Аренда с выкупом

Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Воспользовавшись услугами юриста при составлении бумаг, можно избежать неточностей и получить гарантию того, что договор не будет оспорен злоумышленниками.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Отражение в учете зачета ремонтных работ в счет арендной платы.
Амортизация объектов основных средств

Условия зачета ремонтных работ в счет арендной платы в договоре

Проведение текущего или капитального ремонта является очень часто рассматриваемым в практике вопросом. Как правило, ремонт переданного в аренду имущества проводит арендодатель. Однако по договоренности стороны могут возложить эту обязанность на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
В случае, если аре6ндатор проводит ремонт самостоятельно, он, естественно, заинтересован в зачете ремонтных работы в счет арендной платы и отражении данных затрат в учете. Арендатор должен помнить, что обязательным условием для зачета ремонтных работ в счет арендной платы является включение данных условий в договор с арендодателем. Об этом свидетельствует и судебная практика.
Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 по делу N А43-5765/2008-19-170, суд пришел к выводу, что если в договоре обязанность по исправлению недостатков помещения возложена на арендатора, его довод о наличии у него права требовать взыскания стоимости ремонта или его зачета в счет арендных платежей во внимание не принимается. Дело в том, что «контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей…
Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007. Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов). Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В Определении ВАС РФ от 01.11.2008 N 14087/08 указано, что зачет стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы возможен лишь при условии его проведения по согласованию с арендодателем.
Обязанность по исправлению данных недостатков с учетом положений пункта 3.1 договора возложена на арендатора… Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 616 Кодекса, носящей диспозитивный характер.
Также суды сходятся во мнении, что неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007 говорится о том, что «…Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество «Минерал» не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи…»
Таким образом, в договоре арендатор должен предусмотреть зачет работ в счет арендной платы, что позволило бы минимизировать судебные риски и беспрепятственно учесть затраты на ремонтные работы.
Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте имущества, которое вы арендуете, лучше закрепить правила распределения ремонтных расходов между вашей организацией и арендодателем в дополнительном соглашении. Так не будет споров ни с арендодателем, ни с проверяющими из налоговой инспекции.

Отражение в учете арендодателя затрат на капитальный ремонт, произведенный арендатором

Допустим, что затраты на проведение капитального ремонта объекта составили 1 000 000 руб., которые арендатор (он же генподрядчик) подтвердил документально (представлением акта организации, выполнившей ремонт, либо сметы и т.д.).
Подписание акта на проведение ремонта на эту сумму должно было сопровождаться выставлением счета-фактуры с НДС в размере 180 000 руб.
Принятие затрат в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» (он же арендодатель, он же заказчик) отражалось записями:
Д-т 23 «Вспомогательные производства» (25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы») К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 1 000 000 руб. — приняты работы по капитальному ремонту сданного в аренду объекта;
Д-т 19 К-т 60 — 180 000 руб. — отражена сумма НДС по проведенному капитальному ремонту;
Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 — 180 000 руб. — НДС по капитальному ремонту сданного в аренду объекта принят к вычету.
Сторонами было принято решение о зачете затрат на ремонт в счет арендной платы. Допустим, ее размер установлен в сумме 59 000 руб. в месяц, в том числе НДС — 9000 руб.
Зачет на основании ежемесячно составляемых актов отражается в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» записями:
Д-т 60 К-т 62 — 50 000 руб. — зачтена стоимость капитального ремонта сданного в аренду объекта в счет причитающейся от ЗАО «Бета» арендной платы;
Д-т 60 К-т 51 «Расчетные счета» — 9000 руб. — перечислена арендатору сумма НДС по зачтенной части капитального ремонта;
Д-т 51 К-т 62 — 9000 руб. — получена от ЗАО «Бета» сумма НДС по ежемесячной арендной плате.
И так каждый месяц до окончания зачета (еще 19 месяцев).
Проведении взаимозачета сумма НДС должна быть перечислена в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ каждой из сторон отдельными платежными поручениями. В противном случае ни ООО «Альфа», ни ЗАО «Бета» не смогут принять НДС к вычету. Такой вывод подтверждается Письмом Минфина России от 24.05.2007 N 03-07-11/139.
Существует и другое мнение, согласно которому обязательное взаимоперечисление НДС необходимо только при оплате товаров (работ, услуг) собственным имуществом (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2005 N А33-29632/04-С3-Ф02-2145/05-С1; ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2006 N Ф04-3875/2006(23942-А03-25), от 15.05.2006 N Ф04-2687/2006(22257-А67-34) и т.д.) .

