Личные инвестиции и активы семьи

Для того чтобы инвестировать, вовсе не обязательно быть владельцем собственной компании. У каждой семьи есть имущество: квартира, машина, дача, свободные деньги. Это активы, а значит, они могут быть инвестиционными. Есть несколько вариантов личного инвестирования, рассмотрим их подробнее.

Банковский депозит

Самый простой способ вложения денег, не требующий опыта или специальных знаний. Вкладчик в любой момент может расторгнуть договор и забрать свои деньги. Максимум, что он потеряет, – это накопленные проценты. Здесь действует правило: «Чем надежней банк, тем ниже процент». Ставки находятся на уровне 4-6% годовых.

Оформляя банковский вклад, лучше не превышать сумму в 1,4 млн. руб., которая застрахована в соответствии с системой страхования вкладов. Более крупные суммы можно размещать только в очень надежных банках.

Плюсы: высокая надежность и ликвидность. Минусы: низкая доходность.

Финансовые рынки

Это акции, облигации и их производные. Инвестировать можно самостоятельно или передать активы в доверительное управление. Для проведения собственных операций инвестор должен знать, что и когда покупать, когда продавать, уметь выстраивать стратегию, ограничивать риски.

Если этих знаний нет, лучше отдать деньги в доверительное управление. В этом случае все решения принимаются профессионалами, которые взимают за это вознаграждение. Доходность может достигать 20-30% годовых, но инвестор рискует с такой же легкостью потерять свой капитал.

Плюсы: высокая доходность. Минусы: значительный риск, высокая комиссия доверительного управляющего.

Иностранная валюта

Инвестиции в валюту имеют смысл только для тех, кто располагает значительным капиталом: от 100 тыс. долларов. В противном случае прибыль будет незначительной, а ее существенная часть уйдет на компенсацию разницы между курсом покупки и продажи валюты.

Например, гражданин А решил купить 1 тыс. долларов по 67 руб. (рыночный курс – 68). Курс вырос на 2 рубля и составил 70 руб. Но продать свою тысячу он сможет только по 69 руб. Прибыль составит 2 тыс. руб. А уйти на это может несколько месяцев.

Частным инвесторам выгоднее инвестировать в той валюте, на которую приходится основная доля повседневных расходов. Иностранную валюту имеет смысл покупать в том случае, если планируются траты именно в ней (например, поездка в отпуск).

Минусы: высокий риск, низкий доход.

Недвижимость

Вкладывать деньги в недвижимость считается одним из самых надежных направлений инвестирования. Это стабильно: квартира и есть квартира. Но существуют и некоторые сложности. Недвижимость нужно содержать, а это дополнительные расходы. Конечно, ее можно сдавать, но на это придется тратить свое время: найти арендатора, следить за тем, в каком состоянии находится квартира. Нередки случаи, когда арендная плата не может компенсировать ремонт, необходимый после того, как арендатор освободит квартиру. Да и арендную плату получить бывает не просто.

Недвижимость следует рассматривать как инструмент сохранения капитала. Цены на квартиры и нежилые помещения растут практически всегда. Даже после падения в периоды кризиса — со временем они восстанавливаются. Но рассчитывать на то, чтобы заработать на росте цен не стоит. Во-первых, на это нужно много времени, в течение которого недвижимость придется содержать. Во-вторых, быстро продать квартиру не всегда реально. А в периоды экономического спада сделать это еще сложней.

Плюсы: надежность. Минусы: низкая ликвидность, незначительный доход.

Драгоценные металлы

Частный инвестор может приобрести золото, серебро или платину в слитках. Драгоценные металлы в долгосрочной перспективе всегда растут в цене. Кроме того, все, что имеет реальную физическую форму, считается самым надежным вложением средств. Но купить реальные драгоценные металлы сложно, поскольку:

  1. В России мало компаний предлагают такую услугу.
  2. Металл нужно где-то хранить. Самый лучший вариант – банковская ячейка, за которую нужно платить.

Другой вариант – открыть банковский счет, номинированный в драгоценном металле. По своей сути это то же самое, что иностранная валюта. Рассматривать такой вариант следует только в том случае, если сумма вложений составляет не тысячи, а сотни тысяч рублей.

Плюсы: надежность. Минусы: для инвестирования нужны большие суммы.

Антиквариат, дорогие украшения

Еще один вариант для состоятельных инвесторов. Надежный инструмент вложения денег. У него две особенности:

  1. Текущая цена той или иной вещи может в десятки и даже тысячи раз превосходить стоимость материала, из которого она изготовлена.
  2. С течением времени цена постоянно растет.

Найти подходящий вариант вложения свободных денег может каждый. Важное правило: чем меньше сумма, тем более стандартным и ликвидным должен быть инструмент.

Применяем СГС «Основные средства» без ошибок: что относить к инвестиционной недвижимости

1. Инвестнедвижимость – это объекты, предназначенные исключительно для сдачи в аренду или увеличения стоимости недвижимости.

2. Как только завершите использованиеобъекта в деятельности, не связанной со сдачей в аренду, отразите реклассификацию:

Д-т 0 101 13 310 К-т 0 401 10 172

Д-т 0 401 10 172 К-т 0 104 13 411

Д-т 0 401 10 172 К-т 0 101 1Х 310

Д-т 0 104 1Х 411 К-т 0 401 10 172

Если признаки инвестнедвижимости выявлены на 1 января 2018 года, отразите реклассификацию в межотчетный период с использованием счета 401 30.

3. В 2018 году счет 101 03 можно показывать только в том случае, если имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления.

4. При передаче объекта инвестнедвижимости в операционную аренду он продолжает числиться на счете 101 03. Объекты, переданные в неоперационную (финансовую) аренду, на счете 101 03 учитывать не надо – в таких ситуациях арендодатель должен учитывать объект только на забалансовом счете 25.

5. Примеры учреждений, в которых может быть счет 101 03:

  • бизнес-инкубатор с основным уставным видом деятельности: «передача в аренду помещений субъектам малого предпринимательства»;
  • учреждение по сохранению памятников архитектуры с основным уставным видом деятельности: «передача в аренду объектов с оформлением соответствующих обременений по сохранению и реставрации».