Отражение в учете арендатора затрат на капитальный ремонт

Затраты на ремонт могут быть оформлены различным способом.
Расходы по проведению капитального ремонта арендованного имущества (в том числе основных средств), используемого арендатором в производственных целях, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
При применении упрощенной системы налогообложения, расходы на ремонт арендованных основных средств, а также суммы НДС по ним также как при общей системе налогообложения уменьшают полученные доходы при определении налоговой базы при условии оплаты выполненных работ подрядчику (пп. 3, 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 25.06.2009 N 03-11-06/2/108).
Если в организации не создается резерв на ремонт основных средств, то указанные расходы могут отражаться в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» в момент подписания Акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) (п. п. 16, 18, 19 ПБУ 10/99, п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1988 N 34н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, документ
Отражена в расходах будущих
периодов стоимость работ на
проведение ремонта

118 000 Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств
Отражена оплата выполненных
работ
60
51
118 000 Выписка банка по
расчетному счету
Ежемесячно в течение трех лет
Списана часть затрат на
проведение ремонта
(118 000 / 3 / 12)

3 278
Бухгалтерская
справка-расчет

При выполнении ремонта (как текущего, так и капитального) полученного в аренду основного средства собственными силами (вспомогательным производством) понесенные затраты предварительно могут собираться на счете 23 «Вспомогательные производства» и по завершении ремонта списываются в дебет счета 20 «Основное производство» (или 25 «Общепроизводственные расходы») (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н)

Содержание операций Дебет Кредит Сумма,
руб. Первичный
документ

Отражены затраты на
проведение ремонта
основного средства

10,
70,
69

118 000 Требование-
накладная,
Расчетно-
платежная
ведомость,
Бухгалтерская
справка-расчет

Списаны расходы на ремонт
20
(25)

118 000 Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств

В целях исчисления налога на прибыль расходы на ремонт арендованного автомобиля учитываются в составе прочих расходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 Налогового кодекса РФ).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма,
руб. Первичный
документ

Отражены расходы на
проведение ремонта
автомобиля

10,
70,
69
и др.

20 000 Требование-
накладная,
Расчетно-
платежная
ведомость,
Бухгалтерская
справка-расчет
Расходы на ремонт
автомобиля отражены в
составе расходов по обычным
видам деятельности

20 000
Акт о приеме-
сдаче объектов
основных средств

Налогообложение

При проведении капитального ремонта собственными силами арендатор НДС не уплачивает, поскольку расходы на ремонт учитываются при расчете налога на прибыль (ст. 260 НК РФ). Следовательно, такого объекта налогообложения, как выполнение работ для собственных нужд, в данном случае не возникает (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Если работы выполнены сторонней организацией, то у арендатора есть право на вычет «входного» НДС, предъявленного подрядчиком (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Арендатор вправе признать в целях налогообложения затраты на проведение капитального ремонта, если арендодатель не компенсирует ему понесенные затраты (п. 2 ст. 260 НК РФ). При применении метода начисления расходы на ремонт учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат и независимо от факта оплаты (п. п. 1, 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ).
Что касается капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость арендатор не сможет учесть в расходах для целей налогообложения прибыли. Такие улучшения будут расцениваться как результаты работ, безвозмездно выполненных арендатором в пользу арендодателя (Статья 252, п. 16 ст. 270 НК РФ).
Также необходимо учитывать, что в Письме Минфина России от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12 сделан следующий вывод: недоамортизированная по истечении срока договора аренды часть капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, которая не была возмещена арендодателем, расходом по налогу на прибыль у арендатора не признается.
Налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
По правилам бухгалтерского учета арендатор включает в состав основных средств произведенные капитальные вложения, если они по условиям договора аренды признаются собственностью арендатора (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
Таким образом, арендатор, который фактически учел неотделимые улучшения на своем балансе в качестве основных средств, должен уплачивать налог на имущество.

Амортизация основных средств

Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта. При этом статья 258 НК РФ не устанавливает ограничений по сроку договора аренды при начислении амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. В то же время ст. 256 НК РФ амортизируемым признает имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев. Согласно официальной позиции арендатор вправе начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество, даже если договор аренды заключен на срок менее года.
Между тем затраты по неотделимым улучшениям арендатор может учесть не через амортизацию, а как расходы, связанные с выполнением работ. Дело в том, что сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту. Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя
Неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещается, могут также амортизироваться арендатором. Арендатор начисляет амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию, и до окончания срока действия договора аренды.
Сумма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из всего срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта в соответствии с Классификацией основных средств. То есть арендатору нельзя устанавливать срок полезного использования капитальных вложений исходя из срока аренды или из оставшегося срока использования объекта аренды по данным арендодателя.
В Письме Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 финансовое ведомство разъясняет, что по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. Аналогичные выводы содержит: Письмо Минфина России от 17.07.2009 N 03-03-06/1/478, Письмо Минфина России от 08.05.2009 N 03-07-07/40, Письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140.
Можно сделать вывод, что нормы налогового законодательства ставят в невыгодное положение арендатора, заключающего договор аренды на срок, значительно меньший срока полезного использования арендованного имущества, и производящего капитальные вложения в такое имущество (при отсутствии в договоре условия о компенсации расходов). Ведь до окончания срока амортизации капитальных вложений арендатор не успеет списать расходы по ним у себя в налоговом учете.

В сентябре 2016 г. организация заключила договор аренды транспортного средства. В сентябре 2017 г. организация заключает дополнительное соглашение к договору аренды о выкупе транспортного средства с возможностью зачета сумм уплаченной арендной платы в счет выкупной стоимости.
Арендодатель и арендатор договорились, что все ранее уплаченные арендные платежи будут засчитаны в счет выкупной стоимости транспортного средства.
Транспортное средство учитывается арендодателем на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Доходы от сдачи в аренду признаются в бухгалтерском учете доходами от обычных видов деятельности. В налоговом учете арендные платежи учитываются в качестве дохода (выручки) от реализации.
Как правильно провести зачет уплаченной арендной платы в счет выкупной стоимости и отразить данные операции в бухгалтерском и налоговом учете у арендодателя?

26 октября 2017

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Вопрос бухгалтерского и налогового учета в рассматриваемой ситуации на законодательном уровне не урегулирован.
Контролирующие органы склоняются к тому, что в подобном случае поступившие налогоплательщику-арендодателю до момента выкупа арендатором имущества арендные платежи следует считать не суммой оплат за аренду, а средствами, полученными в счет предстоящей поставки (авансами). Поэтому арендодатель должен признать эти суммы в качестве доходов от реализации имущества в том периоде, в котором право собственности на это имущество перешло к арендатору. В то же время арендодатель вправе скорректировать в сторону уменьшения свои налоговые обязательства за период, в котором он учитывал арендные платежи в доходах путем подачи уточненной налоговой декларации. Однако данная позиция является спорной.
В части бухгалтерского учета в данном случае можно говорить не о совершенной ошибке, а об изменении квалификации доходов (доходы от сдачи в аренду имущества после подписания дополнительного соглашения переквалифицируются в доходы от продажи имущества). Однако, несмотря на то, что действия арендодателя не являются ошибкой, корректировки в бухгалтерском учете все же необходимы.
Подробнее смотрите ниже.

Обоснование позиции:
Обращаем внимание, что в ответе выражено наше экспертное мнение. Организация вправе обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту своего учета за получением индивидуальных письменных разъяснений (п. 1 ст. 34.2, п.п. 1, 2 ст. 21 НК РФ).
Вопрос учета НДС в данной консультации детально не рассматривается.

Правовые аспекты

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п.п. 1, 2 ст. 624, ст. 625 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы как договора аренды, так и договора купли-продажи. Иными словами, в части договора, предусматривающего выкуп предоставленного в аренду имущества, стороны руководствуются положениями о договоре купли-продажи, а в части договора, регламентирующей предоставление имущества в пользование, стороны руководствуются правилами о договоре аренды (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04, постановление АС Московского округа от 29.09.2016 N Ф05-14509/16 по делу N А40-205262/2015).
При этом в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Информационное письмо ВАС РФ) отмечено, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ). Необходимо разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ). К правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Данная правовая позиция в настоящее время поддерживается арбитражными судами (например, в постановлениях Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 N 04АП-7587/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 N 12АП-2096/14).

Налог на прибыль

В случаях, когда предоставление собственного имущества в аренду является основным видом деятельности организации либо осуществляется на систематической основе, арендная плата (в силу п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ) признается доходом от реализации (смотрите также письма Минфина России от 02.04.2012 N 03-11-11/109, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/74, постановление ФАС Московского округа от 23.11.2007 N КА-А40/12012-07).
Нормами главы 25 НК РФ не предусмотрен порядок действий налогоплательщика (в частности, арендодателя) в ситуации, когда к договору аренды было заключено дополнительное соглашение, устанавливающее условие о выкупе арендованного имущества арендатором с зачетом ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Подобный вопрос арендодателя рассматривался в письме Минфина России от 08.11.2011 N 03-03-06/1/725.
В данном письме чиновники отметили, что при реализации предоставляемого в аренду имущества, если договором аренды предусмотрено право арендатора на последующий выкуп данного имущества, а арендные платежи засчитываются в его выкупную цену, арендодатель должен отразить в составе доходов полную стоимость реализуемого имущества с учетом полученных ранее арендных платежей.
При этом согласно положениям ст. 54 НК РФ налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, также и в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.
Аналогичная точка зрения высказана в письме УФНС России по г. Москве от 06.06.2007 N 20-12/053467.
В более раннем письме УФНС по г. Москве от 29.04.2005. N 20-12/31029 чиновники пришли к выводу, что если заключенным договором аренды предусмотрен зачет всей суммы полученных в период действия договора аренды арендных платежей в выкупную стоимость имущества при выкупе арендованного имущества, то договор аренды трансформируется в договор купли-продажи. Следовательно, уплаченные арендатором арендные платежи учитываются у арендодателя для целей налогообложения прибыли в качестве доходов от реализации имущества в момент перехода права собственности на указанное имущество.
Таким образом, официальная позиция заключается в том, что в случае, аналогичном Вашему, поступившие налогоплательщику-арендодателю до момента выкупа арендатором имущества арендные платежи следует считать не суммой оплат за аренду, а средствами, полученными в счет предстоящей поставки (авансами). Поэтому арендодатель должен признать эти суммы в качестве доходов от реализации имущества в том периоде, в котором право собственности на это имущество перешло к арендатору. В то же время арендодатель вправе скорректировать в сторону уменьшения свои налоговые обязательства за период (периоды), в котором он учитывал арендные платежи в доходах путем подачи уточненной налоговой декларации.
Вместе с тем существует иное мнение по анализируемой проблеме, представленное, например, в материале: Договор аренды с правом выкупа: проблемы бухгалтерского и налогового учета (В. Мешалкин, ФПА АКДИ «Экономика и жизнь», выпуск 2, февраль 2003 г.). Правда, в этом материале проблема рассмотрена со стороны арендатора.
Автор данной статьи считает, что:
«_до момента зачета арендных платежей в счет выкупной цены имущества (и, соответственно, перехода права собственности на арендованное имущество) платежи, производимые арендатором, следует квалифицировать исключительно как арендную плату.
…Однако после зачета арендной платы в выкупную цену и подписания дополнительного соглашения о переходе права собственности произведенный платеж следует рассматривать уже как плату за приобретаемое имущество».
При этом с точки зрения автора, «оснований для перерасчета сумм налоговых платежей и внесения изменений в налоговые декларации за прошлые периоды у арендатора в данной ситуации не имеется», поскольку здесь не была допущена ошибка, а изменилась природа платежа с момента подписания сторонами дополнительного соглашения (зачет арендной платы в выкупную стоимость).
Вышеприведенные выводы специалиста представляются нам вполне логичными, в том числе применительно к арендодателю.
Напомним, в упомянутом нами выше Информационном письме ВАС РФ судьи говорили о том, что к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (что расходится с официальной версией).
С учетом мнения судей, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации полученные арендодателем по договору аренды денежные суммы для целей налогообложения прибыли необходимо расценивать как плату за пользование имуществом, а не как полученные по договору купли-продажи авансы. Отражая до заключения дополнительного соглашения данные суммы в качестве доходов в налоговом учете, арендодатель действовал правомерно, поэтому оснований для подачи уточненной декларации не имеется.
Если следовать такой позиции, то в рассматриваемой ситуации на дату перехода права собственности на автомобиль к арендатору бывший арендодатель должен отразить только разницу между полной выкупной стоимостью транспортного средства и уже отраженными ранее в доходах арендными платежами. Исходя из условий, приведенных в вопросе, можно сделать предположение, что в качестве выкупной цены выступает все же именно эта разница.
В то же время приходится признать, что велика вероятность того, что проверяющие с такой позицией не согласятся и будут настаивать на том, что все ранее поступившие арендные платежи арендодателю необходимо учесть в качестве доходов от реализации имущества. В этой связи, полагаем, может возникнуть налоговый спор.
По нашему мнению, чтобы избежать подобной ситуации целесообразно предусмотреть (если это возможно) в дополнительном соглашении, что платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из двух составляющих: платы за пользование имуществом (арендная плата), являющейся элементом договора аренды, и выкупного платежа (оплаты стоимости транспортного средства), являющегося элементом договора купли-продажи *(1).
Если все же Ваша организация примет решение следовать разъяснениям Минфина России и налоговых органов, ей необходимо на дату перехода прав собственности на автомобиль к арендатору *(2) отразить выручку от продажи в сумме, равной всей выкупной стоимости (без вычета арендных платежей). В расходы арендодатель включает остаточную стоимость выкупленного арендатором имущества (п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271, пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При этом организация вправе уточнить свои налоговые обязательства за периоды, в которых были отражены доходы от аренды (подать уточненные налоговые декларации за 2016 год и отчетные периоды 2017 года) (ст. 54, абзац 2 п. 1 ст. 81 НК РФ). Если арендодатель не воспользуется этим правом, получится, что рассматриваемые суммы будут обложены налогом на прибыль дважды.

НДС

Вопрос учета НДС в данной ситуации также представляется нам четко не определенным в связи с отсутствием соответствующих норм в НК РФ и официальных разъяснений.
При реализации транспортного средства арендодатель должен начислить НДС с выручки от реализации и предъявить его арендатору, выставив соответствующий счет-фактуру (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ). Налоговой базой признается выкупная цена без учета НДС, к ней применяется ставка 18% (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).
Поскольку налоговой базой будет вся сумма выкупной стоимости, включая зачтенные арендные платежи, НДС при передаче объекта будет исчислен со сформированной таким образом полной стоимости автомобиля (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Отметим, что в результате зачета уплаченных сумм уплаченной арендной платы в счет выкупной стоимости имущества не происходит занижения налоговой базы по НДС у арендодателя, поскольку НДС с этих сумм начислялся по факту оказания услуг аренды (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ). Если бы изначально суммы, уплачиваемые арендатором, считались авансами в счет выкупа арендуемого имущества, НДС также бы начислялся к уплате в бюджет (но только на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Поэтому считаем возможным для арендодателя принять к вычету суммы НДС по арендной плате (переквалифицированные в авансовые платежи) после перехода права собственности на автомобиль к арендатору (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172, п. 3 ст. 167 НК РФ). Вместе с тем, на наш взгляд, проблемным моментом может оказаться различный порядок оформления счетов-фактур в случаях оказания услуг (в данном случае — по аренде) и получения авансовых платежей при выкупе имущества. О необходимости корректировки счетов-фактур, выставленных по оказанным услугам аренды, в «авансовые» после переквалификации арендных платежей мы полагаем целесообразным запросить Минфин России, обратившись с обращением в письменной форме.
Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 81 НК РФ при обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном данной статьей.
В этой связи полагаем, что арендодатель может не подавать уточненные налоговые декларации по НДС за налоговые периоды, предшествующие периоду зачета уплаченных сумм уплаченной арендной платы в счет выкупной стоимости.
Вместе с тем, если все же уточненные декларации будут поданы, с одной стороны, это поспособствует уменьшению рисков предъявления претензий налоговым органом при применении организацией вычета по НДС с авансов на момент реализации автомобиля.
С другой стороны, поскольку уточнения в декларации будут заключаться в переносе сумм со строк, предназначенных для отражения операций по оказанию услуг (аренда), в строки, предназначенные для отражения полученных авансовых платежей, для этого должно иметься основание, например, возможно, корректировочный счет-фактура. При формальном подходе проверяющих и его отсутствии организации придется давать пояснения налоговому органу.
Если арендодатель (не согласившись с официальной позицией в части налога на прибыль) исчислит НДС только с разницы между полной выкупной стоимостью транспортного средства и уже отраженными ранее в доходах арендными платежами, на наш взгляд, его налоговые риски возрастут.

Бухгалтерский учет

Объект ОС, изначально приобретенный с целью сдачи в аренду, учитывается арендодателем на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Арендодатель начисляет амортизацию по переданному в аренду объекту ОС (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Если деятельность по предоставлению в аренду имущества является основным видом деятельности организации, полученные от этой деятельности доходы признаются доходами от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Отражение таких доходов осуществляется с использованием счета 90 «Продажи».
Исходя из условий вопроса полагаем, что в учете арендодателя до заключения дополнительного соглашения к договору аренды могли иметь место следующие проводки:
Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по аренде» Кредит 90 субсчет «Выручка»
— отражена выручка от реализации услуг по аренде;
Дебет 90 субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС;
Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20
— списаны затраты на оказание услуг по аренде;
Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по аренде»
— поступила арендная плата от арендатора.
Соответственно, после заключения дополнительного соглашения, в котором стороны договорились, что все ранее уплаченные арендные платежи будут засчитаны в счет выкупной стоимости транспортного средства, возникает вопрос о том, необходимо ли корректировать выручку за те периоды, в которых поступившие от арендатора денежные средства учитывались в качестве доходов от аренды.
Законодательство о бухгалтерском учете методику отражения подобных операций не содержит.
Исходя из п. 2 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» (далее — ПБУ 22/2010) ошибкой является неправильное отражение (неотражение) фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации, которое может быть обусловлено, в частности:
— неправильным применением законодательства РФ о бухгалтерском учете и (или) нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету;
— неправильным применением учетной политики организации;
— неточностями в вычислениях;
— неправильной классификацией или оценкой фактов хозяйственной деятельности;
— неправильным использованием информации, имеющейся на дату подписания бухгалтерской отчетности;
— недобросовестными действиями должностных лиц организации.
При этом не являются ошибками неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения (неотражения) таких фактов хозяйственной деятельности.
С учетом вышеприведенных положений ПБУ 22/2010 получается, что в данном случае это ПБУ применяться не должно, так как ошибки в учете организации допущено не было. На момент отражения в доходах арендных платежей организация-арендодатель не обладала информацией о том, что впоследствии стороны договорятся о выкупе арендуемого имущества и зачете арендных платежей в счет выкупной стоимости.
По нашему мнению, в данном случае на дату заключения дополнительного соглашения можно говорить об изменении квалификации доходов (доходы от сдачи в аренду имущества после подписания дополнительного соглашения переквалифицируются в доходы от продажи имущества).
Поэтому, несмотря на то, что действия арендодателя не являются ошибкой, считаем, что корректировки в бухгалтерском учете все же необходимы.
Мы полагаем, что в Вашем случае в том отчетном периоде, в котором подписано дополнительное соглашение, в бухгалтерском учете арендодателя могут иметь место следующие записи:
1) в отношении арендных платежей, включенных в доходы в 2017 году:
Дебет 76, субсчет «Расчеты по аренде» Кредит 90, субсчет «Продажи»
— (красное сторно) скорректированы доход от предоставления в аренду имущества;
Дебет 90, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— (красное сторно) скорректирован НДС, начисленный с арендной платы;
Дебет 76 субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— отражен НДС с авансов;
2) в отношении арендных платежей, включенных в доходы в 2016 году:
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 76, субсчет «Расчеты по аренде»
— скорректирован доход от предоставления в аренду имущества, отраженный в учете прошлого отчетного периода;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
— скорректирован НДС, начисленный с арендной платы прошлых лет;
Дебет 76 субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— отражен НДС с авансов.
На дату перехода права собственности на автомобиль к арендатору делаются проводки:
Дебет 76 (62), субсчет «Расчеты по выкупу арендованного имущества» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражена выкупная стоимость автомобиля;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС с выкупной стоимости автомобиля;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «НДС с авансов полученных»
— принят к вычету НДС с авансов;
а) если субсчет «Выбытие материальных ценностей» счета 03 арендодателем не используется:
Дебет 02 Кредит 03 субсчет «Имущество для сдачи в аренду»
— списана сумма начисленной амортизации;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 03 субсчет «Имущество для сдачи в аренду»
— списана остаточная стоимость автомобиля;
б) если субсчет «Выбытие материальных ценностей» используется:
Дебет 03 субсчет «Выбытие материальных ценностей» Кредит 03 «Имущество для сдачи в аренду»
— списана первоначальная стоимость автомобиля;
Дебет 02 Кредит 03 субсчет «Выбытие материальных ценностей»
— списана сумма начисленной амортизации;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 03 субсчет «Выбытие материальных ценностей»
— списана остаточная стоимость автомобиля;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по аренде» Кредит 76 (62), субсчет «Расчеты по выкупу арендованного имущества»
— зачтена ранее выплаченная арендная плата в выкупную цену;
Дебет 51 Кредит 76 (62), субсчет «Расчеты по выкупу арендованного имущества»
— получена от арендатора оставшаяся сумма, причитающая арендодателю по договору.
Как мы уже отмечали, порядок зачета арендной платы в выкупную цену нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету не урегулирован. Поэтому вышеприведенная схема проводок носит предположительный характер.
По нашему мнению, возможен также вариант отражения НДС с разницы между полной выкупной стоимостью и арендными платежами на момент реализации имущества (то есть без корректировки НДС за прошедшие периоды).
В заключение еще раз отметим, что вариант договора с условием о «зачете всех произведенных по договору арендных платежей в счет выкупной цены» наиболее проблематичен для бухгалтера, поскольку возникает необходимость вносить корректировки в бухгалтерский и налоговый учет.

Рекомендуем ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Учет у арендодателя при выкупе арендованного имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

6 октября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Выкуп помещений для бизнеса (КИО).

Продажа бизнеса

  • Бизнес с пассивным доходом
  • Товары Instagram
  • Франшиза
  • Автобизнес
    • Автомойка, Участок под автомойку продажа аренда
    • Автосалон, Участок под автосалон продажа аренда
    • Автосервис, СТО, авторазборка продажа аренда
    • Автостоянка, Участок под Автостоянку продажа аренда
    • АЗС, земля под АЗС продажа аренда
    • Грузоперевозки, транспортная компания продажа аренда
    • Земля под автобизнес продажа аренда
    • Помещения, здания под автобизнес продажа аренда
    • Прокат автомобилей продажа аренда
    • Служба эвакуации автомобилей продажа аренда
    • Такси, диспетчерская служба продажа аренда
    • Шиномонтаж продажа аренда
  • База, склад, производственные комплексы
    • База, склад в собственность продажа аренда
    • Аренда Базы, помещения под склад продажа аренда
    • Производственные комплексы продажа аренда
    • Склад продажа аренда
    • Склад особых условий хранения продажа аренда
    • Склад с ЖД подъездом продажа аренда
    • Склад с подъемным оборудованием продажа аренда
  • Бани, бильярд, отдых и развлечение
    • Бани и сауны продажа аренда
    • Бильярд, боулинг продажа аренда
    • Игры, развлечения продажа аренда
    • Кинотеатры, игры, развлечения продажа аренда
    • Ночной Клуб продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под отдых и развлечения продажа аренда
  • Гостиницы, отели, базы отдыха
    • База отдыха, санаторий продажа аренда
    • Гостиница, отель продажа аренда
    • Земля под гостиницу, базу отдыха, санаторий продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под гостиницу, хостел продажа аренда
    • Помещения, здания под гостиницу, хостел продажа аренда
    • Хостел, мини-отель, апартаменты продажа аренда
    • Другой интернет магазин продажа аренда
    • Интернет-магазин автозапчастей и шин продажа аренда
    • Интернет-магазин бытовой техники, TV, электроники продажа аренда
    • Интернет-магазин детской одежды, обуви, игрушек продажа аренда
    • Интернет-магазин интимных товаров продажа аренда
    • Интернет-магазин мебели, дверей, фурнитуры, электрики продажа аренда
    • Интернет-магазин одежды, обуви, бижутерии продажа аренда
    • Интернет-магазин строительных материалов продажа аренда
    • Интернет-магазин цветов, дизайна, декора, сувениров продажа аренда
    • Интернет-магазины подарков, настольных игр продажа аренда
  • Коммерческая недвижимость
    • Cвободного назначения продажа аренда
    • БЦ, ТК, ТРК продажа аренда
    • Здания / ОСЗ продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под автобизнес продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под гостиницу, базу отдыха продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под медицинскую деятельность продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под общепит продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под офис продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под производство продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под торговлю и услуги продажа аренда
    • Земельные участки от КИО(КУГИ) продажа аренда
    • Земельные участки пром и с/х назначения продажа аренда
    • Недвижимость с арендатором продажа аренда
    • Павильоны продажа аренда
    • Под услуги продажа аренда
    • Помещения от КИО(КУГИ) продажа аренда
    • Недвижимость с сетевым арендатором продажа аренда
    • Земля под жилую застройку продажа аренда
  • Медицина
    • SPA-салон продажа аренда
    • Аптека, Оптика, Ортопедия продажа аренда
    • Животные: медицина, ветклиники продажа аренда
    • Косметологические центры, клиники, салоны продажа аренда
    • Медицинский центр продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под медицинскую деятельность продажа аренда
    • Помещения, здания под медицинскую деятельность в собственность продажа аренда
    • Стоматология продажа аренда
  • Общепит
    • Арт-кафе, караоке-бар продажа аренда
    • Банкетный зал продажа аренда
    • Бар, рюмочная продажа аренда
    • Бильярдные, боулинг продажа аренда
    • Бистро, кафе на футкорте в ТРК продажа аренда
    • Доставка еды, кейтеринг продажа аренда
    • Кальянная продажа аренда
    • Кафе продажа аренда
    • Кофейни продажа аренда
    • Ночной Клуб продажа аренда
    • Пекарня продажа аренда
    • Пиццерия продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под общепит продажа аренда
    • Помещения, здания под общепит продажа аренда
    • Пышечная, пирожковая продажа аренда
    • Ресторан, Паб, ресторан в ТК продажа аренда
    • Столовые, кафе в БЦ продажа аренда
    • Суши-бар, суши-ресторан продажа аренда
  • Производство, сельское хозяйство
    • Деревообработка, мебельное продажа аренда
    • Здания, помещения, земля под производство продажа аренда
    • Иное производство продажа аренда
    • Металлопроизводство, металлообработка продажа аренда
    • Нефтебазы, Химическая промышленность продажа аренда
    • Пищевое производство, доставка обедов продажа аренда
    • Помещение, здание, земля от КИО(КУГИ) под производство продажа аренда
    • Производство строительных материалов, тары, упаковки продажа аренда
    • Сельское и фермерское хозяйство продажа аренда
    • Швейное, текстильное, обувное продажа аренда
  • Салоны красоты, парикмахерские, солярий
    • Бани и сауны, SPA-салон (красота) продажа аренда
    • Животные: салон красоты продажа аренда
    • Косметологические центры, клиники, салоны продажа аренда
    • Парикмахерские, экспресс-прически продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под салон красоты продажа аренда
    • Помещения, здания под салоны красоты продажа аренда
    • Салоны красоты продажа аренда
    • Солярии, студии загара продажа аренда
  • Самые быстроокупаемые, доходные Бизнесы
  • Специфические, не массовые Бизнесы
    • Доля в бизнесе, партнёрство продажа аренда
    • Другие необычные бизнесы продажа аренда
    • Инвестиции в бизнес, инвестирование продажа аренда
    • Иной вид бизнеса продажа аренда
    • Массмедиа, TV, модельный и шоу бизнес продажа аренда
    • Сайты, ІТ-бизнес, программное обеспечение продажа аренда
    • Строительный бизнес продажа аренда
  • Торговля и иные услуги
    • Франчайзинг продажа аренда
    • Аптека, Оптика, Ортопедия продажа аренда
    • Ателье, мастерские продажа аренда
    • Вендинговый бизнес, терминалы оплаты продажа аренда
    • Дет.сады, школы, образовательные учреждения продажа аренда
    • Животные: продажа, товары для животных продажа аренда
    • Магазин автозапчастей, шин, дисков продажа аренда
    • Магазин в Торговом Комплексе продажа аренда
    • Магазин товаров для детей продажа аренда
    • Магазин цветов продажа аренда
    • Магазины одежды, обуви, бижутерии продажа аренда
    • Магазины продуктов продажа аренда
    • Магазины пром.товаров, химии, мебели продажа аренда
    • Магазины разливного пива продажа аренда
    • Оптовая торговля продажа аренда
    • Отдел в магазине мяса/молока продажа аренда
    • Отдел в магазине овощи/фрукты продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под торговлю и услуги продажа аренда
    • Помещения и здания под торговлю и услуги продажа аренда
    • Прочие услуги и торговля продажа аренда
    • Типография, издательство, рекламное агентство продажа аренда
    • Туристические фирмы продажа аренда
    • Фотостудия продажа аренда
    • Школы ин.языков, обучающие центры продажа аренда
  • Фитнес и Спорт
    • Бассейн продажа аренда
    • Иной спорт продажа аренда
    • Помещение от КИО(КУГИ) под фитнес, спорт продажа аренда
    • Помещения, здания, земля под фитнес и спорт продажа аренда
    • Спортивные клубы продажа аренда
    • Танцевальная школа продажа аренда
    • Фитнес-центр, тренажёры, спортзал продажа аренда

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